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增城从化定成资金宣泄口,佛山调控或近期跟进 (2017/3/20 17:40:14) [发送到微博]
 增城从化定成资金宣泄口,佛山调控或近期跟进

 / 邓浩志

昨日深夜广州突然宣布楼市调控全面升级,涉及限购升级、首付提高等多个方面的措施。

因为政策将在第二天执行,所以整个市场都措手不及——完全没有过渡期说明管理层在全力避免出现过渡期的集中交易。由于本次楼市调控政策内容多,范围广,预计成交量将萎缩30%以上,市场整体也将进入观望期。

其实,调控加码是极为必要的。从春节后开始,广州楼市就再次进入高热状态:春节月份的成交量就已经超过去年同期,2月的成交又创过去8年的新高,3月首周成交就破了3000套……成交记录不断刷新之下,广州的库存急速下降,官方统计数据在3月初为约5.5个月。如果除去因为限签而未显示的部分,广州实际的库存其实更低,多个区域应该已经无房可卖了。

这次调控加码之后,市场或进入短暂的冰冻期。这么多年以来,全国各地每次调控政策后都会出现3个月左右的市场冰冻期,在此期间,无论是投资者还是刚需族都会有强烈的观望情绪,市场整体成交量或出现30%~40%的萎缩。但由于目前全市一手库存极低,所以价格在此阶段绝对不会下跌,更多可能是涨幅快速放缓。

就算这三个月内,价格有些微下跌,在三个月后也会重拾升势,只不过由之前的快涨转为慢涨而已。因为调控升级只是抑制了需求,但没能增加有效供应。首先目前全市的库存极低,缺货状态将持续;其次2016年广州土地供应也创历史新低,未来新建住房的供应也会减少;再有就算近两年来,广州的外来人口增速明显,对住房的需求旺盛。所以,供求关系并未发生大逆转。

而在这次限购升级后,增城、从化或成投资资金的宣泄口。此次调控中,增城、从化并没有加入限购范围,而房贷首付提高也只是毛毛雨。最近一年半的时间,增城、从化作为北上广深四大一线城市里唯一不限购的区域,吸纳了来自全国各地大量的投资资金,库存也由近20个月下降到目前的3个月。限购不跟进,两地的房价也一定持续快涨。

除此之外,佛山也将吸纳更多广州外溢的购买力。由于社保3年变5年使得外地人在广州的购房门槛进一步提升,外地户口的刚需族只能被迫转战佛山——首套不限外的佛山将因此获益。预计佛山实际成交量将有所放大,而价格也会加速攀升。

但是,房价上涨压力加大了的话,佛山调控在近期加码的可能性就很大了,但预计力度并不会太大。

这次的调控加码可以说是,错杀一批也不可放过一个:对于刚攒够3年社保、计划购房的新广州人来说是个悲剧,因为新政变5年了;单身也被定义为可能的“炒房者”,所以只能买一套了;刚攒够首付的改善型买家也会因为首付提高,而只能推迟购房计划……

为了控制市场投机气氛,调控升级只能将改善型、外地买家等一并列入调控范围内了。看到这,不知各位作何感想……

 

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楼市猛料:微博或公众号“邓浩志”

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