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正文
【金鹰法眼】商品房质量保修与减价的选择适用 (2017/12/18 14:23:31) [发送到微博]

商品房质量保修与减价的选择适用

金德聪,浙江腾飞金鹰律师事务所,二级合伙人、执业律师


摘要
    减价是买卖合同中的一项法律救济手段。我国《合同法》将其规定在总则中,并在买卖合同和加工承揽、建设工程承包等提供劳务的合同中进行了引用规定。在商品房买卖合同中,商品房不符合质量要求时,买受人可按法律规定或合同约定要求出卖人承担保修、赔偿损失等违约责任,买受人也有权依据《合同法》第一百一十一条规定选择要求出卖人承担减少价款的违约责任。保修和减少价款均是法律救济的一种手段,两者是择一适用关系,购房人是否应享有无条件的保修与减价选择权,以及如何评判保修与减价这两种违约责任方式选择的合理性,在司法实践中有较大的探讨空间,本文将对商品房买卖合同中的保修与减价的选择适用进行粗浅的探析。

关键词  商品房买卖合同  质量  保修  减价


   一、问题的提出
    1.《合同法》明确规定了减价制度,减价适用于买卖合同、加工承揽、建设工程承包等提供劳务的合同。《合同法》第111条规定:“质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”为补充和完善合同法的减价制度,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第23条规定“标的物质量不符合约定,买受人依据合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的,人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的,人民法院应予支持。”司法解释的规定,提高了减价制度在买卖合同质量纠纷实务中的可操作性。
2、商品房实行质量保修制度,房地产开发企业对所售商品房承担质量保修责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定:“房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。”
3、商品房不符质量要求的违约责任。房地产开发企业出售的商品房质量在法律规定或合同约定的期限内不满足销售合同中对质量的约定以及国家有关技术规范标准、设计文件的要求,所应承担的违约责任包括继续履行、采取补救措施和赔偿损失。保修和减少价款均强调合同的继续履行,两者是择一适用关系。适用时遵循约定优先原则,即违约责任方式有约定,首先应按约定承担违约责任。没有约定或者约定不明确,依照《合同法》第六十一条的规定仍不能确定时,购房人应否具有保修与减价两种违约责任方式的无条件选择权?如何评判违约责任方式选择的合理性?

    二、保修与减价的择一适用关系
    买卖标的物不符合质量要求的,买受人是否应按救济顺位先后适用质量修复与减价?司法实践中,有两种不同的观点:
    一种观点认为,在《合同法》的解释上,修复是合同再履行请求权,具有优先地位,减价属于第二顺位权利。①也有学者引入救治权(债务人对于不符约定的履行可以马上修正,重新提交履行,债权人不得拒绝或反对)概念,认为出卖人作为债务人享有救治权具有优先于减价的地位。
    一种观点认为,《合同法》已将修复与减价置于平等地位,在实定法未赋予债务人救治权的情况下,出卖人修理质量瑕疵的主张不应具有优先地位,应由买受人根据《合同法》规定选择适用。②
前一种观点旨在修复合同给付与对待给付之间原本应存在的均衡关系,有利于合同履约的稳定性,因出现障碍的债务关系通过修复而重新达到当事人所需的合约状态。后一种观点优先考虑了对买受人的保护,是对买受人对待给付的重新调整,形成合同给付与对待给付之间的新等价关系。笔者认为在商品房买卖合同中,质量修复优先于减价适用没有必然性,买受人可根据《合同法》第一百一十一条规定择一适用修复或减价。买受人行使选择权应当具备合理性,选择减价还应具备减价构成要件,但为防止买受人滥用权利损害出卖人利益,应当遵循公平原则,赋予出卖人对应的异议权或救治权。

    三、减价的构成要件
(一)质量不符合约定
    商品房“质量不符合约定”指销售合同载明的质量要求。如果当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确,依照《合同法》第61条和62条确定,除当事人协议补充质量要求外,《合同法》要求以国家标准、行业标准、通常标准或者合同目的为质量要求的评定依据,因此商品房“质量不符合约定”还应当包括国家有关技术规范标准、设计文件的要求。
大陆法系传统理念上,减价的事由是物之瑕疵。物的瑕疵仅指物在品质上所具有的缺陷,包括物的交换价值和使用价值方面的瑕疵,不包括种类、数量的问题。我国《合同法》没有严格遵循大陆法系的法制传统,将减价的条件规定为“质量不符合约定”,按照文义解释,其中的“质”应指“品质”,“量”应指“数量”,这就较传统的物之瑕疵仅指在品质上所具有的缺陷范围更广。③笔者认为商品房买卖中的减价事由不应拘泥于传统上仅适用于物的自有品质瑕疵的限制,在明确有特定购房目的或需求的房屋买卖中的权利瑕疵和价值瑕疵也可构成减价事由。例如基于房屋所在区域的优良教育资源而购房、基于房屋周边的特定景观、附属于房屋的绿地或花园而购房,此类特定购房目的或需求,虽不是传统理念上的物的质量品质问题,但作为标的物房屋所附带的具有特定功能或性能的价值因素,也可纳入商品房质量要求的涵盖范围中。若出卖人交付的房屋达不到这类特定购房目的或需求,在符合减价的条件时也应认可购房人减价要求。
(二)买受人同意接受标的物并及时通知出卖人。
    减价作为一种违约救济手段,其适用必须以买受人同意接受不符合质量要求的标的物为前提。④买受人认为商品房不符合质量要求,可有不同的救济手段,包括拒绝受领、解除合同,这时表明买受人不愿意接受不符合要求的商品房,减价要求自不成立。
买受人接受商品房后,应当按照《合同法》第一百五十七、一百五十八条规定,在约定的检验期间内检验;没有约定检验期间的,应当及时检验,对存在质量不符时及时给予出卖人通知,“检验”、“不符通知”应在合理期间内进行。商品房外观瑕疵,可以通过买受人感官或借助尺具来检验,但隐蔽瑕疵需委托专业机构鉴定或需在居住使用过程中外化观察得知,所以检验的合理期间应视瑕疵种类不同确定,但最长不应超出商品房质量保修期限。

四、修复与减价选择的合理性
    1.商品房买受人修复与减价的选择是否合理的考量依据是瑕疵性质。
作为商品房减价事由的瑕疵减损有可修复与不可修复之分。在瑕疵本身不具备修复条件时,买受人选择减价相对于买受人选择修复,更具有合理性,这与预售商品房实测绘建筑面积少于预测绘建设面积时的差异处理方法类似。对于可修复瑕疵,买受人可选择减价,但出卖人不同意减价而主张修复时,法律应当赋予出卖人异议权或救治权,但异议权或救治权的设置目的并非是让修复必然地具有优先于减价的地位。正如《联合国国际货物销售合同公约(CISG)》第50条规定:“如果货物不符合同,不论价款是否已付,买方都可以减低价格,减价按实际交付的货物在交货时的价值与符合合同的货物在当时的价值两者之间的比例计算。但是,如果卖方按照第三十七条或第四十八条的规定对任何不履行义务做出补救,或者买方拒绝接受卖方按照该两条规定履行义务,则买方不得减低价格。”参照此国际公约,如果出卖人提前交付商品房,则可在交付期限届满前享有异议权或瑕疵救治权以对抗买受人的减价权利,但出卖人行使异议权或救治权使买受人遭受不合理的不便或不合理的支出,买受人即享有损害赔偿的权利。

    2.商品房买卖人修复与减价选择是否合理的另一考量依据是损失的定性与定量。
从物的使用价值和交换价值角度,瑕疵可分为物的价值瑕疵和效用瑕疵。商品房瑕疵,简单说就是对商品房价值或效用的减损。对于减损商品房价值的瑕疵,可能是因为心理因素或心理预期造成的交易上价值的降低,也可能是通常效用或约定效用瑕疵或保证品质欠缺连带地减损商品房价值。减损商品房价值的瑕疵,并不见得已产生实际损失,或者实际损失通过修复即可弥补,但买受人仍可选择减价。对于减损效用的瑕疵,其减损并不影响使用、安全性能和价值时,实际损失并不足以破坏合同给付与对待给付的等价关系,因此应当允许出卖人进行修复,限制买受人的减价要求。如果瑕疵修复费用远远超出实际损失时,修复将不具有经济性,买受人得选择减价。

五、减价权性质之争与司法效果
    减价权性质存在形成权与请求权之争。形成权说认为,减价是单方需受领的意思表示,需要由买受人向出卖人作出;减价的意思表示随到达而发生效力;减价的意思表示一经作出,即对买受人具有约束力,买受人不得再行撤回;作为形成权,减价不得附带任何的条件。⑤我国学者通常认为,如何减价并非债权人单方意思表示所能决定的事情,债权人主张减价要么需要与债务人达成协议,要么请求法官或仲裁机构确定,故非形成权,而属于一种请求权。⑥对于实务操作而言,因我国没有规定减价权除斥期间,也就不存在因减价性质认定的不同而分别选择诉讼时效和除斥期间的问题,无论是请求权说还是形成权说,行使减价权的程序和最终结果其实并无根本差异。当事人双方关于减价意见不一致时,无论减价是请求权还是形成权,都不能依一方的意思表示而发生减价的实际效果,而必须经过人民法院或仲裁机构的裁判确认后,才能在当事人之间具体实行。⑦但在司法诉讼中,减少价款作为违约救济的效果往往被赔偿损失替代,对于两者择一适用后,债权人请求赔偿损失相对减少价款通常更具有实用性,其所能达成的救济效果也优于减价。因为减价就法律将其作为瑕疵救济方式的初衷观察,乃着眼于物有所值、按质论价、给付与对待给付间的均衡的产物,而非填补违约行为给买受人造成的损害的制度。⑧减价仅解决了合同给付与对待给付的均衡问题,是对给付失衡而遭受损害的填补,从这一角度而言,在给付失衡损害范围内,减价其实属于损害赔偿的一种表现形式,或者减价数额的计算和确定可以成为损害赔偿额的一种计算方法。但减价对买受人在对价之外的其他损失却无能为力,买受人在行使减价权利的同时,不受择一适用的限制,仍可就对价之外的其他损失主张赔偿权利。





参考书目:
1. 参考书目(论文):杜景林:我国合同法上减价制度的不足与完善),载《法学》2008年第4期。
2. 参考书目(论著):最高人民法院民事审判第二庭:《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》,人民法院出版社,2012年版,第381页。
3. 参考书目(论著):最高人民法院民事审判第二庭:《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》,人民法院出版社,2012年版,第378页。
4. 参考书目(论著):韩世远:《合同法总论》(第二版),法律出版社2008年版,第612页。
5. 参考书目(论文):杜景林:我国合同法上减价制度的不足与完善,载《法学》2008年第4期。
6. 参考书目(论著):韩世远:《合同法总论》(第二版),法律出版社2008年版,第605~606页。
7. 参考书目(论著):最高人民法院民事审判第二庭:《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》,人民法院出版社,2012年版,第378页。
8. 参考书目(论文):崔建远:退货、减少价款的定性与定位,载《法律科学》2012年第4期。
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