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新形势下房地产经纪行业上演变形记 (2016/11/14 8:58:13) [发送到微博]
 看天吃饭?房产经纪求变

始于10月份的全国范围内大规模楼市调控,从执行层面开始延伸到对房产经纪领域的严厉核查,涉及房源真实性、互联网金融产品等方面。

这对惯以被称为“看天吃饭”的房产经纪行业,不可谓不是一种打击。

行业中的巨头早已开始对房产交易之外的其他产业链领域进行布局,包括以金融产品形式介入家装、购房等市场,布局互联网+、长租公寓、二手房装修等领域。

当然,其间也存在面临规模扩张、思维模式转变、跨界政策压力等困境。

而一批兴起中的互联网平台也逐步获得更多资本关注,并借此进一步扩大市场份额。

在楼市调控、互联网+等一系列大背景下,房产经纪行业正在酝酿变化。

随着热点城市房地产市场率先进入存量房时代,二手房买卖和租赁经纪业务正面临无比广阔的市场前景。但在略显混乱的市场秩序中,互联网技术的发展、资本的追逐,正带领行业踉踉跄跄地走向蜕变。

自从田宅交易出现、中介行为诞生开始,我国的房地产经纪业务已经存在了上千年。其间,经纪人的称谓历经驵侩、房牙子、庄宅牙人、市侩、掮客等种种变化。在有着“重农轻商”传统的中国社会,这些称谓不乏贬义。

新中国成立伊始,国家实施土地公有制改革,在所有制结构发生重大变化的“缓冲期”,土地和房屋的交易一度处于低位乃至被禁止,房地产经纪行业亦失去了发展的土壤。

改革开放之后,房地产交易出现复苏,经纪行业随之发展,其形态从最初“一桌一店”的个体户模式,逐渐走向规模化,但整体市场规模仍然偏小。

直到1998年房改政策颁布,伴随着房地产市场的腾飞,房地产经纪行业迎来了快速发展期。一部分房地产经纪公司迅速做大,并催生出链家地产、伟业我爱我家、中原地产、21世纪中国不动产、世联行等巨头。

如今,这个延续了上千年的古老服务业又“渐入佳境”。随着热点城市房地产市场率先进入存量房时代,二手房买卖和租赁经纪业务正面临无比广阔的市场前景。但在略显混乱的市场秩序中,互联网技术的发展、资本的追逐,正带领行业踉踉跄跄地走向蜕变。

大鳄的诞生

从业务范畴上看,房地产经纪业务主要分为二手房买卖居间代理、二手房租赁居间代理和新房销售代理三种。不难看出,房地产经纪行业的发展与房地产市场发展密不可分。

在中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强看来,1998年的房改可看做房地产经纪行业发展的重要节点。根据国务院发布的文件,从当年下半年开始,“取消福利性实物分配住房制度,实行住房分配货币化、商品化。”

此后,我国房地产市场发展进入快车道。新建商品房销售额从1999年的不足2000亿元,增长至2015年的8.7万亿,增幅超过40倍。二手房交易量也快速增长。

借助这一“春风”,到2015年,房地产经纪企业促成的房地产交易额已超过5万亿元。

具体而言,新房代理业务更容易与房地产开发同步,起步较早。如专注该业务的世联行就于2009年在深交所挂牌上市。

存量房交易的发展,则有一个迟缓期。链家研究院院长杨现领向21世纪经济报道表示,当城市化是人口从农村向城市流动时,会处于新房为主的阶段;当人口转变为城市内部或城市之间的流动时,二手房市场便会快速发展。在后一个阶段,户均住房套数通常大于1,业主自有住房率大于60%。这恰恰对应了2014年以后的中国楼市。

在该行业里,大公司的规模已丝毫不亚于房地产开发“巨头”。2015年,中原地产的成交金额达到9205亿人民币,链家地产则实现了7090亿房产交易额。以新房代理为主要业务的世联行,2015年的新房代理销售额达到4309亿元。

单从销售金额上看,这三家企业已“秒杀”所有房地产开发商——作为房地产业“老大”的万科,2015年销售额“仅为”2614亿元。伟业我爱我家最近三年的房屋销售总额达到5600亿元。

在区域市场占有率上,房地产经纪公司也让开发商“艳羡”。近几年,链家在北京二手房交易市场的占有率一直维持在50%以上,其在上海、成都等地也占有绝对优势。中原地产则常年稳居深圳存量房市场的“老大”地位。而房地产开发企业在区域市场的占有率,几乎很难突破20%。

大鳄诞生的背后,是行业内部的兼并整合。仅2015年,链家地产就完成10宗并购。伟业我爱我家自2012年至今在9个城市完成了11次投资并购。

“不同城市之间的市场发展程度不同,一些大的经纪公司在规模、占有率、公司治理水平上具有明显优势,容易通过扩张的方式迅速做大。”一位不愿具名的资深从业者向21世纪经济报道表示。

模式之变

随着市场发展,房地产经纪公司的业务类型也已发生变化,从最初的二手房买卖和租赁、新房销售代理,逐步延伸到经纪业务的上下游,甚至横向拓宽到商业、旅游、养老等地产领域。

其中,中原地产、链家、伟业我爱我家等公司除同时从事三大传统业务外,还以设置业务条线、成立子公司的形式,涉足金融或担保资金监管等业务。世联行也开辟了和新房销售相关的金融业务。

杨现领认为,这种业务的多元化,是经纪公司克服房地产市场和经济周期波动、缓解业绩震荡的一种尝试。

柴强则向21世纪经济报道表示,相关的制度设计未能跟上房地产市场的发展变化。“二手房交易容易产生金融服务、产权保险、交易资金监管等各项衍生服务。在美国,这些业务都由独立的专业公司来做。”

我国的现实情况是,专业公司未能进入这一领域。房地产经纪公司“兼营”这些业务,但会受到政策层面的诸多掣肘,如获取金融牌照等方面的门槛等。但专业化运作仍被认为是行业发展的大方向。

互联网技术的发展,则深刻影响着传统房地产经纪业务的发展模式。

柴强表示,“互联网+经纪”催生出传统业务模式的三种变化。一是纯粹的信息平台公司发展壮大,如58同城的二手房交易板块;二是原来的信息平台公司,开始延伸至线下经纪业务;三是传统的经纪公司将渠道延伸至线上网。

“互联网的作用,主要体现在改变了获取信息的渠道,并进一步改变经纪公司的业务模式。”上述从业者表示,传统的信息渠道主要是报纸、小广告、电话营销、门店营销等,如今已全面向互联网转移。目前在许多经纪公司中,通过网络渠道获取的客源占比,已达到60%以上。

互联网思维的兴起,还在尝试改变市场格局。过去两年来,房多多、爱屋吉屋、吉屋网等带有浓厚互联网基因的经纪公司大量出现,业务量一度迅猛增长。

近期,部分经纪公司的发展模式似乎遭遇瓶颈,其对经纪行业巨头的挑战也有所减弱。但主流观点认为,在互联网深刻改变了人们的衣(网购)、食(外卖)、行(网络打车、租车)之后,对于“住”的改变仍然存在巨大想象空间。

资本的嗅觉

随着存量房时代到来,房地产经纪行业的前景正被普遍看好,尤其是二手房的买卖、租赁。按照上述资深从业者的观点,二手房市场的容量和前景取决于以下几个关键指标:

第一是流通率。对应400万套左右的二手房成交量,全国层面的流通率不足2%。按照国际经验,中国的二手房交易达到4%-5%的流通率是有可能的,这意味着二手房交易量可以达到1000万套左右。

第二是经纪渗透率,即经纪人员和经纪公司参与完成二手房交易的比率。一线城市的渗透率已经达到85%以上,二线城市只有60%左右,未来还有很大提升空间。

第三是佣金率。我国大部分城市的佣金率不足2%,从美国和我国台湾地区等的经验来看,这样的佣金率水平不足以吸引优秀的从业者加入,也难以有高质量的服务。在劳动力成本日益上升的条件下,佣金率至少不存在下降空间。

事实上,早在外界意识到这一点之前,资本就已杀至。2010年,鼎晖投资、复地两家战略投资公司曾注资链家。今年上半年,市场又爆出链家完成60亿元人民币融资的消息,领投方为华兴旗下的华晟资本,百度成为战略投资方。我爱我家也在去年传出完成C轮融资的消息。

此外,吉屋网成立以来共获得4轮融资。爱屋吉屋则在诞生的两年多时间里完成了6轮融资。万科旧将肖莉加盟的房多多,也已完成4轮融资。

这些资金正拼命将经纪公司推向资本市场,从而填补一块巨大的空白——在中国从事房地产经纪业务的上市公司中,世联行专注新房销售代理,21世纪不动产创始于美国并在美股上市。以二手房交易为主的经纪公司,尚无登陆中国资本市场的先例。

乐观的观点认为,未来3-5年,房地产经纪行业会有公司进入资本市场。

柴强的思考则较为冷静,他认为,对于资本市场而言,房地产经纪是新兴行业,缺乏有效的判断指标,且由于交易量波动较大,房地产经纪公司普遍存在收入不稳定的难题。资本市场需要一段时间来考量。

与此同时,行业内的一些顽疾也会制约这一进程。在今年6月召开的“2016中国房地产经纪年会”上,住建部副部长陆克华曾指出,行业发展中存在一些突出问题,包括“中介机构和从业人员良莠不齐,侵害群众权益的不良行为时有发生,行业形象不佳,群众意见很大,社会反响强烈。”

柴强认为,与其他劳动密集型行业相比,房地产经纪行业被认为尚难做到真正有效的管理。尽管这是由该行业分散、灵活等特点所决定,但公司治理仍是需要弥补的短板。

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