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博主
姓名:颜宇丹
单位:广东丹柱律师事务所
职位:创始合伙人、主任律师
访问人数:5435413
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博主公告
    颜宇丹律师:广东丹柱律师事务所主任律师、创始合伙人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市贵州瓮安商会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。
    
    地址:深圳市罗湖区嘉宾路2018号深华商业大厦20楼广东丹柱律师事务所,联系电话13322992959。
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借名购房,法院支持借名人确权吗? (2018/6/22 15:21:06) [发送到微博]
 借名购房,法院支持借名人确权吗?

【前言】

借名购房合同又称隐名购房合同,是指当事人约定,一方(借名人)经他人(出名人)的同意,将其出资购买的房屋登记于他人名下。当事人选择订立借名购房合同的原因多种多样,有为了购买政策性保障住房,有为了规避限购政策,也有为了规避信贷政策等。在借名购房情形中,房屋虽登记于出名人名下,其为形式上所有权人,但真正所有权人则为借名人,在法律形式和实质内容之间形成“虚”与“实”的法律关系。


借名买房存在极大的交易风险,建议慎之又慎。根据《物权法》第十六条的规定,不动产登记簿是房屋等不动产物权归属和内容的根据,当事人如要在诉讼中推翻不动产登记簿上的记载,证明标准极高。借名买房有风险的断言绝非危言耸听,我们通过法律检索工具对“借名购房所有权确认”进行了案例检索,关于此问题各地法院裁判观点并不统一,自由裁量的空间极大,且证据在此类案件发挥的关键性作用。相关判决主要分为两大类:(1)直接支持确认借名人的所有权。(2)认为借名人仅享有向出名人请求转移登记房屋所有权的债权,不予支持借名人所有权确认。



支持所有权确认类

 

一、(2016)粤0306民初17742号(来源:无讼)

 

案由:所有权确认纠纷

原告:杨豪

被告:韩锐

第三人:韩丹

审理法院:深圳市宝安区人民法院


裁判要旨

 

不动产登记簿虽然有不动产权利推定力,但并不能最终决定实体上的法律关系的存在与否,上述事实足以说明原告和第三人以被告名义购买案涉房地产,并且实际支付了全部购房款,是该房地产的真正购买人及实际所有权人。案涉房地产的实际所有权人为原告和第三人,案涉房地产系原告和第三人的夫妻共有财产。因原告和第三人在离婚时对案涉房地产进行了分割,案涉房地产归原告所有,因此,案涉房地产的现实际所有权人应为原告。判决确认案涉房产归原告杨豪所有。

 

二、(2015)沪二中民二(民)终字第1639号(来源:无讼)

 

案由:所有权确认纠纷

耿步寅(一审被告、二审上诉人)

耿步申(一审原告、二审被上诉人)

一审法院:上海市宝山区人民法院【案号:(2014)宝民三(民)初字第987号】

二审法院:上海市第二中级人民法院

 

一审法院裁判要旨

 

耿步申为证明己方的主张,向本院提供的一系列证据已形成了证据链,本院经审查并结合相关事实,可以确信耿步申主张系争房屋实际由其购买、并由其偿还贷款事实的存在具有高度可能性,故本院认定该事实存在,耿步申的主张成立。耿步申主张系争房屋归其所有,合法有据,应予准许。

 

二审法院裁判要旨

 

耿步申提供的证据已经形成了证据链,能够证明其是系争房屋的真正权利人。因此耿步申要求确认系争房屋归其所有,可予支持。原审法院依据查明的事实作出的判决正确,本院予以维持。

 

三、(2010)深龙法民初字第685号(来源:刘京柱律师)

 

案由:所有权确认纠纷

原告:陆庆梅

被告:刘永新

审理法院:深圳市龙岗区人民法院

 

裁判要旨

 

涉案房屋,系原告于与被告登记结婚前个人购买,也实际登记在原告个人名下,原告也已在与被告结婚前交清所有楼款,该房产依法应属于原告的婚前个人财产。虽然原、被告双方在《离婚夫妻财产处理协议书》中对该房产的使用权作出约定,但该房产的所有权未发生变更,仍属于原告的婚前个人财产。同时,上述协议书未办理公证,协议约定的赠与尚未实际完成,故本院在本案中依法确认涉案房屋的所有权归原告陆庆梅所有。

 

四、(2015)粤高法民申字第2428号(来源:中国裁判文书网)

 

案由:所有权确认纠纷

李黎(再审申请人、一审被告、二审上诉人)

于群(再审被申请人、一审原告、二审被上诉人)

李欢(再审被申请人、一审原告、二审被上诉人)

一审第三人:招商银行股份有限公司深圳分行

一审法院:深圳市福田区人民法院【案号:(2014)深福法民三初字第489号】

二审法院:深圳市中级人民法院【案号:(2015)深中法房终字第374号】

再审法院:广东省高级人民法院

 

一审法院裁判要旨】

 

李欢先是以自己名义签约购买,并支付定金、首期款、佣金等款项,过户和申请贷款时借用了李黎名义,但房屋由于群、李欢实际控制使用,月供款均由于群、李欢支付,中介人员对交易过程所做陈述与于群、李欢一致,能够证明于群、李欢借李黎名义购房的事实,判决确认涉案房屋归于群、李欢所有,于群、李欢可以自己名义向房屋贷款银行还清借款,银行在还清借款后注销抵押登记,李黎在注销抵押登记后将房屋过户到于群、李欢名下。

 

二审法院裁判要旨

 

于群、李欢递交的证据已经形成证据链,足以证明其关于借李黎名义购买涉案房屋,双方存在借名买房的主张,且具有购房资格,一审判决认定事实正确,予以维持。

 

再审法院裁判要旨

 

李欢、于群提交的证据已经形成证据链,足以证明其关于借李黎名义购买涉案房产、双方存在借名买房的主张。一、二审对此认定正确,本院予以支持。李黎二审提交的居住证明、宽带业务受理表并不能构成民事诉讼法规定的新证据,且也不足以证明李黎一直居住于涉案房产。二审对此处理并无不当,本院予以支持。裁定驳回李黎的再审申请。

 

五、(2014)深中法房终字第1031号(来源:中国裁判文书网)

 

案由:所有权确认纠纷

杨滨(上诉人、原审原告)

黄颂情(被上诉人、原审被告)

原审第三人:中国建设银行股份有限公司深圳市分行

一审法院:深圳市龙岗区人民法院【案号:(2012)深龙法民三初字第1573号】

二审法院:深圳市中级人民法院

 

一审法院裁判要旨

 

杨滨递交证据足以证明系借名购买涉案房产,然因杨滨不能提供其符合限购政策的证明,对其确认所有权请求予以驳回,有关债权主张,另循法律途径解决。

 

二审法院裁判要旨

 

涉案房屋购买及购房款的支付时间均发生于2010年9月30日深圳限购令出台之前,故杨滨诉请办理过户手续不受现在是否符合购房政策的影响,原审以此驳回杨滨诉求不当,杨滨应当为涉案房屋的实际权利人,其请求确认房屋归其所有以及黄颂情协助办理过户手续的诉讼请求应予支持。判决:撤销一审判决,确认涉案房屋归杨滨所有,黄颂情协助办理过户手续到杨滨名下。 

 

六、(2013)民申字第1370号(来源:中国裁判文书网)

 

案由:所有权确认纠纷

戴崴(再审申请人、一审被告、二审上诉人)

游丽秋(再审被申请人、一审原告、二审被上诉人)

二审法院:陕西省高级人民法院【案号:(2012)陕民三终字第00035号】

再审法院:最高人民法院


【再审法院裁判要旨】

 

从购房资料的持有情况看,游丽秋持有诉争房屋除购房首付款收据外的其他全部购房资料原件,戴崴虽主张游丽秋所持购房资料系以违法手段取得,但未提供证据证明。从房屋按揭贷款及使用情况看,游丽秋向汇鹏公司账户存入120万元,戴崴虽称该120万元系汇鹏公司在银行办理的贷款,但未提供证据证明。游丽秋称该款系其委托汇鹏公司代其支付购房按揭款,并由汇鹏公司以有偿使用诉争房屋的方式作为对价,代游丽秋向银行支付不足部分按揭款的说法,与诉争房屋的实际使用状况以及汇鹏公司实际偿还按揭贷款的事实相互印证。戴崴虽对上述事实认定不予认可,但未提出足以推翻该认定的新的充分证据。二审判决在综合考虑上述因素的情况下,认定游丽秋是诉争房屋实际购买人,符合法律规定。本院裁定驳回戴崴的再审申请。

 

七、(2014)高民申字第02924号(来源:中国裁判文书网)

 

案由:所有权确认纠纷

宋献国(再审申请人、一审被告、二审上诉人)

云南省农垦工商总公司(再审被申请人、一审原告、二审被上诉人)

一审第三人:北京云南联营经销公司 

一审第三人:李育中

一审法院:北京市朝阳区人民法院【案号:(2013)朝民初字第26000号】

二审法院:北京市第二中级人民法院【案号:(2014)二中民终字第00696号】

再审法院:北京市高级人民法院

 

一审法院裁判要旨

 

涉案房屋为特殊性质的公有住房,宋献国之前从未使用过该房屋,亦无证据证明单位将该房屋分配给其本人。结合涉案房屋最初由联营公司购买并一直由联营公司占有使用的事实,依据公平原则和诚实信用原则,可以认定涉案房屋属联营公司所有的事实

 

二审法院裁判要旨

 

宋献国主张涉案房屋系其出资购买,应归其所有的上诉理由,因未向本院提供充分证据,本院亦不予支持。综上,原审法院认定事实清楚,适用法律正确,处理并无不当,判决驳回上诉,维持原判。

 

再审法院裁判要旨

 

经复查,根据本案现有证据及查明的事实原审法院认定购房款是由联营公司支付,证据充分。涉案房屋宋献国从未使用过,结合《房屋买卖契约》、房款发票等购房资料以及房产证原件也均由联营公司持有,涉案房屋由联营公司购买并一直占有使用的事实,原审法院推定借名买房的事实成立,依据公平原则和诚实信用原则,认定涉案房屋属联营公司所有正确。裁定驳回宋献国的再审申请。

 

八、(2014)高民申字第00789号(来源:中国裁判文书网)

 

案由:所有权确认纠纷

周伟(再审申请人、一审被告、二审上诉人)

北京实创电梯工程有限公司(再审被申请人、一审原告、二审被上诉人)

二审法院:北京市第一中级人民法院【案号:(2013)一中民终字第05453号】

再审法院:北京高级人民法院


再审法院裁判要旨

 

本案中,为证明涉案房屋权属问题,实创公司提供了交纳首付款、房屋贷款、相关手续费的支票存根、发票、对账单等材料,且上述材料为原件,并盖有银行部门或其他收费部门的公章,可以证明诉争房屋的首付款、房屋贷款及相关手续费均由实创公司支付,且房屋交付后,由实创公司使用、出租、并交纳水电、物业费。原审法院认定诉争房屋的实际出资人为实创公司,证据充分,实创公司要求确认诉争房屋归其所有,于法有据原判认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。裁定驳回周伟的再审申请。



不支持所有权确认类

 

一、(2017)粤01民终12118号(来源:无讼)

 

案号:房屋买卖合同纠纷

吴恩球(上诉人、原审原告)

吴权威(被上诉人、原审被告)

原审第三人:吴淑雯

原审第三人:中国银行股份有限公司广州增城新塘支行

一审法院:广州市增城区人民法院【案号:(2016)粤0183民初1465号】

二审法院:广州市中级人民法院

 

一审法院裁判要旨

 

根据《物权法》规定,不动产登记薄是物权归属和内容的根据,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记不发生效力。吴权威经房管部门登记核发《不动产权证书》,是涉案房屋的权属人。在涉案房屋的登记未发生变更的情况下,吴恩球主张要求确认吴恩球对涉案房屋享有所有权,理据不足,不予支持。

 

二审法院裁判要旨


虽然双方当事人共同确认案涉房屋的出资人为吴恩球,但是,该事实仅能证明吴恩球对于案涉房屋确实存在出资关系,吴恩球据此享有的也仅为债权权利,而并不足以证明吴恩球与吴权威双方之间存在借名登记的意思表示。因此,吴恩球在本案中所提交的证据不足以推翻不动产登记簿的权利推定效力,一审法院据此驳回吴恩球的确权主张正确,本院予以确认。二审中,吴恩球表示其借名之目的系为规避限贷,因此,即使双方之间的借名合意真实存在,但借名购房的行为亦属于违法行为,对于确权之主张不应得到支持。吴恩球以违反政策、法规的行为上诉提出确权主张,本院不予采信。

 

二、(2015)深中法房终字第47号(来源:聚讼案例)

 

案由:所有权确认纠纷

张庆祥(上诉人、原审原告)

张陈兰花(上诉人、原审被告)

一审法院:深圳市宝安区人民法院【案号:(2014)深宝法民三初字第27号】

二审法院:深圳市中级人民法院

 

一审法院裁判要旨

 

就商品房而言,只有办理房屋权属转移登记后,才能认定当事人取得房屋的所有权。因此,本案中张庆祥应当主张张陈兰花协助办理房屋权属转移登记,而不应直接请求确认涉案房产归张庆祥所有,故张庆祥的该项诉讼请求法院不予支持。

 

二审法院裁判要旨

 

深圳市政府自2010年9月开始实施限购政策,张庆祥要求确认涉案房产所有权必须以符合该政策为前提。本案原审中张庆祥确认其不具有购房资格,现有证据亦显示其家庭有两套房产,因此在其未提供证据证明其具有购房资格的情况下其请求确认涉案房产所有权归其所有依据不足,本院不予支持。

 

三、(2013)深中法房终字第1606号(来源:无讼)


案由:房屋买卖合同纠纷

谢姝霞(上诉人、原审原告)

梁艳华(被上诉人、原审被告)

一审法院:深圳市龙岗区人民法院【案号:(2013)深龙法布民初字第736号】

二审法院:深圳市中级人民法院

 

一审法院裁判要旨


涉案讼争房产已由深圳市房地产权登记机关登记到谢姝霞、梁艳华名下且各占50%的份额。谢姝霞虽诉讼主张在办理房产证时,产权登记部门错误地将房产登记为谢姝霞、梁艳华各占50%的产权,但因缺乏充足的事实根据,法院不予采信。判决驳回谢姝霞的诉讼请求。

 

二审法院裁判要旨

 

根据开发商出具的房款收据,以谢姝霞、梁艳华二人名义开具的款项为165575元,与谢姝霞主张的出资数额及比例不符。虽然谢姝霞主张第五笔款项111000元均从其个人银行帐户中转出,但鉴于双方均自述曾为非常要好的朋友并长期共同生活,钱物可能产生混同。即使该笔款项为谢姝霞个人支出,由于人民币为种类物,第四笔3000元及第六笔51575元共同支出的款项亦不能确定是否为各自支付50%,即梁艳华的出资恰为27287.5元。谢姝霞提交的证据不能充分证明其主张,故对其诉求,本院不予支持。

 

四、(2015)深中法房再字第134号(来源:中国裁判文书网)


案由:所有权确认纠纷

张晓琪(再审申请人、一审原告、二审上诉人)

高   原(再审被申请人、一审被告、二审被上诉人)

一审法院:深圳市福田区人民法院【案号:(2017)粤0304民初2059号】

二审法院:深圳市中级人民法院【案号:(2014)深中法房终字第333号】

再审法院:深圳市中级人民法院


一审法院裁判要旨


没有有效证据证明双方达成了借名买房协议,退一步讲,即使存在口头的借名买房协议,也因规避现行的房屋限购政策而无效,且张晓琪名下有一套房屋,主张的借名买房行为不仅因损害社会公共利益而无效,因限购政策存存在不能过户的履行障碍;至于张晓琪是否为涉案房屋支付了首期款、按揭款、物业管理费等费用,属于张晓琪、高原之间的债权债务关系,与本案所有权确认之物权法律关系属于不同性质的法律关系,张晓琪应另循法律途径解决。判决驳回张晓琪请求确权的诉讼请求。 

 

二审法院裁判要旨

 

即便双方存在委托购房协议,因张晓琪不具备购房资格,亦不能通过上述合同的履行而登记成为涉案房屋的所有权人。张晓琪请求确认涉案房屋产权归其所有的诉讼请求于法无据,予以驳回。

 

再审法院裁判要旨

 

再审过程中,高原本人承认没有签名的《委托购房协议书》是其亲笔书写,可认定双方之间存在事实上的借名买房合同关系,张晓琪提交了在深圳可购1套住房的购房资格证明,虽然具备了购房资格,但依《物权法》规定,物权以登记发生法律效力,无证据证明涉案房屋登记于高原名下存在错误,故张晓琪请求确认涉案房屋的所有权本院依法不予支持。

 

五、(2015)深中法房终字第1431号(来源:中国裁判文书网)

 

案由:所有权确认纠纷

李文虎(上诉人、原审原告)

蔡成光(被上诉人、原审被告)

一审法院:深圳市罗湖区人民法院【案号:(2015)深罗法民三初字第396号】

二审法院:深圳市中级人民法院

 

一审法院裁判要旨


虽然李文虎支付了购房资金并持有交易合同和票据等原始资料原件、且在涉案房屋中居住时间长达近三十年之久,但并未提供充分的证据证明与蔡成光存在借名买房之约定,李文虎提供的证据不足以反驳蔡成光作为涉案房屋买受人及产权登记权利人的证明力,主张涉案房屋归其所有,证据不足,法院不予采纳,就购房款问题可另循法律途径解决。

 

二审法院裁判要旨

 

李文虎虽未与蔡成光签订书面借名买房协议,但其支付了购房款、相关交易费用、持有交易文件及所有使用房屋的凭证,涉案房屋在购买后一直由李文虎使用、收益,蔡成光对此未作出合理解释,李文虎为买房向蔡成光支付了好处费7000元,综合以上情况,可以认定李文虎是涉案房屋的实际购房人。鉴于物权登记制度和公示作用,为避免权利冲突,驳回蔡成光确权请求,支持涉案房屋从蔡成光名下转移登记至李文虎名下。 

 

六、(2014)粤高法民申字第1692号(来源:中国裁判文书网)

 

案由:所有权确认纠纷

熊小春(再审申请人、一审原告、二审上诉人)

侯玉英(再审被申请人、一审被告、二审被上诉人)

一审法院:深圳市福田区人民法院【案号:(2012)深福法民三初字第1238号】

二审法院:深圳市中级人民法院【案号:(2012)深中法房终字第2999号】

再审法院:广东省高级人民法院


一审法院裁判要旨

 

房屋登记在侯玉英名下,熊小春称口头约定借名买房,但并未提供充分证据予以证明,其递交的转账凭证仅能证明其支付了购房定金及首期款33万元、部分购房贷款及水电费、物业管理费等费用,举证不足以推翻产权登记中侯玉英为实际权利人的权属记载,判决驳回熊小春要求对涉案房产确认所有权的诉求。

 

二审法院裁判要旨

 

熊小春递交的证据已经形成证据链,其关于因受贷款政策限制,故委托侯玉英购买涉案房产,双方存在借名的委托关系的主张属实。侯玉英关于熊小春出资系双方之间的赠与或借贷关系的主张不能成立。双方之间的借名买房委托关系不存在无效因素,合法有效,但熊小春不能基于委托合同直接享有涉案房产物权,其直接要求确认所有权的诉求不予支持。熊小春借侯玉英名义买房目的在于规避限贷政策,其基于委托关系请求侯玉英(受托人)协助办理过户手续,因违反限贷政策而存在事实上的履行障碍。判决驳回上诉,维持原判。

 

再审法院裁判要旨

 

熊小春为了规避当时的限贷政策(该政策持续至本案二审判决后),借用侯玉英名义购买了案涉的房屋,并申请了首套购房贷款。这种委托关系,损害了社会公共利益,根据上述法律的规定,应属无效。二审判决认为熊小春与侯玉英之间借名买房的委托关系合法有效,不当,本院予以纠正。二审判决最终对熊小春确权诉请不予支持,正确。裁定驳回熊小春的再审申请。

 

七、(2015)二中民终字第04919号(来源:北京法院审判信息网)

 

案由:所有权确认纠纷

张艳丽(上诉人、原审原告)

孙海昌(被上诉人、原审被告)

一审法院:北京市西城区人民法院【案号:(2014)西民初字第14525号】

二审法院:北京市第二中级人民法院

 

一审法院裁判要旨

 

张艳丽、孙海昌之间并未就张艳丽主张的借名买房一事签订书面协议;张艳丽虽然提供相关证据用以证明其对房屋的购买存在出资关系,并实际使用房屋,但未提供有效证据证明双方之间存在借名登记的约定,故张艳丽主张确认诉争房屋归其所有,并要求孙海昌配合办理房屋所有权转移登记之请求,证据不足,法院不予支持。


二审法院裁判要旨

 

张艳丽虽举证证明其对诉争房屋存在出资关系并实际使用房屋,但孙海昌不认可双方存在借名登记的约定,张艳丽亦未能提供证据证明其与孙海昌之间达成了借名买房协议。因张艳丽一方提供证据仅能证明其对房屋购买存在出资关系,不足以证明双方存在借名登记约定,故其请求确认诉争房屋为其所有,并要求孙海昌将诉争房屋转移登记至其名下的诉讼请求,依据不足,本院难以支持。



相关法律规定及地方法院意见

《物权法》

第九条第一款 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第十九条第一款 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。

第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。

《合同法》

第一百三十三条    标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》

第十五条 当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。

当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》(2017年9月12日印发)

二十八、借他人名义购买房屋,借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持。借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持,但房屋在限购范围内, 借名人不具有购房资格的除外。

   出名人将房屋出卖给第三人,借名人以无权处分为由主张追回房屋的,不予支持。

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