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博主
姓名:王伟业
单位:浙江恒基房产开发集团公司
职位:董事总经理
访问人数:19919430
博客等级:
搜房网币:15209
博主公告
    王伟业,浙江宁波人,民建委员、高级工程师、注册高级策划师、浙江省外商投资协会副会长、中国房地产投融资促进中心理事、长三角房地产研究院研究员/副秘书长、全国房地产经理人联合会常务理事、全经联商学院副院长、福建省收藏家协会副秘书长。荣获“2010年中国房地产创新经理人”、“2011中国房地产年度影响力人物”、“2011年度微博十大地产人物”奖,2011“金九银十”星博客全国亚军,2012"中国房地产优秀经理人",2012“中国房地产微博风云人物”,"2013年中国地产年度新锐人物"奖。
    曾任职于宁波市房地产管理局负责世行贷款、安居工程,负责开发“幸福苑”小区。
    宁波南苑置业公司总经理,打造白金五星级酒店(168米高的南苑环球酒店)复合地产项目“南苑国际”。
    宁波市商会大厦开发建设公司总经理,打造宁波第一高楼228米的商会大厦。
    福建省海峡西岸投资公司副总裁,负责城市开发运行、房地产开发,打造超大型城市综合体。
    浙江侨福置业公司(浙江省十强外资企业)总经理,打造1200亩18洞的杭州九桥高尔夫及7.5万方浙江首家低碳五星级酒店、50多万方的高端住宅社区。
     qq:411680049 微信:WWY0E688
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“地王”华尔兹 (2013/9/15 12:21:16) [发送到微博]

             “地王”华尔兹

 

刚刚迈“金九”门槛,土地市场就上演了疯狂24小时。地方政府连连“中彩”北京、上海、杭州和苏州售出的地块价格创下新高,出现了许多新“地王 ”。

北京: 9月4日,融创中国控股以楼面地价每平方米7.3万元人民币的价格在北京市使馆区附近购得一块住宅用地,总价为43亿人民币。开发商计划在那里修建豪华公寓和一所医院。今年,在北京的土地出让金总额已达1099亿人民币,比2012年全年总额超出69% 。

上海:香港最大的地产开发商新鸿基以218亿人民币买下一地块,加冕上海总价地王成交价相当于楼面地价每平方米约3.73万人民币,比起始价出超过24%。在上海,至8月底土地出让金已突破1000亿人民币,超过了去年全年总额的875亿人民币。

杭州:9月5日,三个开发商绿地、世茂、滨江在“最后一块黄金地块”—— 华家池地块的开拍中,分别夺得其中一个地块,三宗土地整体出让价达137亿人民币。交易价格介于每平方米1.94万元至2.38万元人民币之间。

苏州:世茂还在苏州以47.25亿包揽两块地,并创造当地单价地王。
    国家:据相关数据统计,从2013年1月到7月,土地一级市场出让金收入达到2万亿元人民币,较2012年的同比增加了49% 。

这意味着供应稀缺吗?

因为缺乏数据,很难说在市场上有多少的土地供应,但是,这些价格暗示了大城市里土地稀缺。虽然土地价格在大幅上涨,实际的地块却越来越小。尽管各大城市纷纷收紧了对购房的限制,以防止投机者,但8月份在中国最大的10个城市中,开发商们买下了2490万平方米的土地,比去年同比下降了0.8 %, 而每平方米价格上涨了151% 。这也解释了为什么在大城市的住房价格继续飙升。在8月份,头100个城市的房屋平均价格连续第15个月上升。

钱从那里来?

国家统计局公布的数据显示,今年前7个月,住宅销售面积增长27.1%,销售额增长39.9%;房地产开发企业到位资金66831亿元,同比增长31.5%。2013年上半年,全国房地产开发企业资金状况较为宽松,这是自2010年以来,房地产开发企业资金首次步入“偏松”区间。

   进入9月,住宅销售再次呈现快速增长态势,全国54个重点城市,楼市新建住宅签约套数达到6.43万套,环比8月的6.32万套上涨2%。8月份54个重点城市成交面积达到2368.67万平方米,环比7月增长4.2%,其中一线与三四线城市分别录得1.9与3.1个百分点的正增长。住宅成交量走高令房地产企业收入颇丰。

虽然房地产企业的A股再融资尚未开启,但他们的海外融资道路颇为顺利,这也增加了房企在拍卖现场举牌的勇气。

“地王”必然推升房价?

“面粉已经贵过面包,周边的房价上涨,这势必会引起新一轮的市场定价恐慌。高溢价的房地产最终还是需要“刚需”来买单。在目前楼市整体进入上升通道的情况下,地王频现很可能再次带动房价的快速上涨。根据国家统计局发布的数据,2013年7月中国70个大中城市中,有69个城市房价同比上涨,最高涨幅达到18.3%。

尽管从土地成交到房屋交付需要两至三年时间,但是具有标志性作用的地王对楼市预期影响明显。“面粉涨价,面包肯定会涨价是购房者的普遍看法,因为土地成本最终会反映在房价上。另外,地王还会直接带动周边房价,形成所谓的“诱涨效应”。

而就“地王”本身而言,被套牢的概率很大。

中国目前的地产有无泡沫?

答案是肯定的。总体来看,中国房地产泡沫很严重,因为国内一二线城市的房价反映的并不是当地的购买力,而是全国富有阶层的购买力,高额的房价和大量的中低收入者收入极为不匹配,这一点在“北广、深、杭”这样的大城市里表现得非常明显,比如,根据收入比,在北京一个年收入20万元的家庭可能一辈子也买不起五环以内的房。

房地产从使用性质来讲,分为住属性和投资属性,就居属性来看,房地产的泡沫非常严重,由于租金远低于利息,一套价200万元的住宅月租金可能是3000至4000元,但如果这笔钱存入银行,那么每个月的利息要比房屋租金高得多。想一想,在明显的价差下,绝大多数的人选择去投资房地产,可见其中的泡沫有多大。

在9月份“地王”轮番问世之后,对于“地王”引发的房地产泡沫的话题又进入了舆论的焦点。在得知北京农展馆地块问鼎全国单价地王后,万科董事会主席王石在微博上评论:“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业,这是一个信号,小心了!”此举被部分业内人士解读为国内房地产泡沫已达最高点。

     2012年全国35个大中城市房价收入比均值为8.3,而北京拔得头筹,高达13.3。合理的房价收入比的取值范围为4-6,若计算出的房价收入比高于这一范围,则认为其房价偏高,房地产可能存在泡沫,高出越多,则存在泡沫的可能性越大,泡沫也就越大。

     金九银十的示范效应下,本轮地王的出现会诱发房价的进一步走高,由于中低收入人群的收入增幅远跟不上房价的上涨,那么一二线房地产泡沫的扩大在所难免。

   房地产绑架了中国经济

此类说法在业内屡见不鲜。房地产越火爆,对地方财政的贡献度越大,缓解债务危机的能力越强,各方对于房地产的依赖度越高,这是无法解套的循环。从1979年至今,土地出让收入一直是地方政府主要还债来源。“卖地偿债”的一个最直接后果便是地方政府债务风险与房价的高度绑定,从而增加了房地产调控的难度。

国家对房价的宏观调控需要注重存量环节,短期行为往往治标不治本。目前土地的卖方市场是由政府垄断的,那么在更多的范围内引入土地流转制度,让城中村的居民可以卖地,一方面引入竞争,另一方面也增加了供应,对高房价的抑制能起到很大的作用。

关键的是,要通过改革破除中国部分地方政府的土地财政依赖,从源头抑制地王出现,从而推动土地市场和房地产业健康平稳发展。也要从原来政绩考核的“GDP”上淡出,更多的是关心民生问题。

新的调控政策是否会跟进?

土地市场地王”频现、楼市成交量价齐升,一边是市场在感慨调控几乎再次沦为“空调”,另一边是业内专家近期陆续表示长期调控机制酝酿出台。与此同时,全国各地方政府的调控政策松紧不一,既有上海严查限购执行情况、郑州收紧限购,又有温州放松限购、深圳调整普通住宅认定标准。

   温州松绑了限购政策,芜湖采用货币补贴和税费优惠的方式鼓励购房,2013年8月26日,芜湖发布《关于贯彻执行芜湖市人民政府关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业的实施意见有关事项》,规定本科生买房可免契税并获2万元补助,南京和北京则是在土地出让政策上做起了文章。不过与此同时,郑州则提高了限购门槛,将缴税年限提升至3年。

不仅如此,与其他一、二线城市收紧政策或维持原有政策不同,深圳的政策出现了些许松动。深圳出台《关于深圳市2013年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》,享受优惠政策普通住房标准的单价核算方式,将调整为单套住房总价核算方式,9月1日起调整。此前,深圳普通住宅优惠价格标准按照单价计算,新标准实施后,根据深圳各区情况,总价标准介于160万元至390万元之间。

    要强化地方政府责任制,强调住房用地的供应计划与住房供应计划挂钩,否则下一步稳定房价的难度更大。由于城市房价过快上涨,住建部召集包括南京、郑州在内的7个二线城市进行座谈,以了解当前房地产市场状况、前期调控政策的执行情况及下一步调控政策,此举旨在保证年度房价控制目标的实现。

近期,住建部也将派工作组深入各地督察,笔者也在新浪微博上讲过@王伟业 继住建部约谈7个房价上涨较高的城市后,住建部督察组下月将抵达地方急查限购、限贷执行情况。督察组由住建部和全国工商总局组成,将对地方房地产的中介违规问题,进行调研和督导,核查地方限购、限贷政策的执行。从目前看,一二线城市已经出现房价失控风险。地王频现,证明了都在豪赌市场爆发式上涨。 

从目前的情况分析,调控收紧的概率很大。上一届的政府是“大叫、松调”,本届政府好像是“不叫、暗调”!




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