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博主
姓名:赵云涛律师
单位:北京市华策律师事务所
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    北京房产律师,赵律师(咨询电话:6763 1213,138 1013 5536),房产法律事务专业委员会委员,专家型房产律师专业提供房屋买卖咨询、房屋买卖纠纷诉讼代理法律服务。面谈请预约。
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房屋价格下降不买房,买房人赔偿违约金200万 (2018/5/16 9:57:24) [发送到微博]
 

本判例是由于贷款首付提高引发的房屋买卖合同纠纷。法院在处理类似案件时,不是单纯的因为新政解约可以免责,而是审查新政对买房人继续购房造成的影响,如果影响维护微乎其微,买房人解约请求并不会得到支持,而如果新政对买房人贷款造成了重大影响那么支持买房人解除合同,但是对于给卖房人造成的损失要给予补偿。在本案中,买房人在新政以后仍继续履行合同,不能再依据新政解除合同。


陈某晶向本院提出诉讼请求:1.判令解除双方签订的编号某某某某某某某某某的《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》;2.判令王国某返还我定金人民币100万元;3.本案诉讼费由王国某承担。事实和理由:201735日,我与王国某在居间人中原房地产经纪公司处签订了编号为某某某某某某某某某的《北京市存量房屋买卖合同》和《资金划转补充协议》,合同约定我以人民币1285万元购买王国某名下海淀区蓝靛厂某号楼某层某单元某房屋。协议约定网签价为人民币430万元,以首套贷款比例65%计算,合同约定贷款金额人民币280万元。合同签订当日我依约向王国某支付了定金人民币5万元。201736日,涉案房屋完成核验,我依约向王国某支付第二笔定金人民币95万元。我在此次换房中将家庭唯一住房卖掉,但因家庭名下曾有一笔商业性住房贷款记录,受北京限购限贷政策影响,再次购房须执行普通住宅首付比例由35%涨到60%的规定,首付增加了人民币108万,增加的108万首付我无人可借,也没有其它资产可抵押借款,无力继续履行合同,故请求法院依法判令解除双方的房屋买卖合同,王国某退还我定金100万元。

王国某辩称,限购限贷政策出台后双方还在履行合同,比如进行了网签、完成了房屋贷款评估,所以即便陈某晶由于新政获得了法定解除权,其也因为继续履行合同的行为而丧失,现我同意陈某晶要求解除房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求,同意退还其定金,但要求同法院判决的违约金进行折抵。

王国某提出反诉请求:请求法院判令陈某晶向我支付违约金3 855 000元。事实与理由:201735日,我在北京中原房地产经纪有限公司的居间下与陈某晶签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,约定我将北京市海淀区蓝靛厂某号楼某层某单元某号房屋出售给陈某晶,陈某晶分两次共向我支付了定金100万元,双方于2017319日办理了网签手续。2017428日,陈某晶以出台新政为由要求无责解约,拒绝继续履行合同,此后,我多次与陈某晶协商,积极提出解决方案,并发函催告,要求陈某晶继续履行合同,均遭到其拒绝。陈某晶拒绝履行合同的行为已经构成违约,依据合同第7条第2款第2项的约定,陈某晶应承担总成交价1285万的30%的违约金,也即3 855 000元。

陈某晶对王国某的反诉辩称,我没有违约,不同意王国某的反诉请求。

本院经审理认定事实如下:201735日,陈某晶(买受人)与王国某(出卖人)签订《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称购房合同”)和《资金划转补充协议》,约定:出卖人所售房屋坐落于北京市海淀区蓝靛厂某号楼某层某单元某号(以下简称某号房屋),该房屋成交价格为1285万元,购房定金为100万元,买受人支付定金后如出卖人违约导致合同解除的,出卖人应向买受人双倍返还定金,如买受人违约导致合同解除的,买受人不得要求返还定金;买受人贷款方式为商业银行贷款,拟贷款金额为280万元,买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的,双方同意按照以下方式解决:买受人自行筹集剩余房价款,以现金形式支付给出卖人;买受人未按照约定时间付款的,逾期超过三十日后,出卖人有权解除合同,出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款。 陈某晶已给付王国某定金100万元。2017319日,王国某与陈某晶办理了涉案房屋的网签手续。

陈某晶就其提出的受新政影响导致支付能力不足之主张提交如下证据证明:

证据一、陈某晶与代某的结婚证。

证据二、代某的个人信用报告,其中记载代某名下有一笔个人住房贷款。陈某晶的个人信用报告,其显示陈某晶名下没有个人住房贷款记录。

证据三、某公司人力资源部于2017527日出具的《在职与收入证明》,内容为:兹证明陈某晶自20087月入行,至今一直在本单位工作,现为某经理,其月岗位工资为人民币19 577元,个人所得税由我单位代扣代缴。

证据四、某某公司北京市分行人力资源部于2017424日出具的《收入证明》,内容为:兹有戴某同志,系我单位正式工作人员,自20123月起在我单位工作至今,其月收入为25 582元。

王国某对上述证据的质证意见为:真实性认可,但是不认可证明目的,无法证明是唯一住房,本案不属于普通住宅,首付比例提高到80%,经过计算按照非普通住宅进行网签,政策前后陈某晶的首付比例相差仅23万元;信用报告可以看出陈某晶是某公司高管,其配偶是金融从业人员,作为金融机构的工作人员应当更了解贷款政策;收入证明不能证明是陈某晶的唯一收入,不能直接反映其支付能力。

王国某就其主张的因陈某晶违约导致其遭受损失一节提交如下证据证明:

证据一、王国某(买受人)与王昱(出卖人)于20161216日签订的《北京市存量房屋买卖合同》,约定:出卖人所售房屋位于北京市海淀区蓝靛厂某号楼某单元某(以下简称某1号房屋),房屋成交价格为2435万元,买受人拟贷款金额为700万元;买受人未按照约定时间付款,逾期超过三十日后,出卖人有权解除合同,出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金。王国某于2017930日取得某1号房屋的《不动产权证书》。

证据二、王国某、谢静(出卖人)与李福亮(买受人)于201796日签订的《北京市存量房屋买卖合同》,所出售房屋为某号房屋,房屋成交价格为990万元。王国某提交该证据证明涉案房屋再次出售售价仅为990万元,损失295万元。

证据三、谢静(借款人)与吕队(出借人)于2017524日签订的《借款合同》及相关公证书。

陈某晶对上述证据的质证意见为:证据一的真实性认可,证明目的与关联性不认可,王国某购买其它房屋与本案无关;证据二真实性不予认可,我方不了解该房屋是否真实出售,除了协议之外没有其它证据佐证真实交易价格,而且与本案无关,双方已经达成一致意见,同意解除合同,解除之后王国某再出售房屋与我方无关,王国某也没有提交转移登记的记载,故不能证明房屋已经实际出售;证据三的真实性及关联性均不予认可,我方无法了解王国某贷款的详细情况,王国某通过贷款购买的其它房产也与本案没有关联。

本案审理过程中,证人孟某出庭作证,其证明内容如下:王国某和陈某晶的合同是经过中原地产居间的,我是居间人;签订合同的时候双方都按合同履行,3?7新政出台后,中介公司及时通知了双方,陈某晶说还想接着试着履行,我问她对她有没有影响,陈某晶说影响不大,所以19号出的网签;我们按照陈某晶的意思出了430万的网签,正常可以出468万元,双方都签字了;之后下一步是评估,评估费总共900元,陈某晶说太高了,只出了600元,我个人用微信帮陈某晶垫付了300元,评估是420日做的;陈某晶在没有告知中介公司的情况下就把王国某约到中介公司来,来了之后没有谈妥,陈某晶说没有能力履行合同了,差了108万元,按照我公司的计算应当是只差90多万,但是陈某晶还是说自己没有能力履行;中介出了几个方案,一个是晚点支付,二是降价,降100万元,陈某晶仍表示不同意履行,所以就到了现在的情况,之后再约陈某晶就约不上了,发了律师函陈某晶也没收;陈某晶当时说过她购买本案房屋是将自己的房屋出售来置换的,交易已经完成,成交价770万元,这个事情陈某晶说过;网签价本来可以做到468万,但是陈某晶要做到430万,这样的话首付款就会提高,贷款比例就会降低。王国某认可证人证言,陈某晶对于证人所述的降价方案表示:降价是在58日之后才提出的,但是我方已经于58日提起了诉讼,故不能成为履约的证明。

经本院询问,王国某明确表示:从法律角度讲,同意将100万元定金返还给陈某晶,但是坚持主张违约金,要求法院判决违约金同定金进行折抵。

本院认为,依法成立的合同受法律保护。本案中,陈某晶与王国某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》,均系双方当事人的真实意思表示,且内容未违反法律、行政法规的强制性规定,故应为合法有效,双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。在上述合同履行过程中,陈某晶向本院提出要求解除本案房屋买卖合同及资金划转补充协议,理由就是受新政影响首付款比例大大增加,导致其无力继续履行。但陈某晶的上述主张明显不能成立。首先,双方签订房屋买卖合同的时间为201735日,合同中明确约定拟贷款金额为280万元,买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的,买受人自行筹齐剩余房价款,以现金形式支付给出卖人,该约定意味着,陈某晶对于在其因自身原因导致约定的贷款数额不能实现的情况下,其有义务自行筹集剩余房款的风险是明确知晓的,换言之,选择该种解决方式的买受人必然对其给付能力具有一定程度的自信;其次,新政出台时间为2017317日,作为房屋交易主体,新政内容很大程度上会对双方当事人的后续交易流程产生重大影响,故陈某晶在明知新政内容且自身亦为金融业从业人员的情况下,其选择继续交易,并于2017319日与王国某办理了网签的行为,进一步表明其对自身支付能力具有相当程度的自信,并愿意承担相应的风险;最后,陈某晶在王国某明确提出同意降价100万元的情况下,仍表示不同意继续履行合同,说明陈某晶存在主观上不愿意继续履行本案房屋买卖合同的故意。综合上述分析,陈某晶主张的新政出台导致首付比例增加一节并不构成本案房屋买卖合同的实质履行障碍,其据此要求解除房屋买卖合同及相关补充协议的诉请,缺乏事实和法律依据,其行为构成违约。鉴于王国某亦同意解除合同,故本院对合同解除不持异议。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。对于陈某晶要求王国某返还定金100万元之诉请,因王国某亦表示同意,故本院对此不持异议。

针对王国某的反诉请求,因陈某晶单方要求解除合同的行为已构成违约,故王国某要求陈某晶承担违约责任之诉请,于法有据,本院予以支持。关于违约金数额,首先,陈某晶主张王国某提出的违约金数额过高,申请本院进行酌减;其次,王国某就其所主张的实际损失提交与第三人签订的房屋买卖合同、借款协议等予以佐证,上述证据可以证明,在涉案房屋市场价值客观上存在一定程度降低的情况下,王国某将其另行出售必然会遭受预期利益的损失。故综合本案陈某晶的过错程度、王国某因解除合同可能产生的损失、交易双方合理的预期利益等因素考虑,本院酌情判定陈某晶给付王国某违约金200万元,折抵陈某晶已给付的定金100万元后,陈某晶还需另行给付王国某违约金100万元。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决如下:

一、解除陈某晶和王国某于二O一七年三月五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》;

二、陈某晶于本判决生效后十五日内给付王国某违约金100万元;

 

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