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姓名:李骁
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    上海归再读科技董事长 财经作家 EMBA客座教授。大千挚爱公益基金会发起人。著有《惊天大逆转的背后》《楼市大变局》《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的黄金法则》等,在高见学社平台开设有《支点》战略和楼市骁说专栏,欢迎订阅!
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大市场、小政府:被误解至今的美国住房制度! (2018/4/17 15:12:58) [发送到微博]
 美国是一个特别强调市场自由竞争的国家,但没有将住房完全交给市场。其住房发展模式是“大市场、小政府”的住房体系。所谓“大市场”就是美国家庭住房的95%以上是通过市场来解决。美国一亿多个家庭中,有7100万个家庭通过市场拥有住房,30%左右的家庭通过市场租屋来解决。所谓“小政府”是指政府只限于帮助那些无能力支付私人房租的低收入家庭和老年人解决住房问题。政府资助的公共住宅或廉租屋家庭大约在130万户,占美国全部家庭的不到2%。
 
自上世纪30年代“罗斯福新政”开始,为中、低收入和贫困者的家庭和个人提供低费用的公共或私人住房,就成为美国政府持续关注和解决的课题。上世纪60年代后,美国致力于建设“伟大社会”,要以政府的力量来帮助那些经济上的弱势人群得到更多利益。
 
美国的住房政策是政府重要的公共政策之一。美国在住房保障方面出台了系列立法、税收、金融等的配套措施。美国的《合众国住房法》,规定要为低收入家庭修建公共住房制定长远计划;《国民住宅法》要求建立住房管理署,设立联邦存款和贷款保险公司,由政府提供低利息贷款,鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅;《开放住房法案》以帮助穷人成为房主,规定在10年内为低收入家庭提供600万套政府补助住房,并禁止在购买和租用房屋时的种族歧视,被认为是“20世纪第一个公平住房法令”。
 
美国政府还为低收入者拥有住房采取了税收减免政策。对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的家庭,在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出;对出租屋的家庭实行税收减免政策。美国公共住房由财政投资建造,财政每年拨款150亿美元,向400万户低收入家庭提供住房补贴和资助建设4400套住房。凡家庭收入未达到所在地区家庭平均收入80%者,可以申请住房补贴。美国政府对地方政府建设的公共住房和私有营利或非营利机构建设的低收入住房,也进行补贴。住房支出超过收入30%时被认定为过度消费负担,并以此为参考对住房需求者进行补贴。

在美国,政府利用信贷杠杆,提供低息贷款和“税收信贷”鼓励个人或开发商参与开发建设适合中低收入家庭的经济住房。同时通过住房抵押贷款一级市场和二级市场为住房需求者提供信用,并建立保险机制,保证市场运作的信心和稳定性。论及美国的住房模式,就不得不提到美国的“两房”在房地产市场中发挥的重要作用。
 
 “两房”是美国房地产市场的支柱,房利美与房贷美分别创立于1938年和1970年,皆是美国联邦政府下属的政府资助企业。房利美和房贷美本身并不向购房者发放抵押贷款,“两房”的基本作用是,私有银行及放贷金融机构向购屋者放出抵押贷款后,“两房”从这类金融机构手上收购贷款债权,进行重组打包,再投放到股市或债市运营,从而使得私有贷款机构不断有充足的资金发放住宅抵押贷款。发放贷款的金融机构是住房抵押贷款一级市场,“两房”则属于二级市场。在美国,小到地方银行大到花旗集团,提供按揭的金融机构,几乎都依赖两房提供按揭资金。中国也以外汇储备向美国“两房”间接“输血”,标准普尔曾在报告中指出,中国金融机构曾持有“两房”债券总额达到3400亿美元。
 
这两家机构承保或者购买的房地产贷款约占美国居民房地产市场的50%,次贷危机以来达到90%以上。金融危机后,“两房”在房地产市场发挥的作用更大,几乎成为美国房市运作唯一的润滑剂。但由于其亏损严重,经美国政府数轮注资仍无力回天,2010年6月16日,美国“两房”收到美国联邦住房金融局(FHFA)的指令,宣布其从纽约证券交易所退市。 
 
尽管次贷危机爆发将“两房”机制弊端——信用过度扩张,暴露得极其充分,两房也走到了必须改革的关口。但“两房”多年来为美国的住宅建设及中低收入人群购房,提供了资金保障和制度支撑,为美国房地产市场的发展作出了巨大贡献。
 
笔者之所以详细介绍美国的住房发展模式,是因为,即便是美国这一高度市场化的国家,也没有把解决住房问题全部推向市场,恰恰相反,政府仍在其中发挥了重要的作用。这对于认为“一市场化就灵”的人,是不是最好的反驳呢?让我们再来看看德国和瑞典这两个欧洲国家如何解决居民住房问题?
 
德、瑞两国都是发达国家,也是福利程度较高的国家,政府都将居民住房问题纳入到社会福利与社会保障体系之中。都对房地产市场进行了全方位的介入和管控,使全体居民的住房问题得到了较好的解决,对促进社会稳定与和谐起到了积极作用。
 
(本文节选自《楼市大趋势:谁的天堂谁的地狱》一书)
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