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博主
姓名:颜宇丹
单位:广东诚公律师事务所
职位:合伙人、律师
访问人数:4537421
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搜房网币:7017
博主公告
    颜宇丹律师:
    电话:13322992959
    执业证号:14403200911877782
    广东诚公律师事务所律师/合伙人、中国政法大学在职法学博士、深圳律协房地产法律专委会委员、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台《法观天下》嘉宾律师、深圳广播电台《住在深圳》、《快乐家居》栏目特邀嘉宾、深圳市司法行政文学艺术联合会会员、搜房律师团成员、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。
    著《婚房保卫战》等书。
    荣获2009年度全经联金牌律师奖、2009年深圳房地产网络最具专业博客奖、2010年深圳房地产十大专业博客、2012年度深圳房地产十大人气博客等称号。
    主攻:房地产及建筑领域、公司法律顾问、民商事法律事务等。
    邮箱:yanyudan2007@163。com
     QQ:1422054976,
     地址:深圳市福田区中康路卓越城3栋6层广东诚公律师事务所。
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法律守候,婚房承载家与爱 (2017/2/16 18:37:17) [发送到微博]
 法律守候,婚房承载家与爱

文/颜宇丹     刊载于《中国妇女》杂志2017年第2期

对即将走进婚姻殿堂的新人来说,购买婚房无疑是件大事。我们既需要用钢筋水泥筑造的房屋,也需要法律呵护下人身和财产关系和谐稳定的婚姻。

我从事律师工作以来,一直专注于房地产法律服务。这几年房地产市场波谲云诡,房价稳中有升,处理房产纠纷案件,每次都能体会到个中的人情冷暖。尤其是围绕婚房发生的官司,当爱情和婚姻迈不过婚房的“门槛”,更是让人唏嘘感叹。

以前人们的法律意识不太强,对婚房归属、出资情况等多是口头约定,容易引发婚房纠纷。现在法律规定越来越明确,大部分人也会书写协议约定房产份额、出资款项等,从而保障各自的权益。虽然旧的问题解决了,但一些新的问题又浮出水面。

特别是2016年房价上涨迅速,买房卖房对有些人来说已经变成了投资方式,有时短短数月就能获利几十万元。那么,当恋爱不成分手或离婚时,婚房增值的部分又该怎么算?我曾经遇到过一个“炒房”夫妻离婚的案例。

周洋爱上了歌舞团领舞张彤彤,疯狂追求后终于如愿迎娶回家,他装修了婚前购买的公寓作为婚房。张彤彤痴迷于舞蹈,为了身材和气质不生孩子、不做家务,周洋都答应。然而时间久了,他发现妻子“不食人间烟火”,没有过日子的感觉,还是提出了离婚。

婚后几年间,周洋抓住了房价上涨的时机不断换房,把公寓卖掉买新房,提升居住条件的同时找机会出售。低买高卖倒腾了多次,40万元的公寓换成了255万元的两居室。他提出,公寓是他的婚前个人财产,两居室是用公寓炒房换来的,应该也归他个人所有。

张彤彤对此不争不吵,本来想在周洋写好的离婚协议上签字,却遭到她的父母阻拦。在父母看来,出售公寓的所得不足以支持周洋不断炒房,他增加的财富里有张彤彤的功劳,不能把两居室据为他个人所有。

谁知,周洋在法庭上提交了几次买卖房屋的交易记录作为证据。公寓40万元买进63万元卖出,第二套房61万元买进135万元卖出,第三套房133万元买进260万元卖出,最后用255万元买下现在的第四套房。也就是说,他每次的卖房所得都足以购买下一套房子。

周洋还提出,按婚姻法司法解释的规定,夫妻一方个人财产在婚后产生的自然增值,仍然属于个人所有。自然增值,指的是增值由通货膨胀或市场行情变化决定。房价上涨是市场行情变化,因此周洋出售公寓所得的63万属于他个人所有,以此类推,两居室自然也属于他。

这个说法有一定道理,但也值得商榷。自然增值可以分成不受人为因素影响的被动增值,以及人为干涉形成的主动增值。比如说,40万元的公寓上涨到63万元是被动增值,但从第二套房开始加入了周洋的炒房行为,才会逐渐变成两居室,周洋的人为干涉使财产主动增值到了255万元。

此外,在几次买卖房屋过程中,周洋还对房屋进行过装修,提升了房屋价值。装修投入用的是夫妻共同财产,里面有张彤彤的功劳。婚姻把两个人变成了利益共同体,夫妻任何一方为财产增值所做的努力,其实都是为了双方拥有美好的生活,也意味着双方要共担风险、共享收益。离婚时,除了他出售公寓所得的63万元,剩余的部分应当作为夫妻共同财产进行分割。

当前的房地产形势下,家庭不断小房换大房,在改善居住条件的同时,也实现了增加家庭财产的目的。不管最初的婚房是属于一个人还是两个人,由此产生的自然增值收益,其中被动增值该归个人所有,主动增值则应进行分割。至于分割时,是进行平分、按贡献大小分、还是按照照顾妇女方、照顾离婚无过错方、照顾与子女共同生活的一方、帮助生活困难的一方的原则进行分割,则由法官视情作出具体安排。

近几年,各地都有类似的案件发生,法院的判决不尽相同,在学术界也存在不同的说法。因为婚房问题发生纠纷时,光谈感情或者法律都不能彻底解决问题。站在律师的角度来说,我始终相信法律深处有一种衡平之美,法律适用的过程也是一个利益衡量和价值判断的过程,能相对公允地对利害各方的权益作出妥当的安排。

房价上涨带来的利益,常常会让人迷惑。其实,在明白法律原则规定后签订个书面协议,也就能借助法律之力呵护婚姻家庭。但是无论何时我们需要明白的是千万别让房子绑架了婚姻,莫让利益模糊了幸福。用心经营婚姻,让步入婚姻殿堂的人们的情感自然增值,要远比关注婚房增值更重要。


提示语:站在律师的角度来说,我始终相信法律深处有一种平衡之美,会公平无私地守护每个人的权益。婚房之下,用心经营婚姻让情感增值,比婚房增值更重要。

颜宇丹,广东诚公律师事务所合伙人、律师,担任全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问,中央电视台《我是大律师》等节目嘉宾,中国法制出版社特约作者,著有《婚房保卫战》等书。

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