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对话陈之平:物管能“土鸡”变“凤凰”吗 (2017/10/9 10:50:13) [发送到微博]

我的老师陈之平是万科物业管理公司的创始人,曾被称为“物管之父”。那时,在房地产界能够被称为“之父”的,除了他也就只有“地产教父”王石了。

加入万科时,陈之平只是一个普通的电工。每次去给业主维修房子,他都会自己花钱买一条大毛巾,以便在离开时把污垢擦得一干二净。就是这样一个“多余”的动作,让他赢得了业主的好评,也逐渐引起了王石的注意。

在那个一切都从零开始的时代,他凭借自己的汗水,从最卑微的职业做起,在他的带领下,物业管理成了万科卖房子时最大的买点。

2011年,正是陈之平事业顶峰期,他前往瑞士学习酒店管理,回深圳后创办之平物业管理顾问公司。他离开万科的理由,是要为物管行业找寻尊严——摆脱开发商对物业管理的控制和影响。

今天,他的心愿并未完全实现。而物业管理与互联网和电商的结合,让这个传统、低技术的行业,重新成为热点。他又是如何看待这个“土鸡”变“凤凰”的行业机会呢?

乐居:你是离开万科比较早的高管,当年是什么原因促使你离开的呢?

陈之平:万科物管一年只有一个亿的利润,郁亮是不会把这一个亿放在眼里的。比起一年1700多亿的销售额来说,这一个亿算什么?他挣这个钱就是玩玩而已,万科没有把物管当做产业来做。

其次我认为我在万科已经做到头了,我把它做成了中国最好的物业管理公司。我觉得物管摆脱开发商的控制才会有更好的发展,为找到这个行业的尊严,我决定自己创业。

王石和郁亮当时都不想让我走,郁亮还反复找我谈了很多次。

乐居:离开万科后,你创办了之平物业管理公司,与传统物管公司有何不同?

陈之平:之平管理现在的业务主要有五大块最重要的一块是给物业管理公司做顾问。第二块业务是我们自己管理的物业,在管面积约八百万平方米左右,主要在北京、重庆、杭州、贵阳、陕西、海南等地。第三块业务是销售卖场的全程服务,这是我2008年研发的产品,很受开发商欢迎。第四块业务是资产管理,我认为未来物业管理的发展方向就是进入资产管理,即管理业主的不动产。最后一块业务是社区养老,我们已经建立了独立的品牌——旬彩。

旬彩下设两个产品,日间照料中心和长者盈利中心。例如小区里,有白天儿女要外出工作,身体欠佳的老人,他们不愿意去养老院,自己在家又不安全,就可以放到日间照料中心来。长者中心则是针对身体健康的老人而建,这里可以让他们找到工作和生活中的平衡点。

我们还有另外一个品牌——原住酒店管理公司,即在社区里将业主交给我们的房子进行酒店经营,按照我们的标准装修,签约五年以上,固定回报。但这个业务只在我们自己管理的社区里做。

乐居:与房地产开发相比,物业管理是个赚钱艰难的辛苦活,你认为的理想状态是怎样的? 

陈之平:我认为要达到理想的状态首先是物管行业的完全市场化,不要让发展商的因素去起作用。发展商拿预售证前要通过公开招投标选择物管公司,而非现在大多都是“老子”交给“儿子”干。

我还希望看到物管新旧交接的流程越来越顺畅,出现一种良性的替换机制。不要是业主委员会一说到要把老物管公司赶出去,就发生打架斗殴的事件。

另外,物管行业有一个非常奇怪的现象。你去采访十个物业公司,他们都会告诉你公司是亏本的,可为什么这边在亏着本那边他们又都不愿意从小区里退出呢?这就说明他们不亏,而是公司财务不够透明

这个行业的利润能达到百分之六到百分之十,其实一点也不低。

乐居:现在物业管理公司都在转型、创新,比如万科的第五食堂和花样年的彩生活模式,你怎么看这一现象?

陈之平:前一段时间中国物业家协会会长谢家瑾也在谈论中国的物业转型,我认为她说得不对。物业管理只存在升级,不存在转型。转型你就不要做物业管理了,否则你转什么型?你做好你的物业管理就行了。

物业公司现在都纷纷开始做物流和电商。万科做第五食堂是后续服务,它能给万科的销售和品牌带来增值。而花样年的做法只是纯粹为了最终走向资本市场去盈利。他们的出发点不同,模式也不一样。

乐居:物业管理和物业服务有差别吗?

陈之平:如果你去问所有的物业公司他们生产的产品是什么?对方一定告诉你是“服务”。人们现在对物管好坏的判断来自于小区是否整洁,保安是否有礼貌。事实上这些都是皮毛。假设一个小区每天被偷被抢,服务做得再好也没用。

世界上还没有一个公司可以把服务做成“产品”,服务很重要,但服务本身不值钱。物管不能只强调“服务”,它的重点在“管理”。

管理包括治安,还在于通过管理来延长小区设施、设备的使用寿命。一个好的物业公司管理的电梯能用20-25年,反之只能用78年。去年全国发生了很多起电梯事故,出问题的原因就是物管公司找价钱最低的电梯公司去维护。

乐居:物管公司都开始做社区增值服务,你认为能做大吗?

陈之平:物业公司就没有权利去发展吗?我就要把自身的业务发展壮大。

花样年现在到处收购物业公司,目的是想拥有更多的业主和客户。你去看花样年彩生活管的社区,你想在里面摆摊,他们就会让你交钱。其实他们是在利用业主的场地钱,但那些钱却又不是交给业主的。

物业公司就是物业管理公司,不能利用你手上的资源强买强卖。不做好自身业务,只想占着业主资源,动歪脑筋来挣钱是很危险的。  

乐居:你一直呼吁物业管理条例应该有重大的修改,具体修改什么呢?

陈之平:中国的第一个业主大会和业主委员会都是我组织成立的,中国的第一部物业管理条例也是我起草的。我错误地在物管条例的第一章和第二章加入了业主大会和业主委员会。当时我考虑到这个条例既然是为了维护业主的合法权益,改善业主的生活和工作环境而制定的,就必须要有业主这个主体,才硬生生的把这两个组织放了进去。这个错误在早期是无法判断的,因为没有前车之鉴。

物业管理发展到今天已经很成熟,物业管理条例错误的地方应该发生变动。最重要的变动就是要让业主大会和业主委员会从物业管理条例中分离出来,物业管理条例只讲物业管理,不要涉及别的组织。

之所以物业公司和业主总是存在矛盾,就是因为被无形的扯到一块了。媒体一组织开会,就把物业管理的人跟业主大会的人找来坐在一起讨论,加上物管条例又加入了业主大会和业主委员会,大家更认为物管和业主是不可拆分的,但我认为是不搭界的!业主想怎么维权应该根据他们自己设立的法律去维权,不要和物业管理条例扯上关系。只有让业主大会和业主委员有了自己的法律,才能化解其与物业公司的矛盾。

现在的房地产条例也没有涉及业主大会和业主委员会啊! 

乐居:在你看来,开发商为何总是要介入和控制物业管理呢?

陈之平:因为开发商最怕交房

交房时,业主来领钥匙,管理费全交到房管局去,三个月内不成立业委会,业主可以不交管理费,由开发商全额买单。

中国开发商和物业管理要分离还是有难度,主因是发展商不成熟,尤其在交房的时候对物业公司的依赖性太大,希望物业公司能帮自己擦屁股。

事实上2010年住建部是出过一个关于竣工交付标准的文件的,但这个标准几乎全国都没有实施。如果参照这个文件,很多发展商的楼盘根本就交不掉。但自己的物业就不一样了,裹在里面先交了再说,反正业主也不知道其实是有交付标准的。

还有就是交房返修的问题,部分业主与开发商的矛盾出在返修上。

发展商把钱收了后,返修由责任变为义务。事无完美,房子总会有一点问题是可以理解的,但不能理解的是为什么房子出问题了却迟迟没人来修,或者反复修了修不好,成这些的原因就是发展商已经把全款收走了。如果规定房款预留百分之三,一年以后付清,就能解决这个问题

 

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