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博主
姓名:赵云涛律师
单位:北京市中润律师事务所
职位:房产律师
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    北京房产律师,赵律师(咨询电话:6763 1213,138 1013 5536),房产法律事务专业委员会委员,专家型房产律师专业提供房屋买卖咨询、房屋买卖纠纷诉讼代理法律服务。面谈请预约。
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涉及凶宅的房屋买卖合同的无效、撤销、解除 (2017/12/6 12:40:26) [发送到微博]
 原告诉称:位于北京市朝阳区芍药居?号房屋(以下简称涉案房屋)原为二被告名下的私产,崔?是赵?的母亲及其售房事宜的委托代理人。为了给我儿子蒋建航买婚房,我委托第三人提供居间服务。在查看涉案房屋情况和签约前,我都明确告知经纪人和崔?,因蒋建航十一期间结婚,希望能尽快交房让我装修,房屋不能是凶宅。签约前,第三人当面询问崔?涉案房屋内是否发生过自杀、他杀等非正常死亡事件,房屋是不是凶宅,崔?均明确回答“没有,不是凶宅”,并在《房地产经纪服务事项告知书》上签字确认。2014年1月23日,蒋建航与二被告及第三人签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议等。合同约定:蒋建航购买二被告所有的涉案房屋,总价款为2800000元,房款支付方式为首付款加贷款。合同签订当日,蒋建航向二被告支付购房定金100000元。2014年2月20日,我与蒋建航、二被告以及第三人签署了《变更协议书》,约定蒋建航与二被告就涉案房屋买卖所签订的《北京市存量房屋买卖合同》等相关合同项下蒋建航的权利义务全部转移于我,同时付款方式由贷款变更为全款支付。之后,我依约支付了2800000元购房款,并支付了契税14100元、个人所得税14100元、土地出让金991元、房屋所有权登记费80元、居间代理费61600元和保障服务费14000元。2014年3月27日,涉案房屋过户至我名下。2014年4月4日,二被告交付涉案房屋。2014年5月13日,在装修涉案房屋过程中,小区邻居说男主人赵?烧死在房屋内,涉案房屋是凶宅。我得知该情况后立即告知第三人,第三人职员赵伟联系崔?,崔?承认赵?的父亲是在涉案房屋内非正常死亡。签约前,我和第三人已经明确询问崔?涉案房屋是否发生过非正常死亡事件,二被告不但没有根据诚实信用原则如实告知,反而故意隐瞒影响合同订立和履行的重大事项,使我陷入错误而订立房屋买卖合同,二被告的行为已经构成欺诈,合同依法应予撤销。故我诉至法院,要求:一、撤销我与二被告于2014年1月23日签署的《北京市存量房屋买卖合同》以及我与二被告、第三人于2014年1月23日签订的《补充协议》;二、要求二被告共同返还我已支付的购房款2800000元并支付利息,利息以2800000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算自2014年3月28日至实际给付之日;三、要求二被告共同给付我已支付的契税14100元、个人所得税14100元、土地出让金991元、房屋所有权登记费80元、居间代理费61600元,保障服务费14600元,并支付上述款项的相应利息,利息以104871元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算自2014年3月28日至实际给付之日;四、要求二被告共同赔偿装修费损失73323.58元;五、要求二被告共同赔偿物业费736.28元、装修管理费300元、垃圾清运费1000元。



二被告辩称:第一、我们并未欺诈原告。首先我们主观上不存在欺诈故意,我们认为涉案房屋不是凶宅,根据消防队出具的火灾事故认定书和证明,崔?的前夫赵?因床铺阴燃导致过量吸入一氧化碳中毒死亡,赵?的遗体仅小腿有小面积灼伤,其他部位完好。除了阴燃的床垫和被褥部分损毁,卧室墙壁有熏黑痕迹,室内没有其他损坏。因此我们认为虽然赵?因火灾死亡,但并未直接被火烧致死,而是中毒死亡,现场没有恐怖血腥的地方,纯属意外事故。事发当天我们没有到达事故现场,而是直接去往殡仪馆。我们完全是通过消防队的描述来了解当时的情况,我们主观上认为该房屋并非凶宅。从客观上来说,我们并没有实施欺诈行为。在签署《房地产经纪服务事项告知书》时,第三人明确询问崔?房屋内是否发生过自杀、他杀事件,崔?明确回答没有,因为赵?的死亡是意外事故,与自杀、他杀无关。另一方面,从保护隐私的角度上来说,我们主观上也不认为涉案房屋是凶宅,当然不会主动提及往事,毕竟赵?是赵?的亲生父亲。关于原告明确告诉我们房屋不能是凶宅一事不属实,我们委托第三人独家代理出售房屋,并将房屋钥匙交给第三人。签约前我们没有再去过涉案房屋,与原告也没说过话,签约当天是原告与我第一次见面。当时临近春节放假,第三人极力想促成交易,约定双方在第三人的一家门店中商谈,双方商谈的主要是价格问题,价格达成一致之后,第三人提供文件让双方签署,整个签约过程非常仓促。除了在签订告知书时中介人员询问过凶宅的问题,除此之外,都没有提及有关凶宅和婚房的问题。我们主观上并未将涉案房屋当做凶宅,没有恶意隐瞒事实,客观上如实回答中介的询问,也并未欺骗原告,因此不存在欺诈事实。第二、涉案房屋不是凶宅。凶宅不是一个法律概念,普遍认为只有发生过自杀、他杀等人为因素非正常死亡的房屋才是凶宅,意外死亡事件不存在人为因素,缺乏主观上的恶性,不纠缠世俗的恩怨仇恨,不应纳入凶宅的范围。其次,本案对凶宅的界定应以告知书为准,应定义为发生过自杀、他杀非正常死亡事件的房屋。此外,三方未对凶宅做过进一步的解释、认定或声明,原告将意外事故定性为凶宅,已经超出了公序良俗的范围,不符合社会对凶宅的普遍界定。



第三人述称:同意原告的诉讼请求。我公司在签约时尽到了审核义务,详细询问了原、被告双方交易房屋的基本情况。因为原告明确其买房是用于婚房,所以我公司为原告推荐房屋时特别慎重,签约时特别强调了涉案房屋是否发生过自杀、他杀等非正常死亡事件,二被告都予以否认。二被告的行为违反了诚实信用原则、公序良俗原则。二被告在发生非正常死亡时事件之后,立即出售房屋,并故意隐瞒房屋内发生过非正常死亡事件的事实。如果二被告告知了原告房屋内发生过非正常死亡事件,原告就不会购买该房屋。



经审理查明:2014年1月23日,蒋建航(作为买受人)与崔?(作为出卖人)、赵?(作为共有权人,姓名由崔?代签)签订《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版),约定蒋建航向二被告购买位于北京市朝阳区芍药居?号房屋(即涉案房屋),房屋成交价格为1850000元,装饰装修及配套设施设备等作价为950000元。买受人可以在签订本合同的同时支付定金100000元。同日,蒋建航(作为乙方,买受方)与二被告(作为甲方,出卖方,其中赵?的姓名由崔?代签)及第三人(作为丙方,居间方)签订《补充协议》,约定:鉴于甲乙双方经丙方居间就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》,现三方经友好协商就房屋买卖事宜做出补充约定如下,甲乙双方同意,交易房屋及装饰装修和配套设施总价款为2800000元。乙方于2014年1月23日向甲方支付定金100000元,甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。乙方于2014年3月15日前将首付款1500000元以资金监管的方式支付甲方。甲乙双方应于丙方收到评估报告后三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意,在丙方取得网上预约登记日期为准,甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。同日,蒋建航向第三人支付居间代理费61600元、保障服务费14000元、代收评估费600元。

2014年1月23日,蒋建航与二被告(其中赵?的签名由崔?代签)签订《房地产经纪服务事项告知书》,该告知书中“重大瑕疵”一栏载明:披露房屋是否为“凶宅”,产权人否认交易房屋在本人持有期间发生过自杀、他杀的非正常死亡事件。

2014年2月20日,原告(作为丁方、新买受方)与二被告(作为甲方、出售方,其中赵?的名字由崔?代签)、蒋建航(作为乙方、买受方)、第三人(作为丙方,居间方)签订《变更协议书》,约定:甲、乙、丙、丁四方经友好协商,就甲、乙、丙三方坐落于北京市朝阳区芍药居2号院2号楼6层2单元601号之房屋买卖事宜所签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方事宜,达成变更协议如下:1、甲、乙、丁三方协商一致,甲、乙双方就上述房屋买卖所签署的《北京市存量房屋买卖合同》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方,丁方同意受让签署合同项下的全部权利义务;2、甲、乙、丙、丁四方协商一致,甲、乙、丙三方就丙方为甲、乙双方买卖上述房屋提供居间服务所签署的《居间服务合同》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方,丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务;3、甲、乙、丙、丁四方一致认可上述合同的变更并按照变更后的合同继续履行。

赵?认可其委托崔?出售涉案房屋,并认可崔?所代签的所有文件。

上述各项合同签订后,原告向二被告支付购房款共计2800000元。

2014年3月25日,原告向有关部门交纳契税14100元、个人所得税14100元。

2014年3月27日,原告向有关部门交纳已购公有住房上市出售补缴土地收益(即土地出让金)991元、房屋所有权登记费80元。同日,涉案房屋过户至原告名下。

审理中,原告提交《房屋装修合同》一份及加盖有北京阳光实兴建筑装修有限公司工程款发票一份,提交加盖有北京中交方圆物业管理有限责任公司公章的收据两份。上述《房屋装修合同》显示北京阳光实兴建筑装修有限公司承包涉案房屋装修工程,工程期限自2014年5月5日至2014年7月5日,工程造价180058.95元。上述工程款发票金额为72023.58元。上述两份收据的内容分别为:今收到2-2-601交来装修管理费300.垃圾清运费1000、今收到2-2-601张?交来2014年度4-12月份物业费736.28(原文如此)。

庭审中,原告主张其曾询问被告涉案房屋内是否存在除生老病死之外的非正常死亡事件,崔?明确回答没有。二被告不认可原告所述,并主张在签署合同时,中介人员询问过是否发生过自杀、他杀的非正常死亡事件,被告未告知原告房屋发生火灾并造成一人死亡的事实。

审理中,原告认可涉案房屋仍由其控制,并同意在收到相应购房款及经济损失后,将涉案房屋腾空交付二被告。

另查,2013年4月29日,涉案房屋发生火灾,造成一人死亡(赵?,男,北京市西城区人)。后尸体经法医鉴定,鉴定意见为符合一氧化碳中毒死亡。

上述事实,有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房地产经纪服务事项告知书》、《北京市朝阳区公安消防支队火灾事故认定书》、证明等相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。



本院认为:原告与二被告、第三人所签订的《变更协议书》约定《北京市存量房屋买卖合同》以及《居间服务合同》项下案外人的权利义务全部转移给原告,符合法律规定,相应合同中案外人的权利义务均由原告承受。民俗文化经过历史的长期积淀并延续,形成了普通大众对自然和社会的认识评判,进而影响公民的行为判断。虽然房屋内发生非正常死亡事件客观上未影响到房屋的实际使用价值,但是该情形因影响到购房者的心理感受包括忌讳、恐惧、焦虑等而造成房屋交易价值降低,与当事人在缔约时真实意思表示不符,违背了买受人对于房屋实际价值的期待,构成房屋的重大瑕疵,是影响买卖合同订立及履行的重大事项。

当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。房屋出卖人在出售涉案房屋时,负有信息披露义务,应当如实将所售房屋有关的全部信息特别是房屋瑕疵充分告知买受人,促使买受人做出正确的意思表示。本案中,二被告未披露房屋内发生非正常死亡事件,违反诚实信用原则,构成欺诈。故对于原告要求撤销合同及补充协议的诉讼请求,本院予以支持。

合同被撤销后,因合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。现合同因二被告的过错被撤销,二被告应返还原告已支付的购房款并支付相应利息,同时需赔偿原告已支付的契税、个人所得税、已购公有住房上市出售补缴土地收益、房屋所有权登记费及上述款项的相应利息。但原告主张的利息标准过高,本院按照中国人民银行同期存款利率予以确定。对于原告已交纳的物业费、装修管理费、垃圾清运费,符合法律规定,本院予以支持。对于原告主张的装修费损失,原告提交的装修合同及发票可以证明涉案房屋由其装修并支付装修费用,其已尽到举证责任,本院予以认可,但原告主张的装修费数额有误,本院结合装修费发票所显示的金额予以确认。对于原告主张的居间代理费、保障服务费及相应利息,鉴于两笔费用并非二被告实际收取,第三人提供的中介服务是否存在瑕疵另需确定,故在本案中不予处理,当事人可另案主张。现涉案房屋仍由原告控制,原告表示其在收到相应款项后将涉案房屋腾空并交付二被告,本院不持异议,在本案中一并处理。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第五十八条之规定,判决如下:

一、撤销二○一四年一月二十三日原告张?与被告崔?、赵?签订的《北京市存量房屋买卖合同》;

二、撤销二○一四年一月二十三日原告张?与被告崔?、赵?,第三人北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》;

三、被告崔?、赵?于本判决生效后七日内返还原告张?购房款二百八十万元及相应利息损失(利息损失以二百八十万元为基数,按照中国人民银行同期存款利率,计算自二○一四年三月二十八日至实际给付之日);

四、被告崔?、赵?于本判决生效后七日内赔偿原告张?契税一万四千一百元、个人所得税一万四千一百元、已购公有住房上市出售补缴土地收益九百九十一元、房屋所有权登记费八十元,并给付上述款项的相应利息(利息损失以二万九千二百七十一元为基数,按照中国人民银行同期存款利率,计算自二0一四年三月二十八日至实际给付之日);

五、被告崔?、赵?于本判决生效后七日内赔偿原告张?装修费七万二千零二十三元五角八分、物业费七百三十六元二角八分、装修管理费三百元、垃圾清运费一千元;

六、原告张?于收到上述第三、四、五项款项后三日内将位于北京市朝阳区芍药居?号房屋腾空并交付被告崔?、赵?;

七、驳回原告张?的其他诉讼请求。

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