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置顶:【职场干货】老鸟是如何缩短房地产报批、报建周期的! (2017/4/19 7:33:36) [发送到微博]

【职场干货】老鸟是如何缩短房地产报批、报建周期的!

 2017-04-18 赵毅 箴言真语

先说说两个场景,相信对大多数房地产企业老板而言,都是痛苦的回忆:


话说某房地产开发公司,在业内也混了不少年,银子多少也赚了点,比上不足,比下有余,在当地也是口碑不错的公司。随着微信日益侵占绝大多数人的时间以来,各种资讯满天飞,企业的老板开始不满足于过往的一切,暗自给自己设定了一个五年计划,希望拓展疆土,实现扩展图谋!


可惜,第一个外地项目,就遇到这样的场景:


“XX总,你也是跟我打天下多年的老人了,这个项目交给你负责,可是希望你能够在过往成功经验基础上大干快上,为我们开疆拓土做出贡献的!可是,你自己扪心问问,今天你这是第几次告诉我,规划许可没有通过,还要重新调整!这已经是第四次了!第四次啊!!时间白白浪费了快半年,我们的前期投入,可是每天都在承受巨大的财务成本啊!”


在这种情况下,这位当事人能说什么呢?无论如何找借口,说政府难打交道,今天一个说法,明天一个做法,但在迟迟未能完成规划报批这个事实上,老板的责怪确实无法回答!


怎么办?忍着呗!


没多久,第二个场景又发生了!


“老板,规划报批问题在您的亲自支持下已经完成,感谢老板,我们正在加紧办理施工证和预售证,争取提前开盘销售!但最近市场竞争太激烈,我们好不容易建立起来的开发部被猎头公司骚扰过多次。我私下了解,有人可能禁不住高薪诱惑,弄不好要跳槽!我会想办法做好挽留工作,但还需要您给人事总监打个招呼,适当给开发部的同事涨涨工资,以免影响报批、报建工作?”


如果您是这个老板,您会如何回答?


如果您做过老板,或者就是前述场景中的高管,这样的场景相信不会陌生。


房地产业是一个完全依赖资源整合结果的行业,钱是银行、金融机构的,中小企业能够贷来款,就已经烧高香了,利息高点就高点,想办法缩短周期呗;员工是社会化招聘的,高兴就干,不高兴就走人,完全市场竞争,让您苦不堪言!施工、设计、材料、广告等等,都是别人的,一旦某个环节,尤其是与政府密切相关的报批、报建环节出现问题,老板和高管,面对巨大的财务压力,没有人能够轻松度过这种备受煎熬的日子!


屈指算来,自本人1992年开始踏入房地产行业,至今已经在这个以粗放管理为特征的行业内,浸淫了25年,完整经历了中国房地产业从零开始,到成为中国经济支柱产业的全过程。由于行业自身特点,我有幸接受所服务企业的安排,作为核心骨干成员,在全国8个省、14个城市落地操盘房地产和文旅地产项目。应该说经历了常人难以想象的痛苦和磨难,由解决棘手问题的“消防队员”一步一个脚印,逐步成长为“能打硬仗、不讲条件,召之即来、来无不胜”的“消防队长”。在自己的职业生涯中,不但留下了不少传奇故事和经典案例,而且个人的综合能力和实战经验也有了较深厚的积累,并受用至今。


尤其是自2008年开始,本人作为房地产上市公司的地方诸侯,全面承担操盘责任以来,市场压力、股东压力和团队业绩压力、家庭责任压力等等,一股脑压在自己肩上,逼使自己想尽一切招数完成企业交付的使命。经过或成功、或失败的实践锤炼与摸索,总结出了不少有价值的管理思路与具体实操方法,应用在管理活动中,屡屡受益,越战越勇。


前述两个场景,其实是很多中、小企业面临的共同问题,也是本人在20多年房地产开发过程中作为房地产高层管理人员感受到的两大管理痛点:


第一,项目报批、报建计划可控性差,影响开发节奏和现金流安排;


第二,前期开发口人员的业务能力参差不齐、稳定性不足,一旦出现人员变动,前期工作会大概率出现反复,对公司经营成果产生巨大影响。


在沿海地产服务期间,我曾经带领团队在东莞项目上做过很多有价值的管理探索,其中,建立在“运筹帷幄”思路上所做的《东莞丽水佳园3期浅水湾及公建组团操盘手册》,不但让团队受益(当年度获得沿海集团优秀团队奖),也让我悟到了通过系统性思考与筹划,化解管理难题的综合解决方案,并逐步形成自己一系列原创性管理工具,历经沿海地产、万达集团和中弘股份三个团队实践检验并不断提升,为保障业绩目标奠定基础。


花费很多心血做的第一套管理工具,仅剩一本留存。


第一版报批、报建解决方案,是与年轻的万达厦门团队合作,历时两个多月,形成了一套房地产报批、报建手册。其第一套样书是A4版本,分三卷、七册,因使用不便,被我否定后调整为16开版本,合计印刷200套,在万达内部很快被抢空。

这属于孤本,被我收藏至今!


 

这是第一版开发手册成品

 

这是中弘版,制作质量比之前有所提升。


该手册通过对房地产开发业务链条中从项目公司注册、拿地、规划报批,到开工、销售、入伙、管理权移交等全部环节中与政府所有管理活动相关事项的过筛式梳理,搜集全部能够搜集到的文件、资料和相关流程、表格、说明、经办窗口归属等,分门别类进行系统性整理,编制完成所有环节的傻瓜式工作指引手册,以实现“运筹帷幄、一切皆在预控中!”的管理奇效!最大限度提高报批、报建效率和摆脱对具体人员的依赖,以化解房地产公司的经营风险。


本手册共分七个部分,分别是:


《第一部分 公司注册及土地获取》;
《第二部分 施工前政府相关流程办理》;
《第三部分 预售许可证取得及销售管理》;
《第四部分 项目过程验收及竣工备案》;
《第五部分 物业移交及产权办理》;
《第六部分 建筑面积计算及地方房产测量》;
《第七部分 房地产开发各相关政府部门简介》。


历经近两年的努力,在朋友们的共同策划和执着坚持下,这套手册终于以单行本方式向社会公开发行,希望对中、小型房地产企业的提速、增效发挥点价值!

人生第一本由我主编、发行的书籍,是不是蛮帅哦!


这本书是房地产公司在北京市辖区内开展业务的傻瓜式指导手册,任何人,只要沟通能力具备条件,愿意花时间阅读本手册相关章节,就具备“照猫画虎”开展报批、报建工作的基本能力。随着时间的推移,生手也将凭借对本手册的熟练掌握,很快成为业务高手。


对全国其它地区,只要认真领会本手册“运筹帷幄,事先筹划”的本质,再“照本宣科”将此手册相关内容与当地政府对应管理活动进行对照、修订,即可形成适应当地管理特点的傻瓜式操作工具手册,同样会成为房地产公司开展报批、报建业务的管理利器。


对房地产公司的高层管理人员而言,只要团队拥有本手册并熟练掌握相关内容,则前期开发人员的可替代性会很强。您唯一要做的,就是如何重点培养与保证核心公关干部的能力与稳定性,在关键时刻发挥人脉价值即可!


俗话说,“师傅引进门,修行在个人!”。本手册的出台背景和解决问题的思路,其实可以通过“举一反三”的方式,借鉴、应用在很多其他类型的管理活动中,解决读者不同的管理难题。


希望本人花费多年时间筹划、历经多个实战版本基础上出版的本北京修订版,能够给同行们提供一个有价值的管理手册和解决问题的方法论案例。


非常感谢我太太和家人在我“驰骋中国”过程中的默默支持与辛劳付出,也感谢在本人职业生涯中参与不同版本编撰过程的团队成员们,更加感谢本手册修订过程中刘海军先生、范国辉先生和古云女士、郇忠亮先生的辛勤工作,没有他们的无私支持,不可能有本手册的面世与发行。


在此,特别鸣谢促成本手册成功发行的太立光标公关集团颜立志先生和时玥小姐,还有《地产八卦女》的星子和陈庆两位小伙伴,没有各位默默的支持和穿针引线,也不会实现本人向社会分享管理经验的梦想,再次感谢!


“北京新武投资有限公司”创始人

《箴言真语》公众号创始人
《新浪财经》意见领袖专栏作家
《理想万岁的搜房博客》博主
《理想万岁的QQ空间》主人
赵毅
2017.4.18. 


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