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博主
姓名:颜宇丹
单位:广东丹柱律师事务所
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    颜宇丹律师:广东丹柱律师事务所主任律师、创始合伙人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市贵州瓮安商会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。
    
    地址:深圳市罗湖区嘉宾路2018号深华商业大厦20楼广东丹柱律师事务所,联系电话13322992959。
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夫妻借名购房,离婚房产怎么分? (2019/11/7 12:30:16) [发送到微博]

夫妻借名购房,离婚房产怎么分?

当下各地实施限购政策,不少人为了实现房产的利益铤而走险选择“借名买房”。然而一旦情况有变,涉案房产价值不菲,引发诸多争议矛盾,哪怕夫妻之间也不例外。本期内容,讲述了一对夫妻婚姻存续期间借名购房最终劳燕分飞对簿公堂的故事。夫妻借名买房,后来离了婚,此时房产归属如何?借名买房到底有哪些法律风险?接下来让我们一探究竟。

 

一、案例摘要


一对夫妻结婚后,借他人名义购买多套房产。离婚时因无法达成财产分割协议,女方将男方起诉到法院,要求分割现在居住房屋和其它夫妻俩实际出资登记在他人名下的房产份额,同时提交了所有购房证明和付款证据。庭审中,男方承认现在居住的房屋和借名购房的其它房产为夫妻婚后共同出资,登记在他人名下。法院认为,本案系离婚纠纷案件,双方当事人虽一致认为登记在案外人名下的不动产为双方共有房产,但因不动产权属证书上记载的权利人系案外人,且该登记权利人依法不能作为离婚案件的第三人,法院在本案中对该房产不予一并审查处理,双方当事人可依法另循途径处理


二、案情回放


黎鸿(男方化名)与靳娟(女方化名)刚认识时,一同在深圳的一家生产电子元器件的工厂里打工,两人在工作中日久生情。结婚不久后靳娟怀孕,黎鸿为多挣钱养老婆孩子,主动要求调换到业务员岗位搞销售,为工厂创造了不少效益。为让家人过得幸福,黎鸿拼命拉业务赚钱,积累了一些客户资源。其中一个客户邀请黎鸿合股开工厂,投资的钱全部由这个老板出,股份各占50%。工厂开起来后效益不错,黎鸿分了一些红后买了一套三居房,登记在他和靳娟名下

 

但没过多久,和黎鸿合股的老板由于其它生意赔本欠债到期无法偿还,被债权人以民间借贷纠纷起诉到法院。老板败诉,债权人向法院申请强制执行,法院组织拍卖该老板在工厂里50%的股权被另外一个老板拍得。黎鸿将其50%股权转让给了新老板,并用得到的转让款重新注册了一家新工厂,为预防自己今后在经营中产生债务影响到在工厂的股份,在注册新工厂时他以两个亲戚的名义注册了一家有限责任公司,实际由他自己出资并实际经营


黎鸿的收入与日俱增,经济条件改善以后,家里又添新丁,于是两口子决定另购一处新房。两人看中了一个别墅小区里联排别墅里的一套房。但到签订买卖合同时,黎鸿为规避房产被强制执行,就将这套别墅登记在黎鸿的哥哥名下

后来,靳娟迷上了炒房。在靳娟的软磨硬泡下,黎鸿同意靳娟将原来居住的那套三居房出售作为炒房资金。靳娟卖了旧房后立即选了两套预售房,借用黎鸿工厂工人的名义顺利办理了购房手续。因预售房要一年以后交房并办理房产证,在交房成为现房没有办理房产证之前,靳娟找到下家出手赚了一大笔。靳娟用第一次炒房的成果分散性地同时多买了几套房,倒进倒出几年下来,一年收入比黎鸿开工厂一年的净利润还高


但后来,黎鸿瞒着靳娟在外面偷情,还和“小三”生下了一个儿子,两人感情彻底破裂。

 

靳娟向黎鸿提出离婚,要求分割现在居住的别墅和借名购房还没有卖掉的所有夫妻俩实际出资登记在他人名下的房产份额,黎鸿做隐名股东的这家公司财产也要对她进行一定补偿,而且黎鸿在婚姻存续期间与她人同居是过错方,黎鸿应该少分她应该多分。黎鸿同意离婚,但知道他开的这家公司由于工商登记的股东里并没有他的名字,靳娟在离婚中无权要求进行补偿,于是不同意靳娟的财产分割方案。靳娟只得向法院起诉离婚,但因没有证据证明黎鸿是公司的股东因此在起诉中放弃要求分割公司财产,她要求分割现在居住的别墅和借名购房还没有卖掉的所有夫妻俩实际出资登记在他人名下的房产份额,并主张男方黎鸿在婚姻存续期间与她人同居并生下私生女,同时提交了所有购房证明和付款证据。在庭审中,黎鸿也承认现在居住的别墅和借名购房的其它房产由夫妻婚后共同出资,登记在他人名下。


三、法院怎么判?


法院认为,依照《中华人民共和国物权法》第十七条的规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,不动产权属证书记载的事项应当与不动产一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。本案系离婚纠纷案件,双方当事人虽一致认为登记在案外人名下的不动产为双方共有房产,但因不动产权属证书上记载的权利人系案外人,且该登记权利人依法不能作为离婚案件的第三人,故双方如认为该房产实际并非案外人所有,可依照物权法第十九条的规定,到不动产登记机关申请更正登记,如与不动产登记簿记载的权利人存在所有权争议,也即该记载的权利人不同意更正的,原被告双方作为利害关系人,可以申请异议登记,并应在登记机构予以登记之日起十五日内向人民法院提起所有权确认的诉讼,可以通过以上途径维护自身合法权益,法院在本案中对房产不予一并审查处理,双方当事人可另循上述途径予以处理


四、借名买房有哪些法律风险?

颜宇丹律师认为,为了规避限外令、限购令和限贷令,或者出于其它方面的考虑,借他人名义买房,其实存在很多法律风险。


如本案中,当夫妻双方不能就离婚分割财产达成一致意见时,法院也不能对登记在不是离婚案件双方当事人的他人名下的房产进行处理。黎鸿和靳娟可以离婚后将登记在他人名下的房产出售后分割售楼款,如对售楼款无法达成分割的一致意见,又将引发新一轮的离婚后财产纠纷。


或者,在离婚前先将这些房产从名义产权人名下过户到夫妻名下再进行分割,但这将产生不菲的过户税费。如果实际出资人与名义产权人对房屋产权有争议,还需先到法院起诉名义产权人,要求判决产权转移登记至实际出资人名下,取得了胜诉判决过户后,夫妻双方才有权要求分割这些房产。如果名义产权人也遇离婚纠纷,其配偶有权要求分割登记在名义产权人名下的房产,虽然名义产权人不是实际出资人,其在夫妻关系存续期间取得房屋所有权证,在没有其他法院对该房屋权属作出认定前,受理离婚案件的法院应当以房屋所有权证上登记的人推定为房屋所有权人。如果法院判决名义产权人夫妻离婚,就会推定登记在名义产权人名下的房屋为夫妻共同财产,同时作出对该房屋分割的判决因此,如果名义产权人有离婚纠纷,实际购房人应立即以名义产权人夫妻为共同被告,向房屋所在地的法院提起诉讼。法院受理后,以实际房屋所有人的身份向受理名义产权人夫妻离婚案的法院申请中止审理离婚诉讼,才能避免所购房屋被他人分割的法律风险

除此之外,借名购房还存在以下法律风险:

1)首先,名义产权人和出资人一旦为房屋产权发生争议,出资人又不能证明双方之间的委托代理关系和出资人支付购房款的事实,就无法通过法律途径取回房产;


2)其次,如果名义产权人对外负有债务,债权人可以要求法院查封并拍卖名义产权人名下这套房产以实现债权;


3)再次,如果名义产权人死亡并没有留下遗嘱,则这套房产进入法定继承将被其法定继承人继承;


4)最后,如果房产被名义产权人私自出售,出资人就只能提起财产损害赔偿之诉了。如果出资人具备购房资格而只是借别人名义购房,则应该将所有售楼款赔偿给出资人;如果出资人因不具备购房资格而借名购房,则可能仅将购房的出资款项赔偿给出资人,而难以获得该是房产市场增值部分的价款了。

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