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博主
姓名:赵云涛律师
单位:北京市中润律师事务所
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博主公告
    北京房产律师,赵律师(咨询电话:6763 1213,138 1013 5536),房产法律事务专业委员会委员,专家型房产律师专业提供房屋买卖咨询、房屋买卖纠纷诉讼代理法律服务。面谈请预约。
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房屋买卖合同中的先履行抗辩权 (2018/3/31 14:29:13) [发送到微博]
  案情介绍

    2015年张某向李某购买房屋,双方签订购房协议,张某当场支付定金2万元,签订协议时李某口头告知张某存在抵押但未告知抵押具体情况。此后张某发现房屋除贷款外还存在其他抵押,为保证过户张某要求李某签订补充协议并提供担保。李某未提供担保,张某也未付购房款。此后李某涤除抵押后将房屋出售他人。

    审判结果

    李某未涤除抵押导致购房协议解除存在过错,法院判决李某双倍返还张某定金4万元。判决后,李某提起上诉,二审维持原判。

    裁判说理

    本案中,张某购买李某房屋的目的是为了获取该房屋的所有权,而案涉房屋上因李某向银行和他人借款设有多个抵押权,且抵押金额高达数十万元,其中李某结欠个人借款已到期,根据法律规定,如李某不能及时将案涉房屋上抵押权解除,势必会严重影响房屋所有权的转移,张某购房目的也将落空。因此,张某为了保障其能够顺利取得案涉房屋的所有权,要求李某先行解除房屋上的抵押权,合乎法律与情理,并且也依法履行了通知义务,但李某并没有在合理期限内解除抵押或者提供适当担保,故张某行使不安抗辩权符合法律规定,因李某未能依法解除案涉房屋上的抵押权而导致双方房屋买卖合同不能履行,构成违约,应当双倍返还定金。

    法官评析

    《合同法》规定应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的,可以中止履行,当事人中止履行的,应当及时通知对方。对方提供适当担保时,应当恢复履行。中止履行后,对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的,中止履行的一方可以解除合同。不安抗辩权是承担先给付义务的一方担心自己先为给付后,对方无力为对价给付而设立。其目的在于保证交易安全。而二手房房屋买卖合同属于大额交易,关系普通百姓的切身利益,更需要保护交易的安全性。在房屋买卖合同订立后,应当先履行付款义务的买受人对出卖人履行交房能力产生合理怀疑以致对合同事先安排的履行顺序和履行方式产生不安,在符合法律规定的情形时,可以要求中止履行并要求对方提供适当担保。卖房人怠于提供导致合同目的不能实现,卖房人行为构成违约。(承宇博)

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