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博主
姓名:王伟业
单位:浙江恒基房产开发集团公司
职位:董事总经理
访问人数:19919462
博客等级:
搜房网币:15209
博主公告
    王伟业,浙江宁波人,民建委员、高级工程师、注册高级策划师、浙江省外商投资协会副会长、中国房地产投融资促进中心理事、长三角房地产研究院研究员/副秘书长、全国房地产经理人联合会常务理事、全经联商学院副院长、福建省收藏家协会副秘书长。荣获“2010年中国房地产创新经理人”、“2011中国房地产年度影响力人物”、“2011年度微博十大地产人物”奖,2011“金九银十”星博客全国亚军,2012"中国房地产优秀经理人",2012“中国房地产微博风云人物”,"2013年中国地产年度新锐人物"奖。
    曾任职于宁波市房地产管理局负责世行贷款、安居工程,负责开发“幸福苑”小区。
    宁波南苑置业公司总经理,打造白金五星级酒店(168米高的南苑环球酒店)复合地产项目“南苑国际”。
    宁波市商会大厦开发建设公司总经理,打造宁波第一高楼228米的商会大厦。
    福建省海峡西岸投资公司副总裁,负责城市开发运行、房地产开发,打造超大型城市综合体。
    浙江侨福置业公司(浙江省十强外资企业)总经理,打造1200亩18洞的杭州九桥高尔夫及7.5万方浙江首家低碳五星级酒店、50多万方的高端住宅社区。
     qq:411680049 微信:WWY0E688
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调控“狂想曲” (2010/12/22 16:34:51) [发送到微博]
 

             调控“狂想曲”

 

自2009年年底以来,楼市调控政策密集出台。已出台的政策更加多元,主要采用了一些金融等杠杆政策等。并进行政策密集连发,狠抓政策落实,具有明确的目的和针对性,凸显中央政府全面调控房地产市场的决心。回顾中国楼市发展的历程,中央政府一直没有间断过对楼市的调控措施,其中有鼓励房地产市场快速发展的、有房改政策的、有压抑房价快速上涨的。目前通过楼市的发展态势不难发现,尽管2010年政府采取了二次更严厉的调控,如此密集严厉的调控也并未在楼市出现预期的效果。

2010年的楼市调控政策被称为史上“最严厉的政策”,但笔者认为称“相对严厉”更合适,因为没有“最严厉”的,只有“更严厉”的。这二次的楼市调控政策均采取了一些金融等杠杆政策。

笔者认为制订这些政策的内涵是:

1. 它的目的是压抑房地产价格的高速上涨,防止房地产泡沫的产生。

2. 暂时缓冲一些已经产生的社会矛盾,如社会的贫富差距在大幅扩张,而影响到政权以及社会的稳定等。

3. 对产业的结构进行一些调整,在实体经济明显向好的前提下,房地产业的国民经济支柱地位将淡出。

4. 而从多方层面看目标博弈不同:中央政府要控制房价过快的上涨,而很多购房者则是企望房价的大幅下跌,而地方政府为土地财政不希望房地产市场量、价的大幅下调。着

四月份的调控政策一出,效果明显却不够持久。楼市成交面积大幅下降,但成交价格依然强势上扬。随后又出现量、价齐升的局面,十月份,随二次调控落地,房价终于出现回落迹象,成交面积和成交金额也环比大幅下降。近期全国一、二线城市量、价又开始上涨,“地王”重现。

是什么原因造成的?笔者认为:

1. 调控政策有效果,但不是很明显,但是假设没有4月份及9月份的两次调控,楼市的局面会不堪设想。所以在研究调控政策的时候,要肯定2010年楼市系列调控的作用。

2. 效果不明显,或再次沦为“空调”,主要是通胀预期与现金泛滥的结果。

3. 没有在源头上去解决问题,在政策的制订上存在缺陷。有些地方政府采取了限购等措施,限制了真正刚性需求的购房者,但反过来在宁波等城市对写字楼演变的所谓“单身公寓”反倒没限购。又比如宁波市在房屋交易过户时需缴清以前的物业管理费,我不知道这是在保护谁的利益?业主与物管公司有经济合同约束,有市场经济的规律去运作。总之,我们政府部门在制订政策时要有前瞻性。

在现金泛滥,游资乱窜的前提下,没有进行开流引导,而是采取了只堵不疏的治标不治本做法。周小川的“池子”理论很好,但到现在还没实施,或者干脆说来晚了点。有市场经济的存在肯定需要投资行为,资金也在寻找投资方向。在现阶段的市场情况下,调控需要引导资金投资的方向。

中国通货膨胀严重,造成各种材料价格大幅上涨,如水泥从300多元/吨,上涨到近600元/吨;为完成节能减排的目标任务,对生产企业采取了限电措施,造成预制构件(如预应力管桩)的紧缺,导致了供货的紧张局面。柴油荒,导致运输成本的大幅度提高。这些都增加了房屋的建安成本。

2010年的楼市调控政策只对市场下手,没对自己的体制下手。目前房地产行业税负过重,重复计税等一些问题严重凸显。如房价中除政府收取的土地出让金外,各种税费占到了房价的25%以上。

4.  进入年底,因为各种土地指标问题,为了GDP的政府政绩需要,各地方政府抓紧在推地。只有在高房价、市场一片看好的情况下,才能把储备土地拿出来卖个好价钱,因此各地又出现高地价,地王重现。

5.  谬论的导向问题。近期中央政府为了大幅增加税收,想推房产税,借以为了回应市场调控的力度不降,以制造调控的氛围不减。但从飞涨的房价看来,好像所有控调手段都用完了,只有来提高持有者成本,才能使房地产投资无利可图,标以此名而开征房产税。笔者认为开征房产税,近期对成交量会造成冲击,对房价造成的影响还很难讲,对房地产市场的冲击并不一定能立马达到最初调控目的。

从目前市场反应来看,严厉的房地产调控或失利,三次调控不可避免。上面我讲过,我们的房地产市场是伴随着调控一路走来,以后也会如此。那新的调控可能采取那些政策?笔者认为,将在这几个层面切入:

1. 房产税的开征,有利于抑制投机,但对中长期的房价影响有限,甚至有可能推高房价。

2. 其实,最严厉的调控政是金融政策。可以在房信贷政策上调整,大幅增加贷款利息。

3. 调整商品房预售政策规则,取消预售制度,采用现房销售,并对售价进行控制,销售价格报批备案实行限价。

 

针对新的调控政策出台,本人到有以下几点提议:

1. 首先要规范房地产市场。土地是房地产市场的源头,改变土地使用权为产权,保护持有者合法权益。包括规范市场,杜绝不合法行为:如写字楼变单身公寓销售等谋取暴利的变相销售行为须严厉查处;坚决杜绝在旅游用地上建设开发(房地产)的事件发生。

2. 其次,适当减轻税赋,随后推出合法、合理税种并进行完善,如物业税,使房地产市场可持续的运行。

3. 再次,完善相关的监管法律法规。坚决打击投机行为,以法治的形式来监管房地产市场,有秩序更利于市场的长期发展。

4.最后,对于资金流的引导要规范,合理开拓其他投资市场。避免资金流不合理的流向,对资金流进行合理的引导,使房地产市场乃至整个国民经济更健康的发展。

5.各级政策全力控制通胀率,拿出切实可行的实际行动来,不要只停留在漂亮的口号上。

2011年的元旦即将到来,在这里预祝各位亲爱的博友:新年快乐、身体健康、工作顺利、事业有成、万事如意!

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