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博主
姓名:李骁
单位:上海归再读网络科技
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博主公告
    上海归再读科技董事长 财经作家 EMBA客座教授。大千挚爱公益基金会发起人。著有《惊天大逆转的背后》《楼市大变局》《楼市大趋势》《支点:撬动企业快速成长的黄金法则》等,在高见学社平台开设有《支点》战略和楼市骁说专栏,欢迎订阅!
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知道房地产的本质,才能把握未来趋势 (2017/5/19 11:57:00) [发送到微博]

     大家好,我是李骁,今天来到直播间,我想今天给大家分享一下我对房地产的一些看法和见解。如果说个主题的话,就是我想谈谈房地产的本质。咱们一直在谈房地产,房地产的本质到底是什么?这是我今天想分享的话题。

    在分享之前,先给大家朗诵一首诗,是海子的《面朝大海春暖花开》。从明天起做一个幸福的人,喂马劈柴周游世界。从明天起关心粮食和蔬菜,我有一所房子,面朝大海春暖花开。从明天起和每一个亲人通信,告诉他们我的幸福,那幸福的闪电告诉我的,我将告诉每一个人。给每一条河、每一座山取一个温暖的名字。陌生人我也为你祝福,愿你有一个灿烂的前程,愿你有情人终成眷属。愿你在尘世获得幸福,我只愿面朝大海春暖花开。这是海子的一首著名诗作,因为咱们今天讲的房地产跟房子有密切关系。所以说海子的这首诗,我理解他是对美好生活,或者是对一种追求的生活状态憧憬,本质可能并不是在讲我们真正意义上所说的房子,但是房子这个事,尤其是咱们在上海,一线城市的关注可能更有深刻的感受。

    在过去的12到18个月当中,房地产楼市一再突破我们的上限,只有更高,没有最高。所以房子成为让每一个人、每一个家庭揪心的东西,可能时间已经超过了10年。今天我们有那么多房地产的评论人,那么多房地产的研究专家,我们都在讲房价、讲房地产。但是我们可能很少有人会谈及,就是到底房地产的本质是什么。我想探究这个本质可能更容易帮助我们理解房地产的过往,也可能能够帮助我们去理解房地产的未来。

    所以今天我们最根本的一问,房地产的本质是什么。我的看法,房地产的本质其实在中国来讲,它不应该叫房地产,应该叫地房产,因为一切的房地产要从土地说起。因为我们今天时间有限,我尽量快的讲,但是能讲到什么地步,咱们就讲到什么地步。

    从地房产讲起,就要从我们建国的时候说起。我们国家建国以后,实际上国家面临着一个经济模式的选择,就比如我们今天或者过去三十多年我们一直定义成是一个计划经济,但计划经济是不是我们一建国就确定的一个经济模式?一方面是的,因为我们只能像苏联、像社会主义去学习。另一方面,其实也是一种不得已的选择,为什么这么说,其实一个国家我们说治大国如烹小鲜,一个国家和一个家庭和一个公司,其实道理都是一样的。比如说新中国成立之后,如果我们要开始发展经济,那么我们首先要解决的一个问题,就是怎么样能够完成原始积累。我们开公司你得有启动资金、项目、人才,对一个国家来讲也是一样的,怎么样完成原始积累,怎么样让经济能够迅速地发展。

    说起来,其实我们建国之后中国所面临的,或者说中国的现状其实也并不是那么糟糕,因为这今天不是我们讨论的主题。在建国初期,中国GDP的总量,人均的GDP在世界上其实都是排名前列的,有兴趣的朋友可以去网上扒一扒相关的资料。今天我们说,对中华人民共和国来讲,国家成立了,我们采用哪一种方式来启动经济?土地就成为了我们必然的选项。所以今天我们等会儿会讲到土地财政个。如果要讲土地财政,土地财政是从什么时候开始的?其实从建国我们就对土地开始了。我们怎么做?我们像社会主义的老大哥苏联学习,其实苏联也是在七十年代一纸空文,就是把土地全部无偿地转归了国有,以土地作为生产原料完成了国家的原始积累。

    我们中国实际上也是这样,到目前为止我们还是土地的集体所有和国家的土地所有两种形式并存。今天我们简单地来追溯一下经历,就是在五十年代起,中国土地和过去几千年的历史是一样的,其实土地也是私有的。但是国家的土地怎么样变成国有和集体两种形式并存?我们简单地把这个过程追溯一下。

    从第一步来讲,1951年之前,1949年我们建国,因为我们赖以建国的口号就是打土豪分天地,用这样的号召,我们把政权拿到手了。所以建国之后,其实我们所有的法律都是承认土地是私有的,而且是在1951年土改完成之后,像所有的家庭、个人都颁发了土地证。实际上从个人的层面上来说,是把土地是私有的确立了。到1952年,我们建立了初期的农业合作社。1956年建立的是高级合作社,鼓励农民以土地来入股,这时候其实就已经迈出了土地私有向集体、国有的第一步。到了1962年,人民公社成立的时候,就已经是一律不允许土地买卖经营。事实上在那个时候,土地就已经变成了只有使用权,这是从事实上来讲没有支配权了,但是从法律上来讲,国家还是承认你的土地是私有的。这个简单的过程其实就是农民的土地由私有转为集体所有的简要过程。

    第二部分,我们知道中国的特点就是城乡二元结构,城市的土地是怎么样由私有转为国有的,这有这么一个简单的过程。1954年中国颁布的宪法当中,还是在保护城市的私人土地,这是1954年的时候。到1956年的时候,我们采用了两种方式,一种方式就是国家经租,国家来租赁你的房租,每年给你一些适当收入的补偿。事实上已经把城市的房产相当于给国家来支配。第二,我们用了一个公私合营,这个今天大家都比较了解,相当于一个是土地,另外一个是把当时的私营企业、民营企业、资本家,不但是土地,还包括资产和国家合在一起。到1975年的时候,我们的宪法还是承认城乡都可以征用非国有土地。到1982年的时候,实际上我们知道这时候都已经改革开放了,但是真正在法律上确定下来,是1982年的宪法。历历落落就是11个字:城市的土地属于国家所有。正式从最高法的层面上把土地收归国有。在这之前,实际上只是有实无名。实际上已经归国有了,但是并没有从法律层面上非常清晰地说。到1982年我们改革开放初期,其实就明确把已经有的现实用法律形式固定下来了,那是另外的一个选择。

    所以我们说,如果划分两个阶段,在计划经济阶段,实质上使得我们的经济不论是建国以后,到了1978年左右,我们经济几乎滑到了谷底也好。但是因为中间我们有太多的运动在,但是为什么我们的经济还在继续发展?这都有赖于这两部,一个是私营资产的国有化,不管家底厚还是薄,提供了一个发展的家底。

    到了改革开放初期,同样的问题又摆在了政府面前。如果我们要改革开放,我们又要怎么样来完成原始积累,因为那时候才是真正意义上的一穷二白,在七十年代末中国的现状就是经济到了谷底。那我们又要启动经济改革开放,怎么样来启动经济,同样的问题又摆在了面前。这个时候能够动用的,坊间有这么一个传说,这个传说是我在之前出的一本书里也曾经引用过,实在是无法追溯到权威的出处,所以只能说它是一种传说。

    我们著名的爱国企业家霍英东,据说当时陪同邓小平考察南方,邓小平提了自己的一个担心,说我们要发展经济,但是没有钱。霍英东据说当时就说,有这么多土地,政府可以卖土地。据说是有这么一个来源,但是我觉得没有找到很确实的来源,所以我们只能说这是一个传言。

    七十年代末、八十年代初期改革开放要启动经济,这时候实际上我们面临的是两个问题,第一个问题就是,我们作为一个农业经济国家,农业所能够提供的资源已经无法来支持工业化和城市化的发展。所以这时候我们又要启动工业化和城市化,因为只有工业化和城市化能够推动经济再上一个台阶,所以这怎么办?刚才说了,搞金融的我们都知道,要做原始积累首先得有资本,但是有资本的前提是得有信用,土地就是这样的一个资源。

    一旦完成了原始积累,就能够带来持续不断的税收,用这个税收就可以做资本的扩张,可以抵押再投、再投再抵押,自我循环、加速积累、启动经济。所以这时候,我们对土地的选择不同于西方,他们是国家抵押发行市政债券的做法,因为在当时的中国,我们是不具备这样的条件和基础的。所以土地就成了收益的本质,通过出售土地,并且我们强调一下,是70年的使用权,在为城市的公共服务做一次性的投融资,这既是一个必然选择,又是一个唯一的选择,没有办法,这是一个选项。

    所以还是刚才那句话,我们说如果不从建国初期谈起,就从这一轮改革开放经济的启动开始,其实土地、财政作为一个启动,现在我们来回头看,其实这是一个必然的选择,不管我们今天的经济、房地产怎么样,今天我们对土地财产有多么大的一个诟病也好,但实际上这在当时来讲,是没有选择的一个选项。所以我们说城市的特征是什么?就是它能够提供农村所不能提供的公共服务,而这一切公共的服务又决定了城市不动产的价值。

    因为我们都知道,一块土地它是不是值钱有两个说法。第一,资金的密度。当时是有这么一个公式,就是在每一平方公里当中你投入了多少的资金量,这基本上就能反向来推导、评估土地的价值。资金投进去是干嘛的?其实所承载这个资金的就是公共服务和配套,这也是城市和农村的本质区别。所以公共服务的水平、土地价值又是这方面的唯一来源。可以说中国的选项就是用土地来完成了最初期的信用,再用我们七十年代强调的土地一次性使用权完成资本的原始积累。刚才讲过了,这几乎是一个必然的选项。

    所以如果我们今天要讲地房产、房地产,尤其在中国,没有土地就没有房产,先是从土地开始。接下来我们可能讲未来会怎么走,未来是不是还会在地房产的模式里走,那我们等会儿再来讲这个问题。如果做一个简要的总结,刚才我们说过了,无论现在土地财政给我们带来了多么大的负面作用,比如我们简单梳理一下,我曾经也做过很多这方面的评论,比如因为土地财政可能带来了一些很大的负面影响,我本人总结了一下,中国现在实际上面临了五大问题。

    比如我们的腐败,今天不多谈。另外一个就是贫富差距、就业、物价。第五个是这两年加上去的,就是环境保护。土地财政其实在这当中,它造成的最大问题就是贫富差距,这是从土地开始的,它是根源。当然,腐败跟土地财政也是有关系的。这些负面的因素当中,我们也必须看到,如果没有土地财政,中国的经济也不可能到今天的这个地步。时至今天为止,土地财政其实在中国还是占据和发挥着非常大的主导作用,但是我本人并不是在赞成时至今日我们还大程度地依赖土地财政,实质上我们要理解过去三十年中国楼市、房地产变化的本质和钥匙,就是在土地财政。今天我也观察了一下,大家从这个角度来评论土地财政的人也并不多,并不是为了在证明,但是要给它一些客观的评估。

    所以接下来我们既然讲是地房产,房产的本质又是什么?我们来讲一讲。我本人觉得房产的本质又是一个对空间运营的东西,它是房产的本质,房产就是在运营空间,地产刚才说过了,其实在中国来讲,是一个幸运的基础,是一个解决发展资金的本质。我们在说房产的本质当中,空间的运营又有这么一个简单的比喻,就是空间的定位,或者说在一个房产空间的定位也好,它的行为、动作决定了这个空间的价值,决定了这个房产的价值。比如我们简单地说,时至今天也是这样,为什么说中国商业地产和价格和住宅很普遍的情况是倒挂的,而且住宅价格有的地方卖二十几万,商业的价格或者说如果我们把写字楼也归为商业范畴。写字楼和商铺在同一个地段就卖不过住宅,这种情况非常普遍,而我在实际生活当中,身边也有非常多的朋友也好,包括关心房地产的人也好,都会问到这个问题,为什么会这样,那就是取决于对空间行为的不同而造成的。比如我们说住宅,现在是住人的,十年后还是住人,二十年后它还是住人。如果说空间定位说是住人的房产,它的价值,实际上我本人认为根本价值是取决于对这个空间所使用的供求关系,本质是这样的,我认为一定要追到最根本,本质上就是供求关系所决定的。

    就比如在上海,为什么我们说未来十年,上海之外包括别的一线城市,为什么我认同这个观念,就是未来十年能够跑赢通胀,能够让资产保值增值的,可能一线城市核心区的住宅还是一个首选。为什么这么说?是因为在一线城市来讲,未来的十年人口的流入可能根本上的势头还是改不了,因为现在大概来说,中国经济的城乡二元结构、中西部二元结构、大城市和中小城市的二元结构,这种结构性的分化,未来很有可能会继续加剧,而不是趋缓。所以在这种情况下,一线城市人口的流入压力会持续存在。比如我们最近一轮的人口普查当中,显示上海在2010年之前的十年,上海每年要流入净增人口一百万。预计2010到2020年之间,人口净增的数量应该也不会低于六十到八十万。更何况上海最新的2040年城市规划是要覆盖、辐射5300万,要成为国际级县的城市群。所以人口的导入导致新增需求会持续旺盛,所以对住宅空间的刚性需求还会非常强劲。所以在这样的一个情况下,空间定位是住宅,所以使用空间来居住的需求还非常强劲,所以价值很难下降。

    但如果说你把一个空间定义成是做商业,那我们知道商业它的本质,如果你的空间是定义成做经商的,它的本质就是要看你的空间能不能产生收益。因为如果你定义成住宅,你把它出租了,你说我的房租能拿到一万块,那不是商业,因为最终使用还是得住。如果你把一个商业用来经商,如果这个商铺不能给你带来收益,那么它就是没有价值的,而且中国的法律又规定,你的商业空间不能居住,这是违规、违法的。所以这种情况下,我们把一个空间定义成商业来衡量它的价值,就是看它能不能赚钱。而一个商业空间能不能赚钱,所取决的是一个区域范围内的供求关系变化。比如你的商业定位在城市综合体当中,因为城市综合体本身就是一个平台,有平台效应,它能够带来持续不断的人流,比如像万达广场这种大型广场,所以能够保证商业空间有持续的人流、消费,能够给空间带来盈利,它当然是有价值的。但如果说你的空间不是在一个综合体当中,它比较偏,或者说因为城市的规划,原来这个地方人口是聚集的,但是因为城市规划,人口在这个地方不聚集了,或者说又有新的竞争对手出现了,因为它受到影响的因素太多了,所以你不能保证你的商业是能赚钱的,如果不能赚钱,这个商业空间就是不值钱的。

    如果单就商业空间本身来说,商业本身空间里又有一些比较好玩的,我们用一些比较好玩的例子来举出它价值的不同。比如你在这个空间里坐着、躺着、站着,简要地以这三种行为来反导价值的话,它也有重大的区别。你在一个商业空间里站着一般是做什么生意的?大家可以去思考一下。百货、便利店的营业员是不是都是站着的,购物的人也是站着的,这样的话其实都是薄利的,利润比较薄的消费行为。所以如果一个空间本身是这样定位的话,那价值是不高的,所以你的租金、收益往往不是那么好。他如果是坐着,我们来推导一下什么样的商业行为是坐着产生的,能想到的比如美容、理发,甚至是卖钻石、首饰、化妆品的,往往最终消费的时候都是坐下的,所以他所带来的消费层次结构就不一样,又有提升,所以价值又会好很多。如果是躺着,我们开个玩笑,你吸毒就是躺着的,如果是这样的行为,那一定会有丰厚的利润。我只是举例子来说商业价值的不同,所以回归到最后,房产的本质就是在运营空间,所以空间的行为决定了商业的价值,这是今天我们所讲的,什么是房地产的本质。

    最后留点时间,要讲房地产,大家最关心的还是房地产的未来到底怎么走,房地产到底还值不值得投资。因为这又是关心的,又是被大家说烂的话题,我本人也想谈谈我自己的观点。首先是这样的,我一贯反对谈房价,大家到网上去搜我的文章,应该能知道我一贯的观点,我也很少去预测房地产的价格。因为我在看来,价格根本不是核心的东西,价格只是一个表象。我们要研究价格背后形成的机理是什么,为什么价格会持续上涨,为什么价格下降,所以你要把背后的东西研究清楚。真正价格表现出来了,去预测的时候它会涨、会跌,我觉得意义并不是很大。如果一定要预测这个东西,更客观的做法它也应该有所区别。比如你说的这个价格到底是长期、中期还是短期的,如果不区分这些,你说这个房价肯定会涨,因为毕竟我们房地产里确实有很多同行是这样的,他把看涨当成了自己的标签,有的是把看跌当成了自己的标签,没有原因没有理由,就是涨、跌。因为只能坚持自己观点的时候,品牌才是一致的,它都变成了一个被绑架的。所以我们实际上要判断一个产业,必须要分中长期来看。比如我们先讲短期,中国房地产、中国楼市,过去二三十年的历史告诉我们,其实短期的波动导致楼市价格也好,成交量也好,短期波动的原因在中国首当其冲的就是政策。因为在过去三分之二的时间里,房地产行业楼市是处在政策调控之下的。比如我们今天的结果,不论今天的结果是怎样的,我们不评估结果。今天市场的结果导致的原因其实根本上来讲是2010年开始的那一次,号称史上最严厉的调控政策所导致的今天。2010年是因,今天我们看到的是果。

    比如过去12到18个月,房地产一线城市这么猛涨,因是什么?也是因为我们对房地产调控的松绑。不但松绑,还有对经济的刺激,对宽货币的重新使用等等一系列。包括2010年、过去这些年对房地产的压抑,导致一线城市和少数热点城市在过去12到18个月的一波分涨行情。那是因,今天我们看到的是果,这是短期的。短期我们称之为是市场的波动,这种波动其实价格涨涨跌跌是非常正常的。就拿上海来说,谁说上海作为一线城市,或者说作为一个国际性的大都市房价就只涨不跌?包括我本人在内,我们都看好一线城市的楼市。但是你说一线城市的楼市都不会跌吗?显然不是这样子的,因为上海的房地产在过去二十年当中已经有过四次的下跌,都是短的三五个月,长的可能有一年半载这么个样子。跌的多的也有20%左右的跌幅,所以还是有,但我们称之为是波动,这是短期的。

    中期我们要看一个国家对这个产业的定位到底是什么。我觉得尽管任志强的夜壶理论在中国经济当中现在仍然没有消失,我们经济一旦比较严峻的时候,国家还是习惯把床底下的夜壶拉出来用一用,包括现在我个人认为也是典型这样的状况,因为确实新的经济增长点在找的过程当中,整个宏观经济在转型过程当中还是需要房地产来撑一撑、顶一顶。但是总体来讲,十八大以来本届政府实际上已经把公平、公正,把过去前三十年、后三十年,如果说我们未来三十年大的结构、趋势,依法治国、公平公正,重新要把前三十年、中间三十年再做均衡的大趋势,我个人认为这已经确定了,包括十八大对房地产的定位。实际上中期咱们至少要看五到八年,所以房地产从长远来看,因为它是宏观、中观、微观结合在一起的结果,就是从房地产中期来看,总体已经完全跨入到了一个新的阶段。无论是从开发的层面到消费的层面,还指望出现普涨普跌的情况已经不行了。因为从2010年以来,中国房地产总体的特征就是分化两个字。

    就像我出的一本书里用的副标题,谁的天堂,谁的地狱,一半是火焰,一半是海水,这是巨大的分化。三四五线城市,中国2300个县级区划,660到700个左右的地级城市,三四十个热点城市。这些城市当中,真真正正房地产还会持续看好的,不会超过50个城市,或者说就是50个左右。在这些城市之外,绝大部分区域的房地产,目前面临的还是严峻的去库存,未来几年甚至也是这样的,所以这个格局我们必须要看清楚,至少从中观上看。但如果我们要走长期又是不一样的话题,因为长期来看,不动产资产的保值增值,或者我们简单说上涨,长期来看这是一定的。之前大家都在举例子说唐朝的房子到现在为止怎么样,因为以前我做演讲的时候,我举例子说,伊丽莎白泰勒的片酬,从她接《乱世佳人》是一百万美金,当时整个好莱坞吓坏了。到现在为止,你要在好莱坞真的要进一线中的一线,没有两千万、三千万美金的片酬,你凭什么说你是一线明星?所以货币本身的贬值,多种因素决定了房地产长期一定是上涨的。

    所以我觉得如果从这么几个角度来分析楼市的趋势,我觉得大家可能会相对客观来把握住他们的一些脉络,当然,还没有说出结论。结论要强调一下,我刚才其实已经提过了,在未来十年,我本人认为在中国要战胜通胀,要跑赢市场,一线城市核心地段的住宅我觉得还是得首选,这还是一个排在第一位的模式。因为最近股市到了3300点,虽然有些段子说3000点建的仓,亏在了3300点,在说这个股市。但现在市场上其实有不少声音在说,是不是股市的春天来了,房地产又在这么严厉地被调控,我们是不是应该把房子卖掉,然后把钱用来炒股。很多饭局、讲座上都有人提这样的问题。我最后就这个谈一下我的观点。其实我们大家能够看出来,过去二十年到三十年,中国的房地产按照我本人的说法,叫傻瓜模式。就是你哪怕是一个傻子,你只要买房你就能赚,同时它也叫散户行情。其实过去买房子的人,就你买房子本身来说,我敢绝对地说几乎没有亏钱的,极少。但是我们大家都知道,过去二三十年,房地产企业倒闭的可不是小数目,其实有大量的房地产企业倒闭。为什么会这样?买房子的散户都赚了,如果我们把房地产称为机构,那并不见得都赚,原因就是在于资产,一个是因为趋势,在一个长的时间段内。另外一个,在资产新兴经济体里资产快速上升的趋势当中,你只要买了、持有,就能分享到房子资产增值所带来的红利。而房地产企业的盈利模式不是这样的,就是要快周转,因为还有负债,像万科这样的就要快周转,把企业做大了,靠规模效应来赚钱。所以这是房地产的盈利模式。

    在中国来讲,股市是典型的机构行情,它不是散户行情。大家都承认,在中国炒股九个亏一个赚,那一个人要么是天才,要么就是机构。以后虽然股市的趋势,因为在中国75%是散户,你的散户跟机构、跟上市公司去博弈,显然是不具备博弈能力的。但购房者跟房地产企业不是一个博弈关系,所以在这样的一个股市当中,散户要想赚到钱非常难,所以我称房地产是傻瓜模式,股市是专业模式。所以未来的趋势是机构,像美国一样,可能也要占到百分之七八十。机构为主的时候散户就是一个调剂,是少数的。所以从比较就能看出来,但是你要做资产配置,可以有适当的资金进入股市。就是你在股市要赚钱,在中国就要去做机构,要么就要去投上市公司。投股权、做增发,除了这些行为之外,单靠买股票、炒股、买进卖出,要想赚到钱太难了。

    所以这两个比较,我本人还是建议房地产,房地产这个傻瓜模式至少在一线城市的核心区域,可能还是会持续相当长的时间。因为今天时间有限,大家如果会房地产、财经方面的话题感兴趣,我在高见众答开了一个个人专栏,我每周大概会更新三到五篇的内容,一年就会有将近两百篇的内容,包年订阅只需99元,相当于每天3毛不到,每篇5毛不到,转发分享别人付费收看,你可以分钱,最后的效果是免费订阅了专栏,还能赚点红包钱,所以有兴趣的可以在微信公众平台搜索高见众答,到专栏订阅里找到我的专栏,欢迎大家能够订阅,这样我们可以长时间保持沟通,有房地产、财经方面的问题也可以在那上面向我提出问题,我是有问必答的。

 

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