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别总拿国企说事,看看吧,保利很牛!不对,是超牛! (2016/8/4 8:18:54) [发送到微博]
别总拿国企说事,看看吧,保利很牛!不对,是超牛!
2016-08-03 赵毅 ""箴言真语

这篇文章原定周一发出,但因数据分析、整理及制图工作远比预期的时间消耗要长得多,加上成文时又发现基础数据出现偏差,只好延迟发送文章,敬请各位粉丝包涵。


需要特别说明的是,原计划通过对2015年房地产销售十强企业公开报表的数据搜集、整理与分析,从房地产管理角度看看第一方阵企业的长周期管理数据,为自己列个管理标杆。但因小伙伴搜集的榜单出现偏差(十强企业榜单出处无法追忆),本文所列企业仅供参考。但无论如何,这些企业都是中国房地产业的佼佼者,列入研究对象是当之无愧的!


这十家企业分别是:万科、恒大、绿地、中海、保利、碧桂园、世贸、富力、华润万达。所有数据均采自同花顺财经网站所列各企业的公开年报数据。因各企业上市时间有差异,因此各自统计周期有所区别。除绿地统计周期为2014和2015年,两年期,万达统计周期为2011-2015年,五年期,恒大和富力为2010-2015年,六年期以外,其余企业统计周期均为2006-2015年,十年期。对不同统计周期的企业,仅统计其统计期内其它十强企业的同期数据,但因绿地数据量仅有两年,本排序结果不一定公允。


本次数据采集代表房地产企业管理水平的营销费率、管理费率以及财务费率(即所谓的三费费率,分别是营销费用占主营业务收入的百分比管理费用占主营业务的百分比财务费用占主营业务的百分比。),三者相加就是本文所说的三费综合费费率。虽然各家的上市平台、主营业务类型、统计口径等有差异,但从长周期看这四个数据的大、小确实能够部分反映房地产企业的真实管理水平。本文基于此观点展开讨论。


闲话不说,上图:

2015年十强企业2006-2015年年度营销费率对比曲线



2015年十强企业2006-2015年年度管理费率对比曲线



2015年十强企业2006-2015年年度财务费率对比曲线


2015年十强企业2006-2015年年度三费综合费率对比曲线图

本文所列所有图片请另存后再打开,放大后很清晰,各家企业的三费数据横向一比,高下立知。


从各年度营销费率看,中海是绝对的高手恒大在海花岛的花费对此数据拖累严重(希望转签率能够满足要求,否则创下世界纪录的天文数字般认购数据不能高比例完成转签手续,那代价可不是一般的大。1000架次包机上岛,好像没有哪家企业能做得到......),高高屹立于山巅;


从各年度管理费率看,保利优势明显,而世贸过往岁月的数据惨不忍睹,但最近几年已经回落,但仍然属于较高水平;


从各年度财务费率看,保利表现抢眼,碧桂园起伏夸张,我的老东家万达表现最差;


从三费综合费率表现看,万达显示出明显的粗放管理特征保利再夺桂冠,中海屈居亚军。


继续上图:


2015年十强企业年均营销费率对比曲线



2015年十强企业年均管理费率对比曲线


2015年十强企业年均财务费率对比曲线



2015年十强企业年均三费综合费率对比曲线

从上述图片可以看出,富力以年均营销费率1.88%的数据占据行业翘楚地位,中海以1.89%的数据紧追其后,恒大垫尾,但万达也好不到哪去;


保利也已1.89%的数据稳坐管理费率年均成本最低的宝座,独占鳌头(绿地仅搜到两年的报表,数据量不足,仅供参考,但若能够将这两年的管理费率持续下去,水平很高!),世贸垫尾,万达仍然不乐观;


保利在年均财务费率的表现上,仍然令人惊异0.49%的数据,归功于过往数年(2006-2010连续五年)其财务合并费用为负值所作出的贡献(需要另行探讨)。万达高高在上,完全脱离行业均值的数据令人震惊。


不知老东家在上市之前的财务费率是否也如此表现?这与香港市场的估值偏低是否有关系?


在三费综合费率的年均数据上,保利再拔头筹,让我这浸淫行业三十年的人士也大呼意外。中海表现也不错,两家企业体现出明显优势。万达受奇高的财务费用的羁绊,居于行业末尾!


不知这样的分析结果是否会得罪老东家?


大家是否有点奇怪,宇宙第一房企,在中国资本市场闹翻天的万科,居然在上述排名中没有出现过一次?


没错,万科没有老板,大家可能太过关注长大、长胖,忽视了健康,忽略了强体,大家又稍稍有点任性,多花了点银子,管理水平居中游。


那什么,姚老板说什么来着?不关注股东利益?好像有些沾边耶......


再贴几张排行榜,大家自己研究:


2015年十强房企十年期年均营销费率排行榜



2015年十强房企十年期年均管理费率排行榜



2015年十强房企十年期年均财务费率排行榜



2015年十强房企十年期年均三费综合费率排行榜


做完上述工作后,从这十大房企三费数据中剔除偏离度较大和数据量偏小的某些企业的相关数据后,脱颖而出的房地产第一方阵企业三费均值就是摆在房地产管理人员面前的一个现实挑战。如何通过现象看本质,对标研究这些企业的管理方法和实战经验,找到可以借鉴、应用的关键点,恐怕是最有效而快捷的发展之路。这三大数据罗列一下:


营销费率十年期均值为3.34%,但富力1.88%、中海1.89%的数据令人惊异;


管理费率十年期均值为4.23%,保利1.89%的超低数据让大多数企业望而却步;


财务费率十年期均值为1.72%,但保利0.49%的量级再次让人汗颜!


如果再深入分析,您会发现一个更惊人的结果


这十大企业中,综合排名前五的居然有四家是国企!!!而且排名第一的居然是保利?这个由女性挂帅的国企,以令人无可辩驳的漂亮数据,向世人宣布,我是中国房地产界管理水平最好的企业!没有之一!!!


低调得一塌糊涂的宋广菊女士,原来您才是中国房地产界的真正高手,王石神马的,其实都是您的手下败将!但为何您却如此低调呢?好像您的麾下、“华南王”余英都比您出镜率、知名度高耶!


至于华润和万科么,不必那么撕逼,都是第一方阵的中流水准,尽管万科的数据并不漂亮,但还是比华润好些,不服不行。


如果朋友们认真读图,会发现在十年期统计周期内,居然有多家企业的合并财务费用数据为负值,除了国企这天生优势外,海外平台似乎也是一个共性因素。大家需要仔细琢磨下如何提高财技,以提升利润水平。


令人遗憾的是,做完上述分析后,我兴之所至,将我一直敬仰的吴亚军女士挂帅的龙湖也纳入研究对象,希望通过数据分析印证这家企业的管理水平。可惜,龙湖除了以更低的财务费率体现香港上市海外融资平台的优势外,其它数据表现中庸,但基本好过均值,没有出现我想象的更好的结果。


龙湖相关数据如下:

各位朋友,无论您如何看待国企,看待国进民退现象,从房地产长周期的数据而言,第一方阵民企的综合管理水平总体还是不如国企。


民营企业的企业家和高管们,该从自我陶醉中清醒过来了!别总拿国企说事,确凿的数据证明,保利很牛!不对,是超牛!


向保利学习,向保利致敬!


联想:如果我的老东家看到此文,是否会掀起一场风暴和管理的革命?

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附注:世贸应是世茂之误,抱歉。

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