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姓名:赵云涛律师
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    北京房产律师,赵律师(咨询电话:6763 1213,138 1013 5536),房产法律事务专业委员会委员,专家型房产律师专业提供房屋买卖咨询、房屋买卖纠纷诉讼代理法律服务。面谈请预约。
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房屋涨价业主毁约,买家法律解决途径 (2017/2/16 13:10:10) [发送到微博]
 

房屋涨价后卖方毁约,买方如何寻求法律解决?

专家观点

◇因房价上涨,卖方以各种理由拒不履行卖房合同的行为是违约行为。

◇违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。

◇签订正式购房合同前,必须了解清楚以下问题:一是查清房屋的权属情况。二是核实房屋是否为共有财产。三是确认房屋是否存在权利限制状况。四是核实房屋买卖是否存在优先购买权。

◇政府监管部门应当规范中介机构居间行为,推出二手房买卖合同的示范性合同,建立二手房信息披露制度。

据11月9日《北京晨报》报道,翟女士为改善家庭居住条件,在2016年2月通过中介介绍与高先生签订房屋买卖合同,以448万元的价格购买了位于北京市海淀区某小区的一套房屋。签订合同当天,她支付中介费用12万元,并付给高先生定金30万元。然而,签订合同一个月后,高先生以其出售该房屋未征得妻子同意为由反悔。由于双方协商未果,翟女士起诉至法院。法院审理后认为,卖方认可房屋现价值为600万元,因此可确认房屋差价损失至少为152万元。最后,法院判决高先生退还定金30万元,并赔偿翟女士违约金89万元和中介费12万元。

伴随房地产市场行情上涨,有关二手房买卖纠纷的案件也逐渐增多。那么,二手房购房合同应该如何签订?签订合同后,房价上涨,卖方可随意“反悔”吗?买房者如何维护自己的权益?中介公司在此过程中应否担责?记者就此作出采访。

房价上涨,卖方毁约应该承担什么法律责任

因房价上涨,卖方以各种理由拒不履行房屋买卖合同的行为是违约行为。律师表示,房屋买卖双方签订的购房合同系双方当事人的真实意思表示,合法有效,交易最终不能正常进行的原因在于卖方,故卖方的行为构成违约,应承担相应的违约责任。

律师认为,根据法律规定,出卖人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。买受人可要求出卖人继续履行合同。如果合同无法继续履行,必然涉及承担其他违约责任承担的问题。二手房出卖人和买受人如在合同中约定了定金条款,或者另外订立了定金合同,则可以适用定金罚则。以定金方式确定违约责任的做法是:支付定金一方违约时,不得要求对方退回定金;收受定金一方违约时,应双倍返还定金。

律师介绍,如果二手房出卖人和买受人在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法,并且约定不违法,也无明显不合理的,则适用合同约定的违约金。

“但根据合同法第114条的规定,约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。”刘勇认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定,当事人以约定违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。二手房出卖人和买受人没有约定违约金和定金,也没有法定违约金可以适用的,如果违约行为给对方造成了损失,则违约方应承担赔偿损失的责任,数额可由双方商定,或由仲裁机构裁决和法院判决。

此外,买卖合同虽约定违约金,但违约一方支付的违约金不足以补偿损失的,对于不足部分仍应赔偿损失。刘勇表示,违约方应当赔偿因违约给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定,双方有约定的,从其约定;双方不能协商确定的,原则上可比照类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失,无类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。

面对卖房者违约,买房者应如何维护自己的权益?刘勇认为,一旦出卖人违约,拒不办理过户,买受人应尽量通过与出卖人协商解决减少损失。协商不成的,应及时向法院申请诉前保全涉案房产,同时提起诉讼,要求继续履行合同,如无法诉前保全,则应申请诉讼保全,以防止出卖人将涉案房产“一物二卖”,提前将所有权转登记在善意第三方名下。买受人也可选择要求出卖人双倍返还定金或者支付违约金或者赔偿损失。其中赔偿损失,包括“房屋上涨的损失”。房屋上涨的损失,一般可参照同地段同类房屋市场成交价。

买房者保障自身权益,签好购房合同是关键

二手房交易纠纷进入诉讼阶段,耗时费力,郑春乃认为,最好是在签订购房合同时增强法律风险防范意识,设定好二手房买卖合同条款。严格的合同条款是确保二手房安全、顺利交易的关键。由于这是一项专业性很强的工作,建议买房者聘请法律专业人士起草、审核二手房买卖合同。买卖合同应该就房屋权利人、房屋的面积、质量、房屋价款、交房以及违约责任、争议解决等重要条款作出明确约定。

律师说,签订正式合同前,必须了解清楚以下几个问题:

一是查清房屋的权属情况。购买人在签订购房合同前要查验房产权属是否真实完整。要查验房产证的正本,必要时,可以到房管部门查询房屋产权证的真实性。

二是核实房屋是否为共有财产。如果房屋是共有财产,比如夫妻共有财产,在未经其他共有人允许的情况下而由一方单独出卖,这样的购房合同是可撤销的合同。

三是确认房屋是否存在权利限制状况,比如抵押。二手房房主有可能将房屋抵押给银行贷款或者抵押给其他债权人。根据我国法律规定,抵押人在处分抵押物时必须取得抵押权人同意,否则转让行为无效。因此买房者应该查清该房屋是否已经设定抵押权。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下,此房产方可进行买卖。

四是要核实房屋买卖是否存在优先购买权。根据我国法律规定,房屋承租人对其所承租房屋在同等条件下具有优先购买权。如果该房产属于已经出租的房产,则需要卖房者提供该房屋的承租方在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时,根据买卖不破租赁的原则,房屋易主,但承租人有权继续租赁该出卖的房屋。这对为了自己居住而买房的购房者来说,会造成不利影响。

“选择规范的房屋中介公司很重要。”律师表示,二手房买卖区别于新房交易的重要特点是一般通过房地产中介提供居间服务来进行、完成。中介公司在二手房交易中起着提供房源等重要作用。一个合法的中介需要齐备“两证”,即营业执照和资质证书,从业人员也须具备房地产经纪资格证书。但由于规范二手房居间行为的法律法规的不配套和监管措施的不力,使得中介公司良莠不齐,在高房价、大交易量的背景下,某些房地产中介机构和从业人员为了谋取高额佣金不惜为买房人设定各种陷阱,导致房屋买卖居间纠纷层出不穷。因此,买房人可以查验房屋中介公司证照后再通过网络了解中介公司的口碑。

规范二手房交易秩序,监管部门如何发力

规范二手房交易秩序,政府监管部门应当发挥重要作用。律师认为,一是要规范中介机构居间行为。二手房买卖中介机构和从业人员必须取得相关房产经纪资质,监管部门应当严厉查处非法中介机构及从业人员,建立违法违规房屋中介机构和从业人员“黑名单”制度。二是推出二手房买卖合同的示范性合同。目前并没有完全适用于二手房交易格式的中介合同和买卖合同。政府相关部门应推行二手房买卖合同范本、经纪合同范本,明确买卖双方权益,杜绝各种“霸王条款”和“猫腻”。三是建立二手房信息披露制度。政府管理部门指定的网站或其他媒体对拟上市交易的房屋相关信息进行披露,该信息由二手房房主提供并且该披露信息作为房屋买卖合同的附件,以规制二手房房主和中介机构的欺诈行为。最高人民检察院

 

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