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房价走势浅析 (2017/3/20 18:12:14) [发送到微博]
 

“房子是用来住的,不是用来炒的”,中央的这句话给了不少人一颗定心丸,但在这些人里,估计99.9%的人又自顾自的按自己意思去理解了,中国的商品房本身在制度设计上就既是商品又是金融资产,甚至还是各种资源集合体,又岂会因一句话而改变?所以这句话更多只是一种房产调控的方向,对一线与热点城市而言,是给那些有能力买的人一次上车机会,对其他城市而言,则是去库存的问题,而对于非热点城市,去库存不可能在下跌中实现


随着热点城市加码调控,可能很多人又对未来房价扑朔迷离起来,笔者这儿就简单分析下,毕竟买房时机的好坏意味着少则五位数,多则六位数七位数的差距。


首先我们基本知道,房价的涨跌跟货币流动性很有关,如果以美元计算,我国这几年的货币增长平均大概有16%,反观QE不断的美国,货币这几年增长率其实也就6%,由此可见这其中差距。


而我国市场上货币的流动性以前主要来自外汇流入后人民币的相应投放,但自人民币贬值,外汇储备明显减少后,这个货币来源就基本枯竭了,或者说走向正常化了。


另一个来源呢,则来自中国版的量化宽松,最明显的就是08年金融危机后提出的四万亿计划,当时是为了提振全国信心,所以走的是明面道路,但这两年,其实出来的依旧是变相“四万亿”计划(当然基本是更多),反应在市场上的也依旧是房价暴涨,只是相比09年的既说又做,这次则是只做不说。


那么这第二个货币来源能一直走得通吗?当然也不能,只是其中的空间又大一点,导致这个方向也走不通的原因主要有三。


第一,美国加息了,步入了加息周期,很多人可能没感觉,但在这次美国加息后,中国央行立即提高了市场利率,可见对此的重视程度。美国加息后会怎样,比较明显的就是资本会向美国汇集,美元和美元(定价)资产长期看是大概率升值,而对于中国这种有巨大泡沫的国家,一旦资金外流,则会面对“外汇减少---汇率下跌----房地产看空----资金出逃---外汇减少”这种恶性负面循环,所以对此中国政府采取的是资本管制这种中短期手段,也是最有效方法,现在人民币汇率暂时已保持稳定。(既暂时汇率与房价都稳住了)


当然这种方法有利有害,我们看得见的害处是,用行政手段把国内资金困在国内后,这些钱会去哪儿?四个一线锁住了,那么就是其他热点城市,其他热点城市锁住后呢?宁波会不会来?宁波现在还缺乏一个增长爆点,所以是五五之数。但从国家角度而言,则是最好让热钱层层外溢,既帮助各城市消去了房地产库存,又能稳住开发商坏账负债等问题,还能困住闲散资金,可谓一箭多雕,但事实会不会那么美好就不知了,对于本地常住想购房居民而言,可就不那么美妙了。


不过哪怕政府层面也不会想看到其他城市接棒热点城市进行暴涨,所以不管因为美国加息也好,或是压制国内泡沫也好,央行一定会缓慢但坚定的提高资金成本。


第二个原因则是货币乘数效应的衰减,简单的说,如果靠发钱就能提振经济,那么发展中国家就能愉快进入发达国家,而发达国家也能愉快的直奔共产主义怀抱了。

第三点是假如失控,则面临滞涨危机,政府毕竟不是神,凡事都需留点空隙,从上届到本届一直在做的就是用时间换空间但现在已经变成了走钢丝,虽然看着危险,但没有风来手里还有平衡棒,所以实际还是安全的,可不得不说用货币拉动经济风险在加大,等风来了又掉落了平衡棒,那就真正危险了。


按上所述,中国的流动性应该是在慢慢减少的,再加行政调控,在受到调控的城市在2017年下半年末应该房价有回落的可能,假如是想在四个一线买房,房价有点回落的话,请砸锅卖铁尽自己可能买吧,这是你还能上车的一次机会,或许中国的泡沫会灭,但不是现在;如果是其他热点城市,调控半年后房价有回落,按自己能力买吧,自己的城市理应自己最清楚;至于其他非热点城市,像笔者所在的宁波这种,经济实力有,房价在一些区域也有比较大增长,但说热又算不上热的,大概会以缓涨或平稳的形式结束今年走势(笔者尚未找到吸引资金的炒点,二手房的价格相比新房涨幅不大,还只是庄家的市场)。


另外笔者再重复下中国特色的房地产法则,一,随着政府在房地产介入的越多,波动则肯定越大,且波动的周期会越小,所以不需要在人潮高峰期去抢购房子,除非你看重的是这个房子的地段环境之类,非它莫属了,这就没办法了;二,不管投资自住,尽量往核心买,特别是二三线城市,郊区属于开发商高峰期卖出来能涨,但本身不抗跌,如果因为资金问题只能往郊区买,那就更应该在调控三五个月以后或低迷期去买;三,不要在高峰期买有重大缺陷的房子。


从第一点看宁波房价的话,宁波从2015年下半年到如今也快接近二年,到今年下半年则超过二年,那么只要热钱没被赶到宁波,宁波的这一个涨势周期应该会在今年末尾或明年上半年开始缓慢结束了吧。









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