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博主
姓名:付正乔
单位:乔木智库·《苏州楼市》编辑部
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博主公告
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穿越地平面的握手 2017苏轨与中新置地战略合作 (2017/2/14 10:08:07) [发送到微博]
 

没有坐过飞驰的轨道交通的人们,不易觉察行色匆匆的年轻人身上透着的那股活力;

没有在苏州搬过N次家的人们,很难理解苏州一、二号线上的“钟南街”或“环秀湖花园”对于“家”的意义。

当穿越地平线的握手因为一纸战略合作协议的签署而成为现实,“轨道交通+地产”模式在苏州从蓝图走向现实。

2017年2月13日,在双方董事长周明保和赵志松的亲自见证下,苏州轨道集团公司副总经理陆卫、中新置地总裁史庆超代表各自企业在酝酿已久的战略合作协议上签字,双方期望在即将到来的轨道大交通时代,为大城苏州筑起更多的宜居宜商的经典上盖物业。

早春的苏城,乍暖还寒。在美丽的独墅湖畔,为了见证期待已久的战略合作协议的签署,从地产门户网站到专业平媒再到新媒体,记者们的长枪短炮已经各就各位。双方企业董事会和管理层主要负责人,以及职能部门工作人员早早来到了现场,期待着握手的这一刻。

“通过强强联合的方式,‘地下+地上’发挥各自专业特长和优势,应对房地产行业深度变革态势,这在苏州20年现代房地产发展史上尚属首次。”苏州轨道集团公司和中新置地通过市场化新思维做到了这一点,确实具有里程碑意义。

签约现场"

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品牌相惜

在签约现场,人们感受到了两家地方国资巨头的品牌实力以及支撑各自企业步步为营稳扎稳打的坚定理念和思想。

作为中新集团的掌舵者,董事长赵志松首先上台致辞。他说,时代进步到了今天,不论是国企还是民企,都离不开合作。合作,不是简单的“结婚”,而是通过市场的手段,带动资源的有效配置,通过多种方式积极推动资源、资产、资本的最优利用,激发企业的活力。

作为中新集团旗下房地产开发运营主力平台,中新置地近年来坚持以绿色、科技、文化为发展推动力,发力“产业+地产”新模式,创领新域,助力中新集团领军中国新型城镇化建设。聚智、创新、进取,这就是加速谋求转型升级的中新置地人身上透出的精神特质。“作为董事会,我们也将为中新置地的企业转型升级和创新发展探索实践提供更多的战略支持。”赵志松说。

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中新集团总部外景"

苏州轨道集团公司董事长周明保说,从苏州轨道交通公司(轨道集团公司前身)注册成立2002年,到横穿苏城“一体两翼”的轨道交通一号线的贯通(2012年),苏州人民等待了10年时间;从“一”到“三”,只用了五年时间(2012-2017)。到 2020年前后,苏州还将有3号线和5号线投入运营,总里程达到210公里。当前,包含了6、7、8号线以及连通昆山的S1线的第三期建设规划已上报国家发改委审批,未来,苏州轨道交通线路(含市域线)总长将达到768公里。在大力发展轨道交通的同时,轨道集团公司也在积极探索轨道交通物业综合开发道路,从2008年建设初期就致力于轨道节点物业综合开发研究。此前,我们成功完成了太平车辆段上盖平台一级开发,并顺利上市拍卖,创造了良好的社会效益和经济效益。此次合作具有里程碑式的意义,将充分发挥双方优势,进行资源互通,功能互补,带来更大的商业价值,再一次诠释“为苏州加速,让城市精彩”的神圣使命。

2017年,苏州成为了首批获准建设轨道交通的地级市,随着1号线、2号线的先后通车,苏州又成为第一个开通轨道交通试运营并开启网络化运营的地级市,实现了一个又一个的历史性突破。国内外多个特大城市成长建设的经验表明,大交通是引领大城时代的强大引擎,而轨道交通又往往是衡量一座城市公共交通现代化程度的重要标志。

作为彼此领域里的专家型企业,又在各自专业领域里都深耕多年,双方仅用数月时间就完成了从前期接洽到达成战略合作意向,这都得益于双方董事会和管理层负责人的包容开放的心态和顺势而为的魄力。

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“跨界联姻 ”

党的十八大以后,国资国企改革作为经济体制发展的中心环节被重新激活,并纳入快车道,而新一轮国企改革的重要指导思想即鼓励和引导混合所有制改革。如今,从庙堂之高到江湖之远,新时期国资国企改革发展的冲锋号已经吹响,而在苏州也有若干国企在混合所有制改革领域做出了可圈可点的成绩。

在此大背景下,作为苏州市政府直属大型国企,苏州轨道交通有限公司(前身)成立于2002年,并于2007年完成战略重组。2012年,为适应新形势下轨道交通发展需求,在吸收合并原苏州轨道交通有限公司的基础上,组建了苏州市轨道交通集团有限公司,形成了涵盖轨道交通规划、建设、运营、资源开发和物业管理的“五位一体”新格局。作为企业创新发展的重要标志,近年来,苏州轨道集团公司在PPP领域(即公有与社会资本合作)迈出了重要一步:2016年10月21日,与中国农业银行签署轨道交通1号线PPP项目重大合作协议。该项目是财政部2014年确立的首批30个PPP示范项目之一,为苏州市推广和运用PPP 模式提供了有益的借鉴。

与此同时,2015年以来,中新置地率先开启了转型升级和创新发展的艰辛历程。根据母公司中新集团的统一部署,从2016年到2020年五年间,中新置地将继续贯彻“实、补、强”方针,以期扬长避短,破局创新。经过2016年这样一个具有承上启下重要意义年份的努力探索,如今的中新置地经营管理思路愈加清晰:第一,整合行业上下游资源,联合知名房地产企业强强联手,立足房地产开发主业,积极推动城市功能配套建设,打造平台型地产模式;第二,通过对公司未来五年发展规划提炼总结,确定“产业+地产”经营模式,实现“体育+地产”、“教育+地产”、“星邻里+地产”的多元化合作发展;目前已经开始尝试进军教育、体育等新兴产业领域。

观察人士称,近年来,在地价高企的苏州市场,合作开发已经成为一股风潮,甚至还有三家以上合作的先例,而这些合作都是房企之间基于具体项目开发的财务型短期合作。对于战略性的跨界联姻,苏州20年房地产历史上还没有先例,中新置地与苏州轨道集团公司2017年一纸协议无疑开辟了一个新纪元。

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签约代表合影"

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“轨道交通+地产”

建立在两大地方国资巨头之间的战略合作,究竟该如何破局呢?

答案在于:“轨道交通+地产”。

2016年,苏州城市如愿成功获批“I型大城市”,而苏州经济这一年也交上一份以地区生产总值1.54万亿(增长7.5%)、财政总收入1730亿元(增长10.8%)为闪光点的不俗成绩单。苏州城市中心城区建成区版图的急剧扩大,新产业新动能带动新市民不断集聚,催生了苏州城市对于轨道交通公共网络的强劲需求,也为苏州轨道交通建设提供了雄厚财力支撑。

在苏州之前,已经有港铁、深铁和京铁进军房地产领域,积累了一些宝贵经验。他山之石,可以攻玉,现将这些领跑中国的城市地铁集团在房地产领域的精彩表现辑录如下:

——港铁  目前,港铁在香港运营有十条线路,全长220公里,每日平均客流556万人次,是全球范围内少数可以实现持续盈利的地铁集团。一直以来,港铁以独特的“铁路+社区”(英文简称R+P)综合经营发展模式享誉全球,这是一种集轨道交通投资、建设、运营和沿线物业开发于一体的综合开发模式。目前,在香港成功运作超过35年的港铁模式已经落地内地,代表性有深圳港铁天颂项目和天津6号线北运河站上盖土地综合开发项目等。

——深铁  2015年3月,万科与深圳地铁集团成立合资公司,深铁持股51%,万科持股49%,共同开发红树湾项目和深圳北站项目。令人印象深刻的是,2017年1月24日,万科发布公告称,深圳地铁集团通过受让华润持有的万科所有全部股份,以15.31%占比荣升为万科第二大股东。至此,2016年内沸沸扬扬的“宝万之争”告一段落。

——京铁  位于地铁10号线与6号线交汇处慈寿寺站的京投银泰?琨御府,就是一个因“地铁上盖”而走红的项目,项目投资方北京市基础设施投资有限公司(即“京投公司”)正是北京地铁集团的实际控股股东,也是北京市第二大国企,主要业务为城市轨道交通及沿线资源开发。这是北京地铁独立开发房地产项目的代表作。

这份在双方董事会审慎评估后首肯的战略合作协议写道:“双方一致认为,在中国经济发展进入新常态后,加强合作,建立长期稳定的战略合作关系符合双方的共同利益……在城市建设领域,特别是在轨道交通上盖城市综合体领域开发建设和资产经营管理领域,双方具有广阔的合作空间。”这就为具体项目落地后双方创新合作模式和股权结构埋下了伏笔。

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这意味着,不仅仅在园区280平方公里的版图内(这是中新置地的品牌策源地和资源集聚地),在苏州中心城区轨道交通网络运力所及的范围内(包括即将结束“五年不变”过渡期正式融入市区、中新置地2011年完成品牌落地的吴江区),双方都有合作的可能。

苏大建筑学院多位受访的建筑专家称,从现代建筑技术成熟度上来讲,轨道交通上盖物业安全性、舒适性“已经完全不成问题”,只不过在人们观念中还存在着一些朦胧的芥蒂,相信苏州一定会用有自己特色的经典轨道交通上盖物业打消人们的顾虑。

目前,客观地说,苏州市场上还缺少完整意义上的轨道交通上盖物业(包括商业综合体和现代住宅社区),现有项目充其量只是“轨道沿线物业”,比如在一号线星海广场站和一二号线换乘的广济南路站,都有小体量的商业分布。但实体经济的大环境和规划引导不足成为了制约商业发展的瓶颈。

“在房地产行业格局深度调整、市场下行压力渐显的2017年,从0到1,看似一个痛苦的过程,也许就是一个打开商业蓝海的过程。”中新置地总裁史庆超称。

人们好奇的是,苏州第一个真正意义上轨道交通上盖物业诞生在何时、何地,又将以怎样的产品形态出现?它能否以可承受的亲民价格和不打折的优质服务,实现自己在大城苏州期待已久的安居梦想?

人们对美好生活的期待,就是一切善用市场化机制达成新时期国企社会责任的国企领军企业不断砥砺前进的动力。这,正考验着苏州轨道集团和中新置地双方负责人的诚意、勇气和智慧。

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