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公寓租房租出个小额贷款的大麻烦 (2018/3/14 8:16:54) [发送到微博]
    春节刚过,上海的租房市场就爆出个大新闻,上海爱公寓(上海歆禺房屋租赁有限公司)盲目扩张导致资金链断裂,无法按期支付业主房租,业主要解约收房。
    租客曝出爱公寓在租客不知情的情况下以租客名义向其合作的第三方金融公司申请了租赁贷,金融公司一次性支付11个月房租给爱公寓,租户再按月给“房租”,其实是偿还的小额贷款。因爱公寓大面积违约,租客面临被业主清退,同时还背着可能影响个人信用的贷款,面临既要出房租还没有房子住的尴尬局面。
    今天为什么会谈租赁贷这个事呢,是因为在我们深圳也有类似这样操作的公寓存在,以后在深圳租房,你有可能也会被租房公寓在背后弄个套路贷,玩你一把。
    一、租赁贷的模式对谁最有利
    租赁贷这个金融产品在我的印象中其实已经存在好久了,只不过2017年建设银行大规模推广安居贷这种贷款模式后,才被大家广泛认知。
    其实民间的小额贷款公司他们很早就和租房公寓联合推出这项贷款业务了。简单的说,就是公寓把房子组给租客,租客向金融公司申请租赁贷款,金融公司一次性把租金支付给出公寓,租客再按月偿还金融公司贷款,甚至押金都可以申请贷款
    这样的操作模式很多人叫好,我在看到这租赁贷模式的时候,就想到了一个段子,啥段子呢,就是记者采访一个大妈,询问马云开办无人超市的段子。我认为这段子也适合在租赁贷上面。
        记者:马云推出无人超市了,您怎么看?
       大妈:超市不需要养员工了,那东西是不是更便宜啦?
      记者:这个?我们暂时还没了解到。
      大妈:瞧瞧你们这些记者怎么当的?老百姓最关心的问题,你们不去了解,整天只会关心马云又弄啥玩意了。我们老百姓最关心的是什么?有没有假货,是不是更便宜啦!超市里有没有员工,关我啥事?
      记者:您不觉得无人超市的推出将会改变我们传统的购物方式吗?
      大妈:改变啥哟?买东西不花钱啦?刷刷支付宝那也是花钱呐!
      记者:大妈,看来您还是不能理解时代的发展潮流。
      大妈:哟,弄个没有员工的超市就是时代潮流啦?每天都弄些专门裁减底层员工的玩意算啥本事?有本事弄个没有老板的超市啊?要不弄个没有公务员的政府啊?
    租客办理租赁贷租金就能便宜吗,答案是不能。租赁贷,不能降低租金,关租客啥事呢,我不还是按月支付一次租金,难不成租赁贷可以让租客一年后再支付房租,这显然也不可能。
    那租赁贷到底对谁有利呢,不是租客难道是房东,对了是房东,还有银行。租客办理租赁贷业务,可以一次性把一年甚至更长时间的租金一次性贷款贷出来支付给房东,房东可以一次收取很长时间的租金干其他的事。对银行而言他的基本业务就是低息揽储,高息放贷赚取利息差,在国家房地产调控的重压下,明明自己手里有大把的存款,但是房地产领域的放贷规模被人为削减控制压缩了,因此需要给余钱找出路,找生财途径,以前瞄准的是买受人贷款买房,现在瞄准的是租客租房。
    那租赁贷有何弊端呢,主要是你租客一次性贷款把租金支付给对方了,中途这房子出现点质量问题啥的,估计房东就不积极处理了,你钱都给够了,我还管你这些干嘛。以后想住不够一年搬个家估计难了,让我退剩余几个月的钱估计没门,贷款你不按期还给金融公司试试,立马上征信黑名单,这一辈子要背黑锅。
    租赁贷最有利的是谁呢,是那些专门以租赁为业的二房东们,也就是时下流行的各种租赁公司。他们和业主签订的是按月支付租金的合同,他们转脸和租客签订的表面看是一月一支付,但是引入租赁贷后,变成了合同签订后全部一次性支付房租,租客再按月偿还金融公司的借贷关系。
    公寓的利润从一开始就赚走完了,公寓实际上是把业主的房产当作他们融资的自动提款机,留下的是业主和租客之间的战争。

    二、业主要小心以自己代理人名义签订租赁合同的二房东
    前几天,一个记者朋友让我看了一份深圳某公寓和租客之间的协议,租赁合同的主体居然不是该公寓和租客,而是业主和租客,二房东在合同中故意模糊自己是出租人的法律事实,转而以业主代管机构的面目出现在合同中,合同的最后说明是经业主授权和租客签订的该租赁合同,俨然成了业主的代理人。
    一个正规从事租赁业务的公司以业主代理人的名义和租客签订租赁合同,你真的以为他们公司不知道这合同的主体存在问题,显然他们是故意的。他们是以业主的代理人身份出现在合同中,出现纠纷,和他们没有直接的法律关系,租客起诉找不到他们头上,即便是要负法律责任,合同最终不生效,也只是缔约过失责任。
    合同主体如果是业主,作为代理人的二房东出事了,比如公寓资金链断了,业主需要偿还租客的押金,继续履行租赁合同,哪怕没有收到剩余的租金,含着泪也要继续履行剩余的租限。房间中一旦出现人身安全事故,责任主体还是业主,和二房东无法律关系。
    作为业主,在出租房产给租赁公司的时候,不要给其授权委托书,避免租赁公司以自己代理人的名义出租房产,转嫁法律责任。作为租客,碰见租赁公司以业主代理人的名义签订租赁合同时,也不用要求他们出具业主的公证授权书了,直接走人最好,为啥呢,一看他们就没安好心啊。

    三、不要和二房东办理租赁贷
    未来一段时间,各地均会有类似上海爱公寓的事件爆发,该租赁模式下,租赁的公寓从一开始就为业主和租客埋下隐患,他们依据和业主签订的租赁合同按月支付业主租金,但是租客租赁该公寓房产,因为租赁贷的介入却是一次性贷款支付了租赁期内的全部租金。
    这些公寓手里有大量的现金流,可以运作其他事,一旦运作失败,没有按月支付业主租金,业主要收回房产时,租客就惨了,租金早一次性给了,因二房东没有及时支付业主房租构成合同违约,业主要解除租赁合同收房,自己虽然已经支付租金,但是约束不到业主,房产却不能正常使用。
    这样的公司实际上从事的不是租赁业务,实际上从事的是金融融资业务,实际上是把业主的房产当作他们融资的自动提款机,他们看中的是庞大的现金流。
    租客在租赁该类房产时不能提供能用来贷款的信息,比如收入证明、银行流水和授权公寓的工作人员人员有查询自己征信的权限,最大限度的避免在违背自己意愿的情况下被其他人办理租赁贷款手续,把按月支付的租金变成按月偿还金融公司贷款的性质。
    网上报道的租赁公司欺骗的手法主要有,合同签订时用租客的手机登陆支付宝,或下载贷款用的APP进行操作,然后进行设置捆绑你的银行卡扣款,通过租客的手机办理支付宝等小额贷款业务。还有的是索取租客本人手持身份证的照片,说是他们公司要求备案,实际上这是发送给他们关联的贷款公司用于贷款的,因此不要把自己手持自己身份证的照片随便发送给其他人。这些操作之所以能够成功,和不向租客核实就以租客的名义把一年的租金支付给公寓的所谓金融公司违规操作密不可分,他们扮演的是最不光彩的角色,为了钱,可以说是没有一点底线。
    有人问我对于建行推出的安居贷有何评论?我的回答是,他们这些租赁公司玩的不是实体经济,玩的是金融杆杠,理想很丰满,现实很骨感,创意是真不错,被人作为非法集资的手段后,到头来还是一地鸡毛。

     ——周争锋2018年3月13日写于深圳
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