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姓名:赵云涛律师
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父母子女之间的无效房屋买卖合同 (2018/4/1 17:19:18) [发送到微博]
 父母将房子过户给了孩子,后二人因感情问题离婚,男方竟偷搞出一份与孩子之间的虚假买卖合同,将房子过户回了自己名下后,又将房子出售。孩子得知后起诉到法院,要求确认与父亲之间的买卖房屋合同无效。近日海淀法院一审认定父亲的行为侵犯了孩子的利益,判决该份合同无效。

  父母闹离婚 房产引纠纷

  17岁的小李诉称,其父母李先生和张女士自愿办理赠与公证,将海淀某处房屋赠与了他。2014年3月,母亲与父亲感情不和分居,携他在外居住。同年11月,李先生以他法定代理人身份代替双方签订了房屋买卖合同,又将房屋过户回自己的名下。2016年父母离婚诉讼中,他才得知房屋被过户至父亲名下。如今,他诉求确认其与李先生签订的房屋买卖合同无效。

  面对孩子的起诉,被告李先生辩称,张女士以离婚和侵吞夫妻共同财产为真实意图,采用欺诈手段,诱骗他将涉案房产赠与孩子并完成了过户手续。“我误以为她这么做,是为了稳定婚姻家庭。”李先生称,即便将涉案房产赠与了未成年人小李,也是夫妻共同财产的另一种存在形式。“刚过户完6天,她就正式跟我提出了离婚。我是为了避免遭受重大损失,才将房子出售给了别人。”李先生认为,小李的诉讼请求没有根据,请求法院驳回。

  法院审理后确认,涉案房产系李先生与张女士婚后所购,登记在李先生名下。2014年1月,李先生与张女士分别办理赠与公证,将涉案房产赠与小李,并办理过户手续。2014年11月,李先生以小李法定代理人身份代理小李与己方签订房屋买卖合同,将涉案房产过户回己方名下,购房款未实际给付。李先生说过户前征得了张女士、小李同意,未提交相关证据。另查,李先生又将涉案房屋出卖给第三人,售房款用于李先生生活开销。

  买卖不真实 合同属无效

  法院认为,涉案房屋于2014年1月通过赠与形式过户至小李名下,合法有效,涉案房屋应归小李所有。而就李先生通过存量房屋买卖形式将房屋过户至己方名下这一情节,首先本次房屋买卖系以签订买卖合同的形式办理了房屋过户手续,并无钱款交付,也非真实的买卖关系。

  其次,代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为,本次过户手续李先生以小李法定代理人身份,与己方签订合同,李先生主张事前征得了小李及张女士的同意,就此点李先生并未提交充分证据证明其主张,法院不予采信,李先生此代理行为违反了被代理人的利益。

  再次,李先生当时作为小李法定代理人,应当按照最有利于被监护人的原则履行职责,除为维护被监护人利益外,不得处分被监护人的财产。而在本案中,李先生将涉案房屋过户至己方名下后,另行将房屋售出,售房款其自称已全部花销,非为小李的利益处分涉案房屋。最后,法院判决确认小李与李先生之间签订的存量房屋买卖合同无效。

  此外,因涉案房屋已被父亲卖出,小李如要挽回损失需另行起诉。

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