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姓名:颜宇丹
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    颜宇丹律师:广东丹柱律师事务所主任律师、创始合伙人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市贵州瓮安商会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。
    
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广东法院对历史遗留违法建筑的裁判规则 (2019/9/27 15:26:47) [发送到微博]

广东法院对历史遗留违法建筑的裁判规则

    作者:广东丹柱律师事务所  颜宇丹 李群

历史遗留违法建筑,顾名思义即特定历史条件下产生的不合法建筑。众所周知,广东省作为改革开放的前沿阵地,经济特区的发展催生了大量的违法建筑,其中尤以深圳市为代表。目前,广东省内历史遗留违法建筑可谓数量惊人,针对这类建筑政府部门出台过多部规范性文件。既然违法建筑是不合法的,那么,针对涉违法建筑所订立的租赁或买卖合同是否会因违反法律规定而必然无效呢?人民法院对这类合同的当事人诉讼要求确认合同无效的,又当如何处理?合同被确认为无效的,合同无效的后果是否要一并处理?司法审判实践中,法院对于此类问题的裁判观点并不尽相同。具体可参考以下相关案例:

 

案例一:李华珍与廖醒玉等房屋买卖合同纠纷案

审理法院及案号     一审:深圳市龙岗区法院(2012)深龙法民三初字第1638

                   二审:广东省深圳中院(2014)深中法房终字第20025

                   再审:广东高院(2016)粤民再488

【裁判观点】

     一审法院:涉案房屋是在农村宅基地上建成的房屋,依法不得转让给本集体经济组织以外的成员,廖醒玉、廖静梅、李华珍签订的《房屋转让协议》违反了法律规定,应认定无效。各方当事人均称无需在本案中就合同无效的后果提出具体的诉讼请求,愿意另行主张相关权利,一审法院予以照准。(合同无效)

    二审法院: 由于涉案房产没有办理报建报批手续,没有取得政府有关部门的批准建设,因此,从现有证据看,应认定涉案房产为违法建筑。我国城市房地产管理法规定,未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。廖醒玉、廖静梅与李华珍转让法律规定不得转让的房产,以合法形式掩盖非法目的,违反了法律规定,应当认定为无效。一审处理结果正确,二审予以维持。

     再审法院:本院再审认为,本案处理涉及违法建筑。鉴于案涉房产正处于相关行政部门审查处理程序中,行政机关审查处理的结果不同,可能对合同效力的认定产生影响。故本案争议应待相关行政部门对案涉房产作出认定并处理后,再向人民法院起诉。在行政部门对案涉房产作出认定处理前,一、二审法院对本案受理并进行实体审理,认定案涉房屋买卖合同无效不当,检察机关的抗诉意见成立,本院予以支持。

 

案例二:梁启灵等与林梅容等确认合同无效纠纷案     

    审理法院及案号    一审:广州市天河区法院(2014)穗天法民初字第1877

                      二审:广州市中级法院(2016)粤01民终2136

                      再审:广东高院(2016)粤民申4630

【裁判观点】

    一审法院:本院认为,对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,应由规划主管部门根据不同的情形作出不同的处理,未经行政主管部门处理的,人民法院不予受理。本案中,本院分别向广州市天河区房管部门、广州市天河区规划部门发函调查,房管部门答复称无涉案宅基地房屋的登记信息,规划部门答复称无涉案宅基地房屋即位于广州市天河区长湴新村的长湴西街自编木门牌号房屋规划报建资料。在此情况下,本院无法确定涉案宅基地房屋的性质,当事人应向行政主管部门申请对上述房屋进行处理,在行政主管部门处理后方可提起民事诉讼。因此,本院对原告起诉依法裁定予以驳回。

 二审法院本院经审查认为:根据原审法院的调查情况可知,广州市天河区房管部门答复原审法院称没有涉案宅基地房屋的登记信息,广州市天河区规划部门答复原审法院称没有涉案宅基地房屋即位于广州市天河区长湴新村的长湴西街自编木门牌号房屋规划报建资料,故涉案房屋并未在行政主管部门完成规划报建、备案、审批手续。据此,原审法院认为无法确定涉案宅基地房屋性质,并以当事人应先行向行政主管部门申请对上述房屋进行处理为由,裁定驳回梁启灵的起诉,并无不当,本院予以维持。

     再审法院:本院认为,本案再审审查的焦点问题是梁启灵的起诉是否符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的受理条件。梁启灵、梁启均、梁丽香、梁润兰、梁启焯称涉案宅基地房屋已经取得镇政府颁发的《建筑工程许可证》,但其提交的《建筑工程许可证》上并无发证机关盖章。一、二审法院根据本案目前查明的事实,认为无法确定涉案宅基地房屋的性质,应由当事人先向行政主管部门申请处理,一审裁定驳回梁启灵的起诉、二审裁定予以维持并无不当。

 

案例三:万观钦与张海先确认合同无效纠纷案审理法院及案号

审理法院及案号     一审:惠州市惠东县(2017)粤1323民初149

                   二审:惠州市中院(2017)粤13民终3489

【裁判观点】

    一审法院:原审法院认为,本案第一个争议焦点是:原告温彩金、周耀辉与被告签订的《地皮及房屋转让协议书》的效力应如何认定。由于涉案土地及房屋未办理国土证和房产证,均未取得任何房地产权属证书,涉案房地产不享有法律上的物权,涉案房地产亦不具备转让的条件。因此,上述协议书内容、形式违反了法律法规的禁止性规定,为无效合同。

    第二个焦点是:合同无效的处理及承担责任的主体。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;……的规定,合同被确认无效后,双方应相互返还。

      二审法院:本院认为,涉案房屋虽未取得房产证,但上诉人万观钦为处分自己的涉案房产而与被上诉人温彩金、周耀辉签订的《地皮及房屋转让协议书》应认定有效。原审认定转让协议无效错误,本院予以纠正。又因涉案房屋未取得相关房产证书,无法办理涉案房屋的权属变更,该合同实际无法履行,故《地皮及房屋转让协议书》应予解除。  

 

丹柱述评

      由上述案例可知,目前广东法院对于涉历史遗留违法建筑合同纠纷审理的裁判观点并不统一,既有同案同判,如案例二;也有同案异判,如案例一和案例三。总体来讲,涉违法建筑合同效力认定的裁判观点可概括为三种:第一种即该类合同违反法律强制性规定,应属无效(案例一的一审、二审观点以及案例三的一审观点);第二种即无法确定涉案房屋的性质,应由当事人先向行政主管部门申请处理,该类案件不属于人民法院的受理范围,驳回起诉(案例一的再审观点以及案例二);第三种观点即该合同基于双方当事人真实的意思表示,应当有效,但由于无法实际履行,应予解除(案例三的二审观点)。然而,通过案例的检索分析,对于涉历史遗留违法建筑合同效力认定的问题上,我们可大致归纳出两个主要的争议焦点:一、该类案件是否应当由人民法院受理并作出相应裁判?二、合同被判定无效后的法律后果及责任承担问题。

       首先,针对第一个问题,我们认为应当坚持司法的归司法、行政的归行政的分权原则,法院以涉案房屋性质不清,应当先由行政主管部门对房屋合法性与否予以确认后再另行起诉为由驳回原告的诉求欠当。人民法院作为司法审判机关,对合同的效力进行审查确认属其法定职责,当事人如果仅诉请判决确认合同效力问题,而法院简单地以需要行政机关的确认作为诉讼确认合同效力的前置程序,则有变相让渡其法定职责之嫌。

       其次,对于历史遗留违法建筑买卖合同效力的认定上,应以认定无效为原则,以认定有效为例外,如果买卖双方都是同一集体经济组织的成员,或获得县区级以上人民政府的审批同意,可以认定合同有效。对于其他明显违反法律强制性规定而订立的合同,应当认定无效。

     最后,合同被判决确认无效后的处理问题,我们认为在遵循 不告不理的民事诉讼原则的同时,对于当事人未提出一并处理无效后的财产返还、赔偿损失等请求的,法官可依法行使释明权,告知当事人一并提出相关请求;但对当事人坚持不提出该部分请求的,人民法院可不予一并审查处理,但人民法院对双方恶意串通,实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的,应当追缴双方取得的财产,收归国家、集体所有或者返还第三人。

 

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