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博主
姓名:赵云涛律师
单位:北京市中润律师事务所
职位:房产律师
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    北京房产律师,赵律师(咨询电话:6763 1213,138 1013 5536),房产法律事务专业委员会委员,专家型房产律师专业提供房屋买卖咨询、房屋买卖纠纷诉讼代理法律服务。面谈请预约。
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房屋买卖合同中卖家违约赔偿数额的确定 (2017/12/6 12:31:09) [发送到微博]
 

【法律俱乐部】房屋交易中卖方违约赔偿责任的承担

原标题:百企【法律俱乐部】房屋交易中卖方违约赔偿责任的承担

房地产市场价格飘忽不定,二手房买卖终究容易出现违约的问题,大多数是把房子卖了,但是房价却涨了因而想反悔,这样的心情是可以理解的,但是需要注意的是,卖房反悔即违约是需要承担违约责任的,那么买卖房屋合同违约买房应承担哪些法律责任呢?

一、法律依据及法院裁判规则

1.《中华人民共和国合同法》

第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

第一百一十九条 当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担。

2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第二十九条 买卖合同当事人一方违约造成对方损失,对方主张赔偿可得利益损失的,人民法院应当根据当事人的主张,依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。

第三十条 买卖合同当事人一方违约造成对方损失,对方对损失的发生也有过错,违约方主张扣减相应的损失赔偿额的,人民法院应予支持。

第三十一条 买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益,违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的,人民法院应予支持。

3.《天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》

1、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的,应当赔偿损失。按照《合同法》第一百一十三条规定,损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的,涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益,实际损失金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合判定,但最低额度不应低于房屋价格涨跌差价的50%。

2、房屋价格涨跌差价可以参照以下方式确定:

(1)双方能够协商确定的,从其约定;

(2)双方不能协商确定的:①原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌差价;②无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌差价。认定涨跌差价的时间点应以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、双方是否及时采取措施防止损失扩大、涉诉房屋的具体涨跌情况等合理确定。

二、典型案例及裁判要旨

1.二手房交易中,恶意违约方应当赔偿房屋差价损失

——刘云诉杨涛房屋买卖合同纠纷案案例要旨:二手房交易中,卖方恶意违约使得房屋买卖合同无法履行从而获得房屋价格上涨带来的非法投机利益的行为损害了买方正当利益的,卖方应当承担买方房屋差价损失的责任。

审理法院:北京市第二中级人民法院来源:《人民法院报》2011年11月03日第7版

2.“一房二卖”的差价损失应赔偿买房人

——徐芬诉刘国胜、姜宝琴房屋买卖合同纠纷案案例要旨:依法成立的合同受法律保护,双方均应依约履行。房屋买卖合同当事人一方将房屋另行出售导致合同履行不能的,构成根本违约,另行出售所得房款差价应赔偿买房人。

案号:(2013)二中民终字第06171号审理法院:北京市第二中级人民法院来源:《中国审判案例要览》(2014年民事审判案例卷)

3.房屋买卖合同中守约方有权在违约方根本违约致合同目的不能实现时,请求解除合同并要求违约方承担赔偿责任

——李代琼诉李德燕房屋买卖合同纠纷案案例要旨:房屋买卖合同纠纷中,因出卖人恶意违约导致合同目的不能实现,守约方请求解除合同并赔偿房屋市场价值与购买价格之间差额损失的,人民法院应予支持。但双方另有约定的除外。

案号:(2013)渝五中法民终字第04220号审理法院:重庆市第五中级人民法院来源:《重庆市参阅案例.案例指导与参考》 2015.1(总第9期)

4.夫妻一方擅自处分登记于其名下的共有房屋,配偶不同意致合同解除的,善意买受人有权要求其承担包括赔偿差价损失在内的违约责任

——赵某与闫某房屋买卖合同纠纷案案例要旨:夫妻一方以自己名义转让登记在自己名下的共有房屋,配偶明确表示不同意转让,经审理房屋买卖合同不存在违反合同法第五十二条规定情形的,法院应认定有效,但买受人要求继续履行的,不应予以支持。法院应释明买受人可以主张解除合同,善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。计算房屋差价损失时,应综合考虑出卖人的可预见程度和买受人对诉讼结果的合理预期,以不同意一方配偶到庭作出拒绝转让房屋之表示的时间为节点计算房屋差价损失,因诉讼持续而扩大的损失,买受人应自行承担。

案号:(2016)京03民终716号审理法院:北京市第三中级人民法院来源:《人民司法?案例》2017年第20期

三、具体包括哪些违约责任

1、在房产交易中,若是由于卖方的个人行为造成交易无法继续履行的,买方可以向卖方提出解除合同,并且追究其法律责任,而卖方不但要把已收取的定金返还给买方,还要依法赔偿买方的损失。

2、房主签约后却反悔,购房者的利益变得十分错综复杂,至于违约金的数额,一般为定金的两倍,但也要看合同具体约定的数额是多少,如果约定数额很大,那卖方届时就很可能是得不偿失。

3、也有多种情况的发生,比如卖方因转让房屋处于查封状态而致使买方无法过户,违反了合同约定的义务。违约责任的承担不以过错为要件,因此无论是否因卖方过错导致房产被查封,卖方都应该承担违约责任,拒绝履行合同构成根本违约。

4、对于卖房者来说违约给买房人造成了的经济损失。除了支付违约金之外,由于卖房人在合同规定应交付房屋之日至实际交付日这段期间实际上占用了买房人的资金,还应向买房人再支付所占用资金的利息或者房屋差价损失。

四、专家详细解读观点

1.因一方过错导致房屋买卖合同解除的,另一方当事人有权要求对房屋差价部分进行损害赔偿对于房屋差价损失的赔偿问题,如果双方就此有约定通过协商达成一致,应根据约定内容或协商结果予以判处。如果双方无约定或不能协商达成一致,对于当事人的赔偿请求,人民法院通常在判断支持与否时综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失、双方是否已采取必要措施防止损失扩大、守约方是否存在损益相抵等因素予以适当调整。对于房屋差价损失的具体确定,一般比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价的差额予以确定,也可通过委托专业机构进行评估或向专业机构进行询价予以确定。对于认定差价损失的时间点,则应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等情况合理确定。(摘自:《法院审理房地产案件观点集成》,朱树英 主编,中国法制出版社,2012年版)

2.认定房屋差价损失应遵循可预见规则和减损规则确定合理的评估时点《买卖合同司法解释》第29条规定可得利益损失的认定和计算应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等,从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、守约方不当扩大的损失、守约方因违约获得的利益、守约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。

就本案(本篇第4个案例:赵某与闫某房屋买卖合同纠纷案,下同)而言,房屋价格的不断上涨必然导致房屋差价损失也不断扩大,法院判决房屋差价损失应综合运用可预见规则、减损规则等规则来确定赔偿的时间节点。

合同法第一百一十九条明确规定了减损规则。减损规则是指一方违约并造成损害以后,另一方应及时采取合理的措施防止损失的扩大,否则,应对扩大部分的损害负责。减损规则与诚实信用原则密切相关,从义务的来源看,减损义务的产生系基于诚实信用原则。依据该原则,当事人双方都负有相互配合与协作、彼此照顾的义务,一方在另一方违约后不采取措施阻止损失的扩大,既破坏了双方的协作关系,也不利于减少社会财富的损失和浪费,从宏观上看对资源利用效率的提高和整个社会的利益都是有害的,所以法律规定了当事人应负有减轻损害的义务,这是维护社会利益所必需的。从义务的履行来看,减损规则要求受害人以善良人的注意,依照诚实信用原则及时采取合理措施避免损失的扩大。一方面,受害人采取的措施应当具有及时性,在对方明确表示将不履行合同的情形下,应当根据合同的性质和标的物的特征及时采取措施减轻已经发生的损害并防止损害进一步扩大,而不能放任损害扩大;另一方面,受害人采取的措施应当具有合理性,即采取的措施的种类、方式和力度应依照诚实信用原则,综合考虑措施的成本、效益和合法性因素等确定,如果采取措施防止损失的扩大将严重损害受害人自身的利益或有悖于商业道德或付出的代价过高,则受害人可以不采取此种措施。

本案中,在我国法律明确规定出卖人因未取得所有权或处分权,标的物所有权无法转移,合同因法律上原因不能履行的情形下,买受人作为理性的房屋购买人,应对合同无法履行的诉讼结果具有合理预期。在此情况下,买受人应当依据诚实信用原则和合同法第一百一十九条的规定及时采取解除合同、主张定金罚则、要求违约赔偿或进行替代房屋购买等合理措施防止损失扩大,维护自己的合法权益。从替代性购买的角度来说,如买受人在合理期间内进行了替代性购买,其所购同区位、同类型房屋所支出的额外成本,在合理范围内闫某应当承担;如未在合理的期间内购买替代性的房屋,对于此后房价上升的风险与损失,买受人应自行承担。可预见规则明确规定于合同法第一百一十三条,该规则的目的之一系为确定违约行为与损害之间的因果关系提供客观依据。

一方面,违约方仅对其在订约时可能合理预见到的损害负赔偿责任,另一方面,应将违约方在订约时不可预见的损害从损害赔偿的范围中扣除。而是否能预见,应采用一个与违约方同类型的社会一般人即合理人的标准来衡量其是否能预见,若社会一般人在订约时能够预见或应当预见,就视为违约方应当预见。

就本案而言,纠纷发生后,赵某通过诉讼方式来解决争议,而在较长的诉讼周期内,房屋价格一直处于快速上涨状态。诉讼的周期与诉讼期间房屋价格的涨幅均非当事人所能合理预见,即使违约方应承担违约责任,但对于其不能控制、不能预见的风险与损失亦应合理限制,此系可预见规则的应有之义。在第一次诉讼一审开庭时,闫某的配偶已明确表示合同未经其同意从而拒绝履行,导致合同不能履行,此时点应作为合同无法履行的确定时点,法院应以此时点作为评估房屋价值的时间,判断房屋的价值,对买受人的可得利益损失予以赔偿。而第二次诉讼中一审法院委托评估机构作出的估价报告,距离第一次诉讼一审开庭时间已两年有余,房屋价格的大幅上涨已超出了一般人的合理预期,此估价结果不宜直接作为确定赵某可得利益损失的依据。

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