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博主
姓名:赵云涛律师
单位:北京市中润律师事务所
职位:房产律师
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    北京房产律师,赵律师(咨询电话:6763 1213,138 1013 5536),房产法律事务专业委员会委员,专家型房产律师专业提供房屋买卖咨询、房屋买卖纠纷诉讼代理法律服务。面谈请预约。
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警惕:购买未取得房产证房屋,赔钱空房 (2017/1/12 14:56:30) [发送到微博]
 

案情介绍:三年前,马某因孩子上学欲出售其名下的一处房屋,但该小区开发商尚未交房,房产证亦未下发,肖某得知马某要卖房,便在中介居间下,核验了马某与开发商签订的商品房买卖合同和购房款发票,征得了马某爱人纪某的同意,与马某签订了房屋买卖合同,肖某支付了第一笔首付款。马某当时是以房屋为抵押向银行贷款购买的房屋,因此双方约定马某在收房后及时向房屋贷款机构清偿贷款、注销抵押并办理房屋过户登记手续。一切看似顺顺当当,然而半年后,马某自开发商处收房并办理了房屋的房产证,却拒绝办理房屋过户登记手续。肖某多次找马某后,发现马某在取得房产证后,非但未按约定及时偿付贷款并解除抵押登记手续,还以该房屋作为抵押物向第三人解某借款60万元。无奈之下,肖某诉至法院,要求马某继续履行合同,并在诉讼中申请了财产保全,对涉诉房屋进行了保全。马某辩称肖某未按照约定给付剩余房款构成根本违约,其有权解除合同。一审中经询问,肖某表示愿意替马某向银行偿还剩余贷款、向解某偿还借款。

法院经审理认为:马某与肖某签订的合同是合法有效的,双方在合同中未明确约定肖某支付剩余房款与马某向贷款银行偿付贷款的先后顺序,双方应同时履行各自义务,一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。因此,本案合同未达到解除条件,双方仍应继续履行。鉴于涉诉房屋设定有抵押权,肖某应替马某代偿债务消灭抵押权,以保障房屋过户手续顺利完成。最终法院判决双方继续履行合同,肖某替马某偿付贷款及借款后,马某协助肖某办理房屋过户手续。

提示与建议:我国物权法第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力”,登记意味着对所有人公开公示,只有进行了公示,产权才能产生法律上的效力,否则就存在很大的不确定性。所以《城市房地产管理法》第三十八条第(六)项才规定了“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定。这条规定显示出国家并不鼓励也不保护未登记房屋进行交易。但是该项规定并不属于导致合同无效的强制性规定,所以违反了该项规定并不必然导致合同无效。虽然买卖合同的效力不受影响,但对于购买人来说,房屋过户才是最重要的,无法过户,就无法取得房屋所有权。本案中,肖某最终虽然通过法院判决取得了房屋的所有权,但其付出的代价是替马某代偿了巨额的贷款和借款。虽然肖某仍然可以依据法律向马某主张返还不当得利,但后续的纠纷将耗费大量的时间和精力。此外,本案中肖某因为不需要按揭买房,亦未支付全部房款,且及时提起诉讼进行了保全,而及时止损,否则任意一个环节出差错,都可能导致既赔钱又赔房,损失惨重。因此,建议买方购买房屋时严格仔细审查房屋的产权登记情况,对于购买未登记的房屋一定要慎之又慎,尽量避免购买此类房屋。大兴法院

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