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博主
姓名:赵云涛律师
单位:北京市华策律师事务所
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    北京房产律师,赵律师(咨询电话:6763 1213,138 1013 5536),房产法律事务专业委员会委员,专家型房产律师专业提供房屋买卖咨询、房屋买卖纠纷诉讼代理法律服务。面谈请预约。
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买房人空手套白狼案例 (2018/2/7 10:37:21) [发送到微博]
 

“空手套白狼”的操作,又有了新案例。一位90后年轻的女孩黄某婷,通过房地产买卖合同,构设陷阱,竟然以少量定金“套牢”几位房主上千万元的房产。

据媒体报道,她所买的房子每一套价格都是几百万不等,同时她也支付了5-10万元不等的定金。但在付过定金后,她就开始玩“消失”,以各种理由拒不支付首付款。等到房主想要解除买卖合同时,她便翻出了合同当中的违约条款来索赔。

这也正是去年在不少论坛、微信群和微博等各种平台持续发酵热议的“设局谋房”事件,引起上海房产圈以及房产律师的关注。所幸,受害者房东们通过抱团集体去法院作证,最终让黄某婷全部败诉。更有趣的是,他们的房子经过一番折腾和耽搁,反而还价格暴增。不过,让黄某婷一度“得手”的关键套路,仍然非常值得所有人了解和警惕。

90后小姑娘合同埋地雷 “锁死”多套千万房产

据电视台《法制特勤组》报道:求助人郑阿姨称,自己卖房时遇到了空手套白狼的买家。一个92年的上海小姑娘,在2016年3月以八百多万的价格买了郑阿姨在普陀的一套房子。但一年多来除了10万元的定金,她之后一分钱房款都没付。

在郑阿姨的印象中,小姑娘买房时乖巧贴心,拿着合同专程跑到自己家里签,说两个人私下签合同也省了中介费。郑阿姨觉得小姑娘很有诚意,又着急用钱就签了合同。但合同一签好,她就立马变了嘴脸,总能找到各种理由拖延房款。

既然买家不肯付款,为什么不解除合同?郑阿姨本想名正言顺解除合同,但这时对方突然说出了“600天”的概念。

郑阿姨直到这时才发现,自己签的合同中的违约栏夹着半句话——如买房方违约逾期六百日,卖方可解除合同。

这可急坏了郑阿姨,她们家里做生意原本就急需用钱,最后只好各方拆借导致了不小损失。

郑阿姨只好向律师求助。后援律师经过调查发现,类似的遭遇不止郑阿姨一人遇到。

梁阿姨和黄女士也是在2016年卖的房子,一年多来都拿不到房款,每套房子都升值了上百万元,这些损失对于求助人来说不可谓不高。

更加令人意想不到的是,买她们三个房子的竟是同一个人——92年的上海小姑娘黄某婷。

合同中陷阱重重,当卖家们再仔细研究这份格式合同,发现陷阱还不止这一处:

一、买方可以违约六百天不付房款

二、违约成本每天万分之零点三

三、合同里又写了可以转卖给第三方

而一年多来房子已涨价几百万,黄某婷几乎是用零成本套住了卖方的房屋,赚取六百天里卖家房屋的升值差价。

几位求助人都陷入了两难的境地。根据所签合同,卖方在六百天内解除合同要支付房价20%的违约金;如果继续履行合约,六百天后按之前的房价完成交易,则更要损失数百万元的差价。

明显有失公平的合同可以撤销吗?后援律师发现,黄某婷交易的意图十分明确:不是为了购买和居住,而是利用精心设计的合同来空手套白狼。

那么在上海的限购政策之下,黄某婷又是怎么能买这么多房子呢?律师表示,只要不过户就不受限购影响,也就是说黄某婷可以无限制地签买卖合同,同时套住很多人的房子,赚取她们房子的升值差价。

三位求助人为了维护自己的权益,便分别与黄某婷对簿公堂。

通过受害人的相互作证,以及法院调查取证的深入,黄某婷同时签订多套买卖合同的事实逐渐清晰,案情开始朝着有利于求助人的方向发展。

专家表示,黄某婷的行为已经涉嫌欺诈。

最后闵行法院、普陀法院,一审都判决买房方黄某婷败诉,判决解除双方签订的《房地产买卖合同》,没收定金。

小编查阅裁判文书网,找到了上面提到了“梁阿姨”最终胜诉的判决书。

图片截自裁判文书网

此外,前文提及的一审败诉的顾姓、杨姓业主,在二审时也如愿解除了房产合同。

图片截自裁判文书网

虽然有律师认为黄某婷的行为涉嫌欺诈,但是对于受害者房东来说却是因祸得福,因为2016年到2017年上海房价涨幅惊人,他们的房子被这么一折腾和耽搁,反而价格暴增。也就是说,他们并没有实际的损失反而获益匪浅。

图片截自中国房价行情网

这也是为什么顾姓、杨姓业主二审能和黄某婷达成和解协议,还向她返还了的定金。小编注意到,判决书内容显示,解除合同的法律依据并非“欺诈”或是“诈骗罪”,而是《合同法》。

图片截自裁判文书网

专家提醒:售房要注意合同条款

毫无疑问,在这些案例中,黄某婷的关键武器就是藏有陷阱的购房合同。不过,这些房地产买卖合同类似一张张典型的“美式期权”合约,也并非稳赚不赔。

黄某婷支付的5万或10万元的定金,类似于买方向卖方支付的权利金,付了这个权利金之后,她就可以以事先约定的价格在合同规定的600天内锁定这套房子。

在600日的合约期限内,假如房子的价格上涨超过定金和违约金,黄某婷可以选择行权买下这套房子,然后再把它转卖给他人,赚取溢价。假如房子的价格下跌或者上涨低于定金和违约金,她也可以选择放弃行权不买这套房子,她损失的只有定金和违约金。

但是,从400万到800万房产的看涨期权,权利金一般也不可能只有5万到10万元那么低,除非是被普遍看跌的房子。否则,一套房子600天里随便涨个超过1%,卖家就会亏钱。

但是在2016年上海房产一年暴涨达44%的背景下,能够用如此便宜的权利金成交多笔看涨期权,一方面在于黄某婷的精心设计,另一方面也是售房人忽视了对合同条款的审视。

对此,业内专家表示,买卖房屋时,一定要注意到合同条款中关于逾期期限和违约金的金额是否合理,如果有不合理的地方一定要及时和专业人士或者律师沟通修改。房产交易是大事,提醒亲朋好友,务必谨慎!

来源 | 每日经济新闻综合上海电视台 《法制特勤组》、 裁判文书网 、21世纪经济报道等

本期编辑 | 王新宇

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