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姓名:赵云涛律师
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因延迟支付房款导致房屋买卖合同解除案例 (2018/9/14 18:20:24) [发送到微博]

 

高某正向本院提出诉讼请求:1、解除原被告所签存量房屋买卖合同;2、被告支付原告违约金110万元(扣除已付款需另支付10万元);3、被告腾退丰台区号房屋,并将房屋钥匙3把、电卡2张交还原告;4、被告按照每月6000元标准,支付原告自2017213日至实际腾退房屋之日止的房屋占用费;5、被告支付原告使用房屋期间的水电煤气物业费;6、被告退还原告交纳的综合地价款37 590元;7、被告配合原告办理撤销网签手续;8、案件受理费由被告负担。事实与理由:201713日,原告高某正和被告王某君签订北京市存量房屋买卖合同,约定被告购买原告丰台区号房屋,成交总价550万元,分三次付款,被告因自身原因无法按期交付余款完成过户,违约超过十日,按照合同第十条、第十一条规定,被告须赔付原告20%,交还房屋钥匙、电卡,并结清水电燃气物业费等相关费用。

王某君辩称:不同意原告诉讼请求。被告在履行合同过程中不存在违约行为,积极履行各方面义务,且购房尾款一直在监管账户内,一直具备履行合同条件,所以依据双方签订的房屋买卖合同及补偿协议,要求原告积极配合履行合同剩余义务,最终履行双方买卖协议。

我爱我家公司述称:服从法院判决。20171月,经我方居间,双方签订买卖合同,总价550万,并签订补偿协议。约定了办理过户登记的时间,201714日,被告支付10万元定金,213日汇款90万,59日双方与第三人办理房屋交税手续,办理完缴税手续后,与第三人沟通,约过户时间。但是后期被告方与第三人沟通,要求付款时间是否能向后延期,第三人将被告意见转述给原告,当时原告反馈第三人,宽限至610日左右,后被告方表示资金准备完毕后通知第三人,第三人将61日通知双方于62日办理资金监管。但是原告没有到场。后跟双方沟通,66日继续办理资金监管,原告仍没有到场。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

201713日,高某正王某君经我爱我家公司居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定王某君购买高某正北京市丰台区号房屋,房屋成交总价550万元,定金10万元(签订合同当天支付),全款购房,王某君于房源核验通过当天通过自行交接向高某正支付90万元,王某君于网签后过户前3日通过资金监管向高某正支付230万元,王某君于网签后过户前3日通过资金存管向高某正支付220万元,高某正应于过户后2日将房屋交付给王某君。合同载明:第九条权属转移登记,(一)甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内,共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间,因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况,甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。(三)因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书,甲方有权单方解除合同。1、甲方选择解除合同的,适用本合同第十一条第一款约定。第十一条合同解除条款,(一)如甲方依照本合同的约定单方解除本合同,应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款;如已付款不足以抵扣,乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中,已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后,乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续,如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。

此后,王某君高某正支付了定金10万元和第一笔购房款90万元。

2017213日,我爱我家公司工作人员签署收条,载明:今收到丰台区房屋钥匙一把。我爱我家公司于2017213日将房屋交付王某君。庭审中,王某君自认其手中有涉案房屋的钥匙2把和电卡2张。

此后,我爱我家公司为双方的购房合同办理了网签手续。

201759日,王某君缴纳了交易所需的相关税费。

此后,因王某君无法及时准备购房资金,双方合同未能如期履行。

庭审中,高某正表示双方合同因王某君资金问题而未能按时履行,其从未同意王某君迟延支付房款,而双方交易造成其交纳综合地价款损失37 590元,并就此提交:1、其与我爱我家公司业务员的微信记录;2、超标购买经济适用住房综合地价款缴款通知书。王某君对上述证据发表如下意见:1、认可该证据真实性,但该记录没有显示我爱我家公司和其迟延付款的内容,也没有对迟延付款如何处理达成任何协议,反而证明我爱我家公司和高某正多次沟通,双方约定了办理过户的时间;2、真实性不认可,证明目的不认可。我爱我家公司对上述证据发表如下意见:1、认可该证据真实性,但不认可该证据证明目的;2、不发表意见,没有见过。

王某君表示其通过我爱我家公司向高某正表示了会迟延付款,我爱我家公司反馈已获得高某正允许,且其在得到允许后积极筹备购房款,并就此提交:1、其与我爱我家公司业务员的谈话录音,显示我爱我家公司业务员告知其高某正同意其迟延付款,最晚610日完成过户;2、其与我爱我家公司业务员的微信记录;3、借款合同,显示其为及时支付购房款向案外人借款130万元。高某正对上述证据发表如下质证意见:123不认可。我爱我家公司对上述证据发表如下质证意见:123、真实性认可。

我爱我家公司表示在王某君向其表示可能出现迟延付款后,其通知了高某正,在高某正同意最迟610日过户的情况下,告知了王某君。但无法向本庭提供证据。

针对上述事实,本院对事实认定如下:1王某君在其资金出现问题的情况下,将此情形告知了我爱我家公司;2、我爱我家公司告知王某君高某正同意其最迟610日完成过户;3、无法认定我爱我家公司将王某君会迟延付款告知了高某正,以及高某正同意双方最迟610日过户。

另,王某君表示如合同解除,希望全面处理双方合同所涉问题。

本院认为:高某正王某君所签《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示,且未违反法律法规的强制性规定,为有效协议,双方应严格依照合同履行各自义务。

本案争议焦点为王某君迟延付款导致合同超出约定履行期间的行为是否构成违约、是否应承担相应的违约责任。根据本案查明的事实,无法认定高某正同意王某君迟延支付购房款,虽然王某君从我爱我家公司获得了高某正同意其迟延支付购房款的消息,但该情节并不能否定王某君高某正违约的事实。另外,因房屋买卖合同具有相对性,虽然此间可能存在我爱我家公司传达信息错误或保存证据不当导致举证不能的情况,但该情况不能否定王某君作为购房人需向售房人高某正承担违约责任的事实,该情况的相关责任可另行主张。

王某君迟延付款导致合同超出约定履行期间,已构成合同解除条件,故高某正有权要求解除合同、王某君赔偿损失。现高某正要求解除合同,并要求王某君撤销网签、腾退房屋、电卡2张的请求,并无不当,本院予以支持。高某正要求王某君交还钥匙3把,但其证据仅显示其交给我爱我家公司钥匙1把,而王某君自认收到钥匙2把,故王某君交还钥匙的数量本院认定为2把。高某正要求王某君支付使用房屋期间的水电煤气物业费,但未明确具体数额,本院无法处理,高某正可待具体数额明确后另行主张。高某正要求王某君原告交纳的综合地价款,从高某正提交的证据看,该款项属于高某正在购买涉案房屋时必要支出,与涉案房屋买卖合同无关,故高某正的该项请求,本院不予支持。高某正要求王某君按照每月6000元标准,支付原告自2017213日至实际腾退房屋之日止的房屋占用费,因高某正未就其主张占用费的标准向法庭提供证据,本院无法准确确认王某君占用房屋期间的占用费标准,故本院酌情对该占用费标准予以确定;另外因高某正交付房屋并非合同义务,故应以王某君收到房屋时开始计算占用费而非高某正向我爱我家公司交付房屋钥匙时开始计算。高某正要求王某君支付违约金110万元,数额过高,本院根据双方合同履行情况、违约情节、主观过错程度并排除房屋空置损失酌情予以确定。另外,王某君要求一并处理合同解除相关问题,故高某正收取的购房款理应退还王某君,而王某君应支付高某正的违约金、赔偿款本院另行判决。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定,判决如下:

一、解除高某正王某君就买卖北京市丰台区号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》;

二、王某君于本判决生效之日起十五日内协助高某正办理注销北京市丰台区号房屋网签登记的手续。

三、王某君于本判决生效之日起十五日内将北京市丰台区号房屋交还高某正

四、王某君于本判决生效之日起十五日内将北京市丰台区号房屋钥匙两把、电卡2张交还高某正

五、王某君于本判决生效之日起十五日给付高某正房屋占用费,按照每月五千元标准计算,自2017213日开始计算至王某君实际交还北京市丰台区号房屋时止;

六、王某君于本判决生效之日起十五日给付高某正违约金五万元;

七、高某正于本判决生效之日起十五日退还王某君购房款一百万元;

八、驳回高某正的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

 

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