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博主
姓名:Victor刘磊
单位:诺伊斯资产管理
职位:首席房产投资策略分析师
访问人数:5640289
博客等级:
搜房网币:
博主公告
    中国外国专家局专家;
    国际注册高级理财规划师;
    搜狐海外置业频道首席评论员;
    《投资与理财》《财智风尚》《钱经》《私享》《置业》《重庆青年报》杂志特约海外房产撰稿人
    畅销书《决胜海外房地产》<《澳洲房地产投资全攻略》作者;
    浦发银行,兴业银行,工商银行,农业银行私人银行家认证课程(CPB)—海外房产培训讲师;中国银行ICIE(International Certified Investment Expert)培训课程高端人群海外房产投资讲师;
    北京当代金融培训中心讲师;
    曾担任澳大利亚Simonds(西蒙斯家建集团)首席房产投资策略分析师;
    海外房产投资咨询预约电话:18600032319; QQ: 869938153
    加我微博:Victor刘磊;微信:Victorliulei;
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    投资的目的是为了赚钱, 赚钱的途径离不开投资。 这是人人皆知的道理。可投资什么, 如何投资,何时投资,却是众说纷纭,莫衷一是。 投资房地产?眼下“国内调控第二波来了”,“第三套房限购令的城市已经超过10个了”,“房价这回要跌了”......,这样的评论和预测成为老百姓茶余饭后的热议话题,由此可见房子在人们心中的地位有多么重要。发展商们预测市场,投资者们评论房价,普通老百姓们要的是可以居家过日子,遮风挡雨的一个居所而已。如何正确认识这个市场,读懂国内房子的内在价值就显得尤为重要了。

首先,我们来分析一下当下的房产市场。

1.  细节部分不必说,我想跟各位朋友分享的是,为了调控房价,同时体现政府的公信力,即使是刚性的住房需求也被压制了,可见政府的调控决心。另外,一线城市的住房抵押的消费贷款业务也全线停止了,房地产作为稀缺资源的最最重要的价值——抵押价值和融资价值也丧失殆尽,房价短期下行结果无疑。是国内的房产投资者需要根据市场状况来调整自己的投资方向和策略的时候了。在国内市场徘徊时,为了抵御通货膨胀,拓展投资渠道,不妨把眼光看得更远一些,如海外房产市场,更能体现自由市场下的房产价值。(如果让我说得更直白一点儿,即国内房屋资产价值被政策绑架了,无法通过自由市场进行套现和抵押了。)当我写到这儿的时候,央行的加息消息跃入屏幕,这是三年来的首次加息,在我9月14号所写的博客《CPI冲高,实际存款利率为负,调控预期加强》中已经做了明确预测。就像我之前预测澳元将持续走强一样,见我的博客《从澳中关系,看澳洲房产投资市场的长远趋势》 ,将再次验证我对国内房价走势的判断——加息周期的开始,对房价将产生立竿见影的影响。从海外房产历史走势和加息的关系来看,我得出这样的结论:如果房价处于历史高位,且房屋空置率高,租金回报低,则成交量放大是暴跌的开始;相反,如果房价处于较低价位,且房屋空置率较低,租金回报率和贷款利率比较接近,则成交量放大是暴涨的开始;显然,中国目前的房产市场是属于前者。

2. 国内房产的未来主导趋势是“限”,“压”,“保”。限,是指限制满足自住房需求以外的投资和投机需求;限制购房人的借贷比例,贷款规模,贷款利率等;限制开发商的存地囤地,哄抬土地价格,限制开发商的项目开发周期等。 压,是指压低普通民众对房价上涨的预期,回归自住本质;压低发展商的获利空间,使其根据市场的变化而制定快速回笼资金的房屋价格策略,让自住的老百姓获得真正的实惠;保,是指保障长期的廉租房、经济适用房的市场供给,调节长期的供给和需求关系。这三个组合拳的推出必将抑制投资性和投机性的需求,调控房价到老百姓能够承担的价格,还原房子的本质属性—自住。难怪中国银监会主席刘明康明确表示:“中国的国情决定了,房子是用来居住的,不是来炒作和赚钱的,中国的长期调控政策是剔除房屋的投资属性”。

其次,结合海外成熟的房产投资经验,特别是澳洲的房产投资经验,我们来谈谈房子作为国人最重要的投资工具和渠道,如何建立正确的房产投资观,实现最终的财务自由。 

1. 要努力成为一个成熟和职业的地产投资者(追随型投资者)。结合美国和澳洲百年的地产商业化的发展经验来看,长期通过房产投资致富,和实现财务自由的人总是少数,只占人口的2.5%—5%;这和我们国内投资人和老百姓的感觉完全不一致,为什么呢?

1)不管是什么类型的投资,都会最终遵循一个原则——利益不可均占原则,换句通俗的话来说就是,成功永远属于少数人;股票,期货,外汇,黄金,金融衍生品等多达25中投资类型中,从长期来看都遵循着这个定律,房产投资也不例外。

2)房产投资人,随时市场的发展演变成不同类型:

A. 主导型投资者(以发展商,房产信托投资公司等为主要代表),由于参与相关经济数据和信息的披露,可以把握,甚至引导市场的方向;

B.追随型投资者(以地产投资公司,成熟地产投资人,职业地产投资人为主),因为紧盯市场,理性的分析市场数据,能够应用房产投资策略和工具,最终成为只吃鱼身,不吃鱼头、鱼尾的地产经营者,是以地产作为投资杠杆工具,实现财务自由的主力人群;

C.被动跟随型投资者(普通大众投资人为代表),由于信息的不对称性,没有投资理念和投资退出计划,同时没有和地产投资公司或财团利益绑定,通常会最终成为市场的买单者,最后趋于房产财富的平庸阶层;

D.投机者(以追求短期资本利差的房产交易者为主),99%以破产作为故事的结尾,因为投资的思维模式决定了投资人的财富结果,在赌场待时间长了,就成为了赌徒;

中国地产商业化发展的15年走完了发达国家50年,甚至更长时间所走过的历程,财富倒是积累了,而投资人却没有发展成熟。未来10年,甚至更长时间,是房产财富重新洗牌和分配的阶段,您及您身边所认识的人的房产资源将被“掠夺”,大部分人将从从前富有走向平庸,甚至破产的边缘。美国目前1.4%的人掌握着国家84%的财富的事实更进一步印证了这一点。

3)建立适合投资人自身需求的房产投资系统和策略。

在澳洲从事房产投资八年来,应用和验证了多种投资策略和交易原则。而回到国内却发现,没有一本系统化投资房产的书籍,没有一个投资人总结出有理有据的投资策略和放之四海而皆准的交易准则来,即使是该人已经从国内房产投资中赚的盆满钵满了。从而我得出这样的结论,中国的房产投资人没有投资策略和系统,究其原因是没有经历过多次房产市场涨跌的周期,没有经历过普通投资人破产、众多发展商倒闭的市场洗礼,而未来这些是一定会发生的,作为房产投资者的您准备好了吗?

反观股票投资市场,投资者可供研究和分析的系统理论有很多,比如:k线理论、均线理论、波浪理论、周期理论、缺口理论、江恩理论等;交易分析法有:压力线分析法、支撑线分析法、收盘线分析法、黄金分割分析法等;分析软件众多:操盘手、天狼眼、金融界系列分析软件等;而房产投资市场中却没有适合的,相应的投资理论和投资原则可以参考,对应的房产投资软件可以分析和模拟。比较澳洲成熟的地产投资市场而言,有效的投资策略有很多,如:资本增值投资法,现金流投资法、区域投资法,环形投资法,均价交易投资法,和众多房产投资原则可供投资者参考;这些经过百年锤炼和沉淀后的投资理论和经验,正是我们国内投资人应该借鉴和学习的。有句话不是这样说的吗?以史为鉴,可预知未来;同样道理,挖掘别国房产投资的成败历史,才可以警醒我们目前盲目的房产投资市场和房产投机者。

4)和成熟,成功的地产投资人或地产投资公司为伍。

成功与失败投资的案例每天都在上演着,在《公司的力量》中我扑捉住这样的信息—每天都有30万家公司在世界各地成立,同时有35万家公司倒闭和消亡,资本在按照10/90财富定律,从规模分散走向规模集中,因而有资产重组和并购超过400多次的IBM公司;从美国20世纪20年代人人参与的股票投资,到目前为止,仅10% 的参与者是散兵游勇,绝大部分股票投资人都选择基金投资公司来参与股票市场了。反观房产投资市场,作为投资者的您,和谁进行利益绑定和合作了呢?发展商,中介从交易中获得收益,更代表了卖方的利益;而谁能够代表买方即投资者的利益呢?因此,选择您的代理人(Buyer's Agent),并与之结成长期战略合作关系就成为了不二选择。

最后,我想和投资者朋友们分享的是,到底投资者想从房子的交易中获得什么呢?是交易中获得的资本利差?还是可以带来持续、递增、永续的被动房租收益?当新闻媒体采访地产商成功的秘诀是什么?都会说:地点、地点、还是地点!,而我和失败的地产商及投资者交流失败的原因是什么?他们会说:现金流、现金流、还是现金流!给我们的反思是:地产商房产开发的成功,房产投资人最终获利,又何尝不是因为有持续的现金流和资金支持的结果呢?从某种意义上讲,我可以下这样的结论:对于房地产投资,应用适当的资本杠杆,时间杠杆,只要投资者给它足够的时间,同时它的即时现金收益能够维系投资人总现金收入为正就是成功的投资。作为国内尚未职业化和系统化的地产投资人的您,拿什么样的策略来应对未来风云变幻的房产市场,而您从中悟出的放之四海而皆准的房产投资秘诀又是什么呢?

 

作者简介:Victor Liu 刘磊先生

中国外国专家局专家资质;

国际注册高级理财规划师;

《钱经》、《私享》杂志特约海外置业与投资专栏作者、特约评论员;

《重庆青年报》特约海外置业栏目作者;畅销书《决胜海外房地产》作者;

私人银行家认证课程(CPB)—海外房产投资实务课程讲师;

中国银行ICIE(International Certified Investment Expert)培训课程—高端人群海外房产投资讲师;

北京当代金融培训中心房地产讲师;

澳大利亚Simonds(西蒙斯家建集团)首席房产投资策略分析师;新浪微博:Victor刘磊 ;

 


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