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房价上涨违约案件法院怎么处理 (2017/2/16 11:16:25) [发送到微博]

2016年以来,受房价快速上涨、新的房屋调控政策出台等多种因素影响,法院受理的房屋买卖合同纠纷案件大幅增长。以区人民法院为例,截至2016年11月底,该院共受理二手房买卖合同纠纷案件141件,比去年同期增长了2.9倍,其中因卖方违约的案件共108件,约占77%。

  

案例:出卖方违约赔偿买受人房屋差价损失

案情:原告王某(买方)与被告周某(卖方)经中介居间,签订房屋买卖合同,合同签订后,原告依约交付定金。后被告未依约定日期办理清贷及后续手续,原告起诉,要求被告双倍返还定金30万元并赔偿房屋差价损失110万元及中介费损失40100元。经审理查明,涉案房屋在被告与原告签订买卖合同前即已被法院查封,被告隐瞒重要事实,导致其不能履行将涉案房屋出售给原告的主要义务,构成根本违约,应返还被告定金。对于同地段房屋差价损失,属于合同履行后可以获得的利益,亦应属于因被告违约给原告造成的损失,原告提交了涉案房屋在淘宝网经司法拍卖后成交的价格作为证据,能够证实涉案房屋存在涨幅差价65.8万元的事实,应作为差价损失赔偿原告。故一审法院判决被告退还定金并支付房屋差价及中介费损失——被告周某双倍返还原告王某定金计30万元;赔偿原告王某损失54.81万元。

法院提示:本案系今年二手房价格大幅上涨后区人民法院审理的第一件主张房屋差价损失的案件,对于差价损失的确定,法院认为,涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益或实际损失,实际金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合判定。对于房屋价格涨跌差价的确定,能协商确定的,首选协商的方式处理。协商不成的处理原则为:原则上比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌差价;无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌差价。认定涨跌差价的时间点应以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、双方是否及时采取措施防止损失扩大、涉诉房屋的具体涨跌情况等合理确定。

本案中,涉案房屋经法院查封后,被告仍出售,显系恶意违约行为,三方合同中的房屋价格与淘宝网拍卖成交的价格差价明显,足以证明原告的差价损失,故法院支持了原告要求赔偿房屋差价的诉请。

疑难问题解答

在“二手房”买卖纠纷中,如何界定合同继续履行的条件、房屋差价损失能否得到支持、房屋共有人异议能否影响合同效力、约定不明导致违约责任到底由谁担、房地产调控政策能否作为解除合同的理由等问题因存在一定争议而备受关注。对此,和平区人民法院副院长张丽作出了解读。

问题一:判决继续履行合同的标准如何界定?

由于房屋总价款数额较大,买房人往往会倾全家之力购房,一旦交易失败,买受人更愿选择继续履行。但能否判决双方继续履行合同,要根据很多因素综合分析。房屋买卖合同涉及主体多,在居间买卖合同签订后,还可能会涉及抵押权银行的提前还贷审批和撤押、房管部门的网签和资金监管、按揭贷款的审批及后续腾房等,要办理的手续多、周期长、税费数额不确定,当事人违约时间节点不同,导致对于哪些情形下应判决继续履行,哪些情形下应判决解除合同赔偿损失存在着一定争议。

对此,法院的原则是,支持守约,鼓励诚实守信。对于当事人要求继续履行合同的案件,已签订《天津市房产买卖协议》的,一方拒绝履行产权过户、交接房款、交付房屋等后续合同义务,另一方主张继续履行合同的,除符合《合同法》第110条规定情形以外,一般予以支持;已签订房产买卖协议或与房产经纪人签订的包含居间内容的房产买卖协议,但尚未签订《天津市房产买卖协议》的,一方拒绝履行合同义务,另一方主张继续履行合同的,除符合《合同法》第110条规定情形以外,综合房地产行政主管部门意见、合同履行进度、款项交付情况、房屋实际状态等因素,确认是否具备继续履行的条件。

问题二:房屋差价损失是否能够得到支持?

有些案件中,买房人主张其实际损失已远远超过约定违约金的数额,要求按照房屋现值和签订合同时的价格差认定买房人应承担的损失数额。目前的法律,对于实际损失举证责任如何分配,房屋差价损失如何确定均没有统一规定。另外,居间服务费是否应作为一项损失单独支持也存在争议。

法院原则是,实际损失,综合审查判断。对于实际损失的确定,按照《合同法》第113条规定,损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的,涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益或实际损失,实际金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合进行判定,最低额度不应低于房屋价格涨跌差价的50%。

对于房屋价格涨跌差价的确定,能协商确定的,首选协商的方式处理。协商不成的处理原则为:1.原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌差价;2.无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌差价。认定涨跌差价的时间点应以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、双方是否及时采取措施防止损失扩大、涉诉房屋的具体涨跌情况等合理确定。

问题三:房地产调控政策能否作为解除合同的理由?

因为限购等调控政策的影响,有的买房人在签订合同后发现没有买房资格,无法履行过户手续,导致合同无法继续履行,此种情况下能否解除合同,存在争议。还有的购房人因为房贷政策收紧,贷款审批迟延,导致买房人付尾款逾期,出现出卖人要求解除合同的情况,而多长时间后出卖人要求解除合同的请求才能支持亦出现争议。

对此,法院的原则是,政策影响,可以变更解除。随着本市住房限购及房贷政策的不断调整,许多原本具备购房资格的人不能继续购房,引发二手房买卖合同纠纷诉讼。对于因政策导致合同确实无法继续履行的,一般认定属于不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行,当事人据此请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当结合案件的实际情况准予变更或解除合同。因前述原因,当事人解除合同后,出卖人应当将已经收到的购房款或定金返还给买受人,买受人应将接收的房屋返还给出卖人。因解除合同造成的损失一般情况下应按照公平原则由双方分担,如因一方当事人过错导致当事人利益严重失衡,损失方要求加大对方承担比例的,可酌情予以支持。北方网

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