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逃不脱的房地产周期 (2017/9/30 20:21:08) [发送到微博]
 七月卖房,八月找到买家,九月收到首付,基本确认成交,也是了去一桩心事,卖父母的房子最难的无疑是上一代的保守思想以及老来安于旧居的习惯,所以从五年前就开始的筹划在今年才得以实现,机会成本失去一百五十万以上。

中国房地产市场自从98年开启以来,慢慢就形成了一种自我的政策性循环周期,除非像08年那种金融危机才会对其动摇外,其他那是相当明朗,有些人对周期很糊涂,一是没有去持续了解关注,二是被政策性延缓所迷惑。什么是政策性延缓?这就像一个人生病吃药,再好的药也不可能吃下就好,总会有一个治疗疗程,传导时间,所以房地产不管是刺激政策也好,调控政策也罢,也不可能一出就起效果,只不过差别在从传导上,刺激政策要比调控政策更快那么一点,除了经济学原理外,跟这些年政府的政策自我巩固很有关,春江水暖鸭先知,熟知政府政策效果的投资者和房地产公司往往是最先介入的,其中投资者比开发商更敏锐,或是说开发商不得不在市场的趋势上跟在投资者后面。


于是在没真正了解,只通过新闻方式了解房地产市场下,就会出现以下这种情况,政府出刺激政策了,过了一二个月过了二三个月看看,还是没啥起色;政府出调控政策了,可在半年后反而比半年前更加贵了;于是就觉得政府政策失灵,对房地产周期越搞越糊涂,但事实却是政府性政府还没失灵过,几乎百发百中,只要你能掌握大概的延缓时间去看。


或许也有人觉得政府的政策应该具有前瞻性,但事实却根本不可能实现,所谓的前瞻性只是计划经济的影子罢了,例如房地产刺激政策出了,过了三五个月后才刚有起色,但由于计算到再大半年可能会使房地产市场过于火热,而调控政策传达到房地产市场需要至少半年以上时间,所以这个时候就应该慢慢出来调控政策压压未来的火,使未来的房地产市场不至于过热。


可是这就形成了悖论,就好似你知道未来会发生什么,所以你提早做出了改变,但因为你提早做出了改变,未来也就发生了改变,既未来房地产不再火热,但由于你在房地产起色的时候就开始打压,这就形成了一个政策暗示,也就是说政府本来花大力气让房地产起来的政策被提早的政策中和瓦解了,政策也就真正成了朝令夕改,这是执政者大忌。


换句话说在中国房地产的根本没改变下,房地产周期也不会改变,直到撑破一个泡沫,但即使如此,泡沫后会不会变也是个不确定答案。


今天央行宣布定向降准,笔者是支持的,很多人应该也预料到了这个决策,因为这种行为有一个比较普遍的特征,一个是先吹风,第二个是在节日前或周末宣布;掌握这两点预测某些政策其实就简单了。


为什么支持央行定向降准呢?也很简单,准备金率相对太高了,这是以前调控造成的后果,而由于中国房地产的火热,中国政府就不敢实行全面降准,因为房地产自我巩固的政策导向这些年越来越敏感,全面降准对房地产的心理暗示太大,所以新一届政府就开始用定向降准这词,并不断在宣传上把定向降准与支持实体结合起来。


其实要使在根源不变的情况下,要让房地产市场相对平稳,政府的政策就需要保持持续的稳定性,货币政策保持真正的稳健中性,而不是从二年前鼓励购房到如今打压买房,因为打压过度影响GDP和就业率,政府必然刺激,而刺激过度,打破经济平衡,房地产就又会对经济形成鸦片效应,得不偿失(因此对于普通人而言房地产也并非是越打压越好,打压实则有利资深投资者)。于是我们熟悉的房地产周期就形成了。


所以笔者依旧保持原来预估,明年下半年应该是能步入关注期了,2019年则可能进入回落期,但由于回落期相对上升期短得多(主要看政府忍受度),这也就对一些没持续关注楼市的人造成错觉,觉得压根没跌过。

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