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姓名:李骁
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    上海归再读科技董事长 财经作家 EMBA客座教授。大千挚爱公益基金会发起人。著有《惊天大逆转的背后》《楼市大变局》《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的黄金法则》等,在高见学社平台开设有《支点》战略和楼市骁说专栏,欢迎订阅!
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德国房价十年不涨,中国该从中学习什么? (2018/4/16 14:55:14) [发送到微博]
 一、德国经济发达 但房价“不发达”
 
在全球房地产价格突飞猛涨的映衬下,德国显得格外醒目:1977年至2010年,德国平均房价仅上涨60%,而同期个人收入已增长3倍;本世纪前10年里,德国物价平均每年涨幅2%,而房价每年上涨1%,扣除物价因素,德国房价实际上在以每年1%的速度缩水。
 
在德国,8200万人口对应约4000万套住房,供需基本平衡;房价稳定,没有上涨空间;大多数人安然选择长期租房居住,鲜见炒房行为。而实际上,除俄罗斯联邦外,德国是欧洲人口最多的国家,二战后、两德统一初期都曾出现过严重的住房荒。如今这些成绩的取得,德国是如何做到的?认真分析其背后的原因对于中国的房地产发展模式及调控都有着重要的借鉴意义。
 
德国宪法明确规定“德国是一个高福利国家”,与医疗、教育一样,保障居民住房是政府首要施政目标之一,这也是德国所有房地产政策的核心出发点。1998年以前,德国约有三分之一的住房具有社会福利性质。之后随着住房问题的解决,福利优惠取消,民间合作建设住房渐渐兴起。
 
德国对低收入家庭提供住房保障政策主要两种:公共福利住房政策、房租补贴政策。德国的公共福利住房是由政府规定住房租金标准,供低收入家庭租住的福利性住房。公共福利住房建成后,以成本租金租给低收入家庭居住,房租标准由政府核定,一般为市场平均租金的50%-60%。房租补贴是目前德国对低收入家庭住房保障的主要方式。住宅补贴法规定,居民实际交纳租金与可以承受租金的差额,由政府负担;其中,居民实际交纳租金要与家庭住房需要结合,可以承受的租金一般按照家庭收入的25%确定。房租补贴的资金由联邦政府和州政府承担50%。自1950年起,德国联邦政府多次立法,大力推进公共福利住房建设,50年代一80年代,建设了大量的公共福利住房。90年代后,德国住房短缺的问题得到了根本解决,每年新建或政府购买的公共福利住宅数量己大大减少,德国房租补贴政策己执行40余年,目前已成为解决低收入家庭住房问题的主要途径。
 
德国住房模式的特征主要在于:
 
特征一:通过高税制遏制炒房,弱化其资本属性。
 
政府通过包括土地税、土地购买税及资本利得税等税收来遏制楼市炒作。在德国地产税向境内的地产(包括土地、地面建筑物)征税,税金的多少则按照登记的地产状态和价值确定。每年进行评估,一年一缴。对居民自用的首套住宅不征地面建筑物部分税收,即只需缴纳房基地部分。此外,政府对于自用式房屋购买者和其他土地买卖经营者进行严格区分,不同对待。其次,政府对地产买卖获利者征收高额的土地购买税和资本利得税。土地购买税和资本利得税的适用范围甚至包括买卖房地产公司的股票。高额税负挤压了经营者的利润空间,也打击了整个房地产市场的交易活跃度。此前,外资也曾一度涌入德国房地产市场,正是这种机制多次让国际炒家铩羽而归。现在,柏林的房价只相当于伦敦的十分之一。
 
特征二:在法律上对租户进行有力保障,租赁市场相当繁荣。
 
在德国,租房和买房的差别不是很大,居民大多选择租房住。据公开数据显示,德国自有住房率为42%,租赁住房率为58%,3800万户家庭中超过2000万的家庭居住在租住的房屋中,其中77%的年轻人都是租房居住。
 
这源于,德国有非常完善的《租房法》,制度对房客的利益进行了有力保护。一方面,体现在租价上,由于房屋具体情况各异,租价由租赁双方自行协定,仍属市场化行为。但出于对租户的利益保护,法律对房租做了上限限制:如果房东所定的房租超出“合理租价”的20%,就构成了违法行为。房客可以向法庭起诉,且结果不仅是房租应立即降20%,房东也将受到最高10万马克的罚款。如果房东所定的房租超出“合理房租”的50%,就构成了犯罪,房东将受到更高额度的罚款,甚至被判三年徒刑。“合理租价”由市政建设部门会同房客协会、房屋租赁和买卖中介机构,定期根据当地房租价格统计来制定“租房价格表”。该表格有着公认的权威性,可作为法庭审理案件时房租合理与否的依据。
 
另一方面,房东也不能随意涨价。法律规定,三年内房租涨价若超出20%,就视作违法处理。在这个限额内,先前的合同没有做详细规定的情况下,如果房东租价的上涨价格比率超过市场物价指数的上涨比率,房客有权利拒绝房租上调。若房东对房屋进行了返修装修之类,才有权要求10%到25%的涨幅。一般来说,租房合同签订后,房客的利益就会得到充分的保障。
 
在德国,租赁房屋的提供者主要有两类:一部分是政府,由政府来建廉租房,这在早期比较突出,德国政府专门规划用地,由开发商开发,再以较低的房租租给需求者,低廉租金和市场房租之间的差额,由政府补贴。另外一部分则是专门经营租赁房的公司。
 
特征三:建立了一个满足不同阶层居民需要的多模式构成的住房金融体系。
 
在德国为居民购房提供信贷支持的有抵押贷款银行、储蓄银行、建房互助储蓄信贷社等。住房贷款模式也多样化,其中以合同储蓄贷款和商业住房贷款为主。购房者可采用组合贷款的方式,从各家银行分别取得一定额度的贷款,而贷款过程中只需与其中一家银行签订合同,大大方便了中低收入者购房。
 
合同储蓄贷款运作方式是:购房者和银行签订购房储蓄合同,每月往银行存钱,存到需要贷款额的一定比例时,就可以获得低于市场利率的购房贷款。居民在银行存款时,利息非常低,甚至没有。这其实是一个互利的模式,居民在购房时则可享受利率优惠。据公开数据显示,在德国合同储蓄贷款一般约占购房总款项的50%。为鼓励住房储蓄模式,政府还对首次参加住房储蓄的购房者,给予储蓄额的10%作为奖金(每年最多不超过200马克)存入家庭存款帐户内。为防控风险,银行会对贷款申请人收入来源进行严格审查,包括个人信用情况、收入情况、过去几年交税额、财产情况、家庭收支情况等。
 
德国这种封闭的住房金融体系的其中一个最大好处还在于,将住房金融体系运行产生的大部分风险限制在了地产市场和住宅金融机构。
 
特征四:建立了一套第三方房地产价格评估机制。通过制定具权威性的基准地价图,作为监管房屋买卖价格合理与否的依据。
 
德国房价十年未涨,至为关键的是有一套独立的房地产价格评估机制。评估机制中两个角色发挥了重要作用:房地产评估师和房地产评估委员会。德国的房地产评估师为独立执业者,需要通过工商联合会的考试以获得资格证书,宣誓后即受法律认可。评估师对于自己的评估报告负有法律责任,若评估结果有误,将面临被当事人起诉的风险。
 
除评估师外,各地区还设置一个名为房地产评估委员会的机构。其成员一般由有多年地产评估经验的评估师组成,都是公开招聘或推选的,但需通过严格的考试和政府对其专业资格的审批及信誉度的审批。房地产评估委员会最为重要的工作之一便是制定基准地价图。基准地价为地产交易的买卖方、市政规划建设部门、抵押贷款银行、税务部门、保险公司、纠纷裁决的法院等各种市场主体提供了重要的决策参考。基准地价图的权威性还体现在,其也基本作为法庭审理案件时房屋买卖价格合理与否的依据。类似于房租约束,据德国法律规定,如果出售者制定的房价超出“合理房价”的20%,就构成了违法,购房者可以向法院起诉,如果房价不立即降到合理范围内,出售者将会面临最高10万马克的罚款;如果出售者制定的房价超出“合理房价”的50%,就构成了犯罪,房东将受到更高额度的罚款,甚至被判三年徒刑。
 
特征五:开发商角色被弱化,并且受到了严格的约束和监督,合作建房拓展了供应渠道。
 
在德国,开发商在地产市场充当的角色相对被弱化。一方面开发商建房占比不具有垄断地位,合作建房的高比例拓展了多种住房获取渠道,另一方面开发商项目建设所受的约束和监督要严格得多。
 
德国开发商可分为两类,一类是欧洲传统意义上的开发商,负责房地产项目的开发、设计、管理,房屋建成即完工;另一类建完房子后还负责销售,被称为建筑承担人,既是开发商也是投资人,类似于中国的开发商。但这两类开发商在德国房产开发项目总量中,占比仅约60%,而另一房产开发模式——合作建房,占比35%。
 
合作建房主要通过住宅合作社这一非盈利的私人自愿组织进行运作,合作建房在德国已有150年的历史。不少合作建房组织是由当地政府引导成立的,地方政府可能会给合作建房一些税收上的优势,另外在贷款、土地资源等方面也提供一定的优惠政策。
 
同时,德国法律和制度对开发商行为义务的强制规定和监督机制,弱化了开发商的市场主导作用。比如,按每年人口增长、经济结构等对各地区土地规划制定严格的用途规定。在德国城市规划的更改几无可能。在项目建设过程中,开发商除了要严格遵照政府提供的建筑图,还必须严格执行对购房者的各项承诺。开发商销售房屋时提供的宣传资料、售房计划书等需提交政府建筑局备案,具有法律约束力,若涉嫌虚假宣传,购房者可以起诉。
 
二、德国经济很自由 但房价不自由
 
德国政府从立法、税收、金融、估价、租赁、补贴等多个方面采取了综合措施,对房地产进行了有效治理。德国一直主张经济自由竞争,为何会对房地产业实行较为严格管制措施?的确值得思考?
 
首先,因为房地产是生活必需品,德国政府一直在用行动强化房屋的消费品角色、弱化其资本属性,强化房地产行业的福利性质、弱化其盈利性。其次,从投资炒作的角度来看,房地产是理想的标的。一旦投机者借用某种阶段性的有利条件(如城市化或货币扩张),发动涨价过程,将引起整体经济显著地向上运动。当泡沫破裂时,它又会引起整体经济显著下滑。而若能采取有效措施避免房地产业对宏观经济带来大的震荡,就可带来长期可持续的繁荣。这正是德国反对房产投机、主张实行管制措施的正当理据所在。
 
德国特别强调经济的稳定,主张稳定与自由竞争并重。为了保障自由竞争,就需要相应的国家秩序,为经济发展提供必要的保障和良好的市场环境。德国绝不会为了解决某些局部的问题而把整体经济搅得不得安宁。这种思想与做法,与“乱枪打鸟”式的凯恩斯主义路线大不相同。前者是用货币和财政政策来对抗和对冲经济波动,后者则是通过抑制资产炒作,使经济本身免于大幅度的波动,进而免于被“调控”。前者很复杂,操作难度高,容易出错,实践上已经引起了巨大的灾祸,而后者则简单直接,标准清晰,容易实行,实践上也很成功。
 
三、德国住房制度模式的特点及启示:
 
1、通过高税制遏制炒房,弱化其资本属性,投机炒作的空间与土壤几乎不存在。

2、 通过在法律上对租户进行有力保障,繁荣了租赁市场,减少了民众的购房需求。

3、建立了满足不同阶层的居民需要的多模式构成的住房金融体系,并将住房金融体系运行产生的大部分风险限制在了地产市场和住宅金融机构。

4、政府对房地产市场的价格进行了有效的管控,让房屋租金及交易价格保持在合理的范围内。

5、 开发商不具有垄断地位,合作建房拓展了较宽的住房获取渠道。

德国的住房制度,正是我们借鉴的最佳对象——放弃房地产业作为支柱产业的定位,以民生为导向,把住房保障作为房地产政策制定的最重要目标才能真正实现平抑房价。
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