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2010两会后中国房地产将面临10大变化 (2010/3/16 13:47:08) [发送到微博]
 
1、保障房有望以法律形式硬性得到保障:两会上温总理已给楼市定调:保障房是根本。从总理的讲话中,我们可以看出中央关于房地产的发展思路非常清楚,就是市场那块市场决定,保障房这块政府解决。其中深圳市四届人大常委会第三十五次会议于2010年1月19日表决通过了《深圳市保障性住房条例》,多形式推进住房保障建设。
 

  2、普通商品住宅价格趋于稳定:保障房真正得到保障后,房地产消费(租)和投资(售)的概念有望分开,类似2009年房价那种非理性上涨将不可能出现,因此普通商品住宅价格回归价值,趋于稳定。

  3、房地产开发成本中的人工成本将会持续增加:中国南方普遍存在的“民工荒”已经说明,我国的劳动力报酬普遍在提高,特别是建筑工人的薪酬已到临界点了,基础劳务工广义的薪酬的提升已不可回避,因此建筑成本中,人工成本将会持续增加,因此大规模赶工、变更、维修,将带来不可预见的成本增加。

  4、住宅产业化发展将不断推进:中国政府已经在哥本哈根会议上承诺到2020年减排至少40%-45%,预计政府将会采取一系列这方面的措施,而这无疑将促进行业住宅产业化的推进,全装修与毛坯房的比例将会发生很大变化。

  5、房地产业将越来越规范:“两会”后政府将加强对房地产业的分类管理,整顿市场秩序(比如工程、材料和设备的垫资,作为某种“行规”式的融资方式,将不可持续),规范交易行为,使房地产建设规模和房价保持在一个合理的水平上。

  6、“低碳地产&低碳建筑”将是大势所趋:“低碳”是今年“两会”一大亮点:九三学社的提案《关于把握机遇,走中国特色的低碳发展道路》被确定为政协“一号提案”,而“二号提案”同样是关于推进低碳产业发展。据统计代表提交的与低碳有关议案占总量10%左右。“低碳”热,传达的是追求一条低碳、绿色、可持续的发展道路正成为各界共识。而中国的碳排放要减下来,房地产开发中的建筑行业要负的碳减排责任非常大。因为建筑领域产生的二氧化碳占全球二氧化碳总排放量的55%,建筑传统的二氧化碳排放主要源自于建筑设备对电力和燃气等化石能源的消耗。

  7、节能、低碳的生活方式将成为时尚、潮流:由于气候变暖再成焦点,“低碳”将成为生活倡导新方式。2009年12月7日,在遥远的哥本哈根,联合国气候变化大会开幕,全球政要们正在为怎样减少碳排放而探讨着。气候变暖、海平面上升、极端天气频繁、物种灭绝……这一切与政治有关,更与每个人的生活有关。这就是“低碳生活”,一种人类试图自己拯救自己的生活。《世界自然资源保护大纲》中有一句名言:“地球不是我们从父辈那里继承来的,而是我们从自己的后代那儿借来的。”为子孙后代留下赖以生存和发展的地球家园,需要低能耗、低排放的可持续的生活方式。因此,未来低碳生活将代表着更健康、更自然、更安全,同时也是一种低成本、低代价的生活方式。低碳不仅是企业行为,也是一项符合时代潮流的生活方式。

  8、中国的城市化增长逐步放缓,房地产还有至少20年黄金时间:1997年后,中国的城市化进入了加速期,直至2008年城市化率达到45%的水平。根据专家预测,中国将在2013年左右(预计在2011-2016年之间)结束高速城市化过程,这一期间的城市化增长率约为1.09%,城市化率则在47.93%一53.37%之间,此后中国的城市化增长逐步放缓。按照Logistic增长模型预测,2020年中国的城市化率为57.67%,2030年城市化率达到67.81%。要完成2030年67.81%的城市化水平,按照2008年中国45.68%的城市化率,每年要提高城市化水平近1个百分点,相当于每年有近1400多万人转移到城市来,按照人均30平方米的住房需求,那么每年共有4.2亿平方米的住房需求(2008年全国商品住房销售面积约5亿平方米, 2009年商品房销售9.31亿平方米)。

  9、服务业将继续增长,旅游地产、商业地产、养生地产等体验型地产发展空间巨大:城市化是服务业发展的原因,研究认为城市形成的区域市场是服务业发展的基础,城市化的发展促进了服务业的扩张,同时伴随着老百姓生活品质的提高,人们对于旅游、休闲、娱乐、健康、养生、商业体验的需求逐渐提高。Chang et al(2006)对中国城市化和经济增长的研究表明,城市化通过服务业部门的扩张创造了大量的就业机会。农村部门自给自足决定了其对服务业的需求有限,而城市生活的市场倾向引致居民对于运输、零售等服务业的需求更大,城市化能够刺激服务业的产出和就业的增加。

  10、中产人群(都市白领)正从大城市出逃,二三线城市房地产大有可为:进入21世纪,随着二三线城市的崛起,以及一线城市的生存压力过大、竞争激烈,2007年以后逐渐出现城市白领向宜居的二三线城市“被流动”的现象。甚至农民工对大都市也失去了兴趣,近几年连续出现的民工荒是最好的注解。与美国上世纪70年代发生的不同的是,逃离大都市这种逆城市化现象在中国展现出户籍制度、房价畸形、区域经济不平衡等鲜明的中国特色。

  首先,在中国城市化进程加快的大背景下,二三线城市在迅速崛起,让每个城市之间的差距越来越小。由于每个城市的功能定位不同,产业转移则因不同的定位而走向不同的城市。相比于上海、北京等大都市高昂的生活与就业成本,二三线城市开始向全国人才提供更多的工作机会。2009年12月8日,全球领先的人力资源雇佣与管理服务商万宝盛华发布最新的雇佣前景调查结果:中国大陆地区2010年第一季度的就业前景继续向好,其中重庆、深圳、西安、青岛、武汉、苏州等城市的雇佣前景超过京广沪,这预示着二线城市将为求职者提供更多的工作机会。重庆以22%的净雇佣前景指数位列全国之冠,紧随其后的是深圳、西安和青岛。

  其次,从投资成本来看,二三线城市远低于一线城市,最重要的是这些城市具有可挖掘、开拓性的商业价值,这是对企业最大的吸引力,因此大型企业进行产业转移,进入二三线城市。中国美国商会2009年度“商务环境调查”表明,已有近60%的会员公司进入了中国的二三线城市,同时还有许多会员公司正计划进入这些地区,或是正在研究进入这些城市的可行性。

  不管怎样,随着城市白领向宜居的二三线城市“流动”的现象发生,二三线城市的房地产发展将大有空间。

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