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二手房买卖合同中的定金及违约金 (2016/6/14 13:51:51) [发送到微博]
记者 袁 辉

  2014年3月,陈某(出售方)、黎某(买受方)经某房地产中介公司提供居间服务,签订了《存量房屋买卖合同》。双方在该合同中约定,黎某购买陈某位于某小区的房屋,房屋面积为90平方米,成交总价为85万元;黎某应于本合同签订当日向陈某支付定金15万元;黎某采取贷款方式支付房屋成交总价款;黎某于办理房屋所有权转移登记当天向陈某支付剩余房款。如黎某因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的,由黎某继续申请贷款,但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后60天;陈某应当在领取全部房款后10个工作日内交付房屋给黎某;双方最晚应于合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理过户手续;黎某未按本合同及补充协议约定时间付款,逾期超过10日的,陈某有权单方解除合同,黎某应按成交总价款的20%向陈某承担违约责任。

  当日,陈某与黎某和某房地产中介公司(见证方)签订了《补充协议》。该合同约定,陈某同意将诉争房屋出售给黎某;三方不存在也不认可口头约定或承诺;在陈某与黎某办理产权转移当天,黎某支付首付款时;某房地产中介公司对黎某交付的房款仅承担见证责任;黎某、陈某于本协议签署后支付某房地产中介公司服务费8500元;除三方签署的买卖合同、居间服务合同、履约服务合同、补充协议等合同及协议中对违约责任另有约定外,陈某、黎某任何一方违反本补充协议的约定,违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。

  后,陈某与黎某未办理《存量房屋买卖合同》的网签手续,黎某未向陈某支付购房首付款,双方亦未办理房屋买卖过户手续。

  因此黎某起诉至法院,要求继续履行双方所签《存量房屋买卖合同》及《补充协议》,将诉争房屋过户至自己名下,陈某于过户当日交付房屋。

  法院最后审判,解除双方于签订的《存量房屋买卖合同》及双方与中介公司签订的《补充协议》。陈某于判决生效后七日内返还黎某定金15万元。黎某于判决生效后七日内赔偿陈某违约金17.5万元。

  针对此案,律师认为,黎某与陈某经被告某房地产中介公司居间服务就黎某购买陈某名下的涉诉房屋签订了《存量房屋买卖合同》。同时,黎某与陈某及某房地产中介公司就相关补充事宜签订了《补充协议》。两份合同均是各方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,因而合法有效。合同各方当事人均应按约定履行各自义务。

  根据合同约定,黎某因自身原因导致无法办理贷款的,继续申请贷款,但再次申请贷款并获得批贷函的日期不得超过合同签订后60日。根据法院查明的事实,黎某未在合同约定的期限内向银行申请办理贷款,而未能申请贷款的原因是黎某要求中介公司带起办理完另一套房屋出售事宜后再行购房资格审核。此系黎某个人原因导致未能依照合同约定期限办理银行贷款,且黎某亦未向陈某支付首付款,因此黎某的行为已经构成违约,应当承担违约责任。根据双方合同约定,黎某未依照合同及补充协议约定时间付款超过10日,陈某有权单方面解除合同。根据法院查明事实,黎某的违约行为已经导致合同不能履行,应予解除,陈某在庭审中要求解除合同,理由正当,法院应予以支持。而黎某要求继续履行合同的诉讼请求,基于上述事实,法院难以支持,遂驳回了该诉讼请求。

  而本案庭审中黎某反诉要求黎某赔偿违约金17.5万的诉讼请求,因黎某已经支付陈某定金10万元,根据定金与违约金不得同时适用的相关法律规定,陈某应要求黎某赔偿违约金,应当将其收取的定金返还给黎某。同时,应该注意到,中介公司在黎某单方提出待办理完毕另一套房屋的出售事宜后再行购房资格审核的请求,并未征得陈某同意,导致拖延办理买卖合同的相关事宜导致合同无法履行,应当承担相应责任。

  综上,法院的判决是正确的。
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