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姓名:秦宏峰
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谁让“阴阳合同”逃税成行规 (2017/4/19 8:51:08) [发送到微博]
 一套总价940万元的房子,最低可以按照330万元的价格网签,剩下的房款以“装修”为名逃避缴税。

目前,本市二手房最低计税价格仍和2014年基本无异。为了吸引购房人少缴税,中介甚至专门制定了关于装修款的合同条款。

去年一年,本市成交了近27万套二手房,通过高装修款、低网签价成交逃税的方式,竟然成了“行规”。

超低税费暗藏逃税玄机

上个周末,在工商大学校门西侧,我爱我家的门店里一个看房人都没有。闲来无事的中介开始向记者推销房源。

打印出来的推广页面上写着,一套位于海淀区北洼路甲28号的万景公寓两居室,面积为115.5平方米,业主叫价980万元,中介备注950万元能成交。

“这套房是满五惟一房源,税费很少。”中介业务员指着推广页面上“税费,4.05万元”一行字说。

所谓“满五惟一”、是指这套房产距离上一次交易已经满5年,且为家庭名下惟一住房,可以享受首套契税优惠等相应政策。

可是按照成交价计算,即使只按照1%税率标准交契税,一套总价950万元的房子也不应该只有4万余元的税费。

在这家门店中,标注着超低税费的房源还真不少。比如一套位于西三环外的紫竹花园二手房,其销售价格为880万元,但税费只有4.38万元。

实际成交价八九百万元,但是税费却还不到应交纳额度的一半,这是怎么回事?

“做低网签价,税就少了。”中介说。

实际成交价格和网上申报价格完全不一样,这不是涉嫌逃税吗?虽然记者反复追问,但对方始终避开了“逃税”这个字眼,只说这是一条行规。

“现在都得做低网签价,能做的都做!”他说。

“首付越高越省税”背后逻辑

在我爱我家门店提供的房源介绍中,写着“尽量少贷”的字样。为什么会这样?

链家西城展览路店的经纪人用九和苑的一套房为例,计算出了少贷背后的利益空间。

这套房只有一室一厅,面积不到70平方米,叫价已经到了940万元。中介声称,这套房如果全款买,预计契税只有3.3万元,只要按照低网签价申报,个税和营业税都可以不交。

为什么可以不交?这和本市目前执行的政策有关。

按照目前的二手房缴税计算方式,如果购房人购买的是90平方米以下的首套房,需要交纳的契税就是网签价的1%;如果购买的是二套房,那么无论面积大小,契税都是网签价的3%。

在购买二手房时,还有可能缴纳营业税,如果房产证或者契税发票满两年,普通住宅不用缴纳营业税,非普通住宅要缴纳差额的5.6%,不满两年的房产则要按照网签价的5.6%计税。

在个税方面,只有满五惟一才能免征个税,否则按照差额征收20%。

“如果你全额付款,那就可以按照330万元申报网签价,其他的单给房主,这样总共缴纳的税款就是3.3万元;如果你贷款,要根据你的贷款金额倒推,只要网签价超过468万元变成非普宅,那税就成倍翻上去了。”他举例说,此前这套房子购买价格为300万元,按照10%的装修成本不用交税的原则,网签价只要低于330万元,都可以逃掉契税以外其他税款。

这也就是说,如果购房人有钱拿出全款,就可以申报330万元的网签价;如果他要贷款300万元,以贷款6成计算,那网签价也要随之提高到500万元,就按照500万元缴税;如果购房人要贷款500万元,同样是贷款6成,网签价就要提高到将近840万元。

“网签价越高,税越高。”中介说。

但这套房子毕竟要卖到940万元,网签价330万元,剩下的610万元怎么办?

中介说,可以算成“装修款”,单独写在合同中,等过户时直接付给房主。

按正常交易流程,市住建委要求设立资金监管账户,房屋首付或者全款要打进这个账户中,才能过户。但“装修款”却不用进入资金监管账户。

中介主动备好阴阳合同

记者在连续数日的暗访中发现,为了逃税,几乎所有中介都会准备出文本,将“装修款”写在合同内。我爱我家的内部系统中,甚至可以直接查询每一栋楼每一层的最低计税价格,方便中介业务员算出最低缴税的标准。

一份来自链家的《房屋买卖业务签约文件合订本》中,有涉及成交价格、付款方式及资金划转方式的约定。一位在去年12月底成交的市民提供的合同文本显示,该房屋成交价格仅为150万元,但家具、装饰装修及配套设施等作价200万元。

“我买的这套房子就是开发商自带的精装修,成交价就是350万元,而且套内一件家具、家电都没有。”这位市民坦承,房屋交易时,他就是按照中介报到系统中的150万元网签价交的税。

一份我爱我家的存量房买卖合同显示,一套位于东城的房子总价为900余万元,交易双方签订的《装修款补充协议》中,声明这900余万元的房款包括了近400万元的“房屋配套设施折价款”,真正纳税的部分只有500余万元。

公开信息显示,本市二手房交易最低计税价格上一次调整还是在2014年10月。3年前的房价和如今真实的二手房价相差甚远,这为“阴阳合同”避税留出了诱人的空间。

从2009年开始,二手房就已经成为本市纯商品房成交的主导。来自市统计局的数据显示,2016年,北京市二手房成交量达到26.7万套。业内人士据此分析称,二手房成交量已经占到了北京纯商品房市场成交量的85%。

新闻背景

目前本市房地产缴税政策

个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。对个人购买普通住房,且该住房属于家庭惟一住房的,减半征收契税;对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭惟一住房的,减按1%税率征收契税。

界定享受税收优惠政策的普通住房,原则上按照住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下,并参考其实际成交价格确定。实际成交价格原则上应当低于所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。

2014年10月,本市出台新版普通住房认定标准,其中为五环内每平方米单价不超3.96万元,或者总价不高于468万元;五环到六环每平方米单价不高于3.168万元,或者总价不超374万元;六环外每平方米单价不高于2.376万元,或者总价不超281万元。

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