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博主
姓名:胡江
单位:江南都市报
职位:房产部主编
访问人数:765875
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博主公告
    江南都市报江南地产主编。2000年,开始从事媒体的地产专刊编辑、记者工作,是江西媒体界从事地产媒体最早的记者之一,先后在江西的几大媒体从事地产媒体工作,并且参与组建了南昌搜房网工作,是南昌地产媒体界的资深人士。
    凭借着扎实的工作作风和勤奋努力的工作态度,由一个跟盘记者,进而主持地市房产部的工作,再担当新成立的房地产事业部的副总职位,一直要求自己坦然为人,认真处事,快乐工作。在我们的努力拼搏之下,江南都市报的房地产广告从2002年的二三千万元,不断攀升,直至2010年全年房地产广告达到近六千万元,几年来,增长幅度非常可观,而且江南都市报房产广告量占据到了全部平面媒体的地产广告的一半。
    工作期间,撰写的地产新闻稿件近千篇,策划地产活动近百起,在业界发出自己的声音,为南昌地产媒体的发展创造了许多的第一。
    2006年被中国新闻中心评为“中国房地产金牌记者”,2008年、2009年、2010年、2011、2012年连续五年被搜房网评为“南昌房地产最具思想博客”……。
    
    2000年,开始从事媒体的地产专刊编辑、记者工作,是江西媒体界从事地产媒体最早的记者之一。凭借着扎实的工作作风和勤奋努力的工作态度,由一个跟盘记者,进而担当房产部的经理、主编职位,先后在江西的几大媒体从事地产媒体工作,并且参与组建了南昌搜房网工作,是南昌地产媒体界的资深人士。
    工作期间,撰写的地产新闻稿件几百篇,策划地产活动近百起,在业界发出自己的声音,为南昌地产媒体的发展创造了许多的第一。
    2006年被中国新闻中心评为“中国房地产金牌记者”,2010年被中国住交会评为“中国十大优秀媒体工作者”,2008年、2009年、2010、2011年连续四年被中国搜房网评为“南昌最具思想力地产博客”。
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南昌楼市去库存不力?库存有增无减! (2016/6/2 16:03:42) [发送到微博]

在南昌楼市各个楼盘卖疯情况之下,楼市的库存却有增无减,很多业内外的朋友肯定不信,因为楼盘卖疯确实不是在演戏。不管你信不信,且看两组数据对比。

笔者在新浪微博发布的文章:胡侃楼市—— 楼市 猴市 (2016-03-09 10:40:40)

其中文章中提到:

截止至2016年2月24日,南昌市新建商品房可售套数69017套,合计面积约772万平方米,其中住宅可售套数25766套,合计面积约315万平方米,非住宅可售套数43251套,合计面积457万平方米。按照2015年南昌楼市新建商品房住宅月平均成交4350套来计算,六个月左右可以去库存(除新增的预售),与周边城市相比,住宅库存还是不高。但非住宅区如果按2015年月平均量来计算,库存去化需要约47个月,非住宅的销售压力可想而知。

那么笔者6月1日再次统计的数据如下:


截止至2016年6月1日,南昌市新建商品房可售套数72601套,合计面积约826万平方米,其中住宅可售套数28624套,合计面积约354万平方米,非住宅可售套数43977套,合计面积471万平方米。按照2015年南昌楼市新建商品房住宅月平均成交4350套来计算,七个月不到可以去库存(除新增的预售),与周边城市相比,住宅库存还是不高。但非住宅区如果按2015年月平均量来计算,库存去化需要约48个月,非住宅的销售压力可想而知。


地产江湖观点:从以上两组数据对比可以发现,南昌楼市的库存有所增加,虽然增幅并不高,但在全国大力去库存、楼市利好政策不断的形势之下,库存依旧有增无减,究竟原因何在?

与周边城市相比,南昌楼市的库存压力相对还是比较小的,特别是住宅这块。尽管库存不大,但毕竟还是有增无减,特别是大家认为每个楼盘都卖得非常疯狂的大势之下,为何还出现此种状况。

笔者认为不外乎这几种情况,楼盘卖得好的还只是个别区域的个别楼盘,并没有出现“百花齐放”的大好形势;另一种情况是今年新增的房源普遍销售很好,原先库存的房源依旧疲软,新盘、新房源的各项指标领先些,大家愿意追逐,原库存的多少有些瑕疵销售不畅。

当然这几种情况,都是在今年南昌楼市新增预售并未加大的情况之下的市场显现,笔者查询了解到,至目前今年新增预售是29929套,政府对预售控制还是比较合理的,并没有放大预售的供应,基本达到了一个供求平衡。

从数据上看出库存增加了,但为何房子总让人买不到,房价疯涨呢?今年春节之后,卖得最火也是房价暴涨的就是九龙湖板块,该板块借省行政中心迁移的东风,因为红谷滩中心区无房可选的挤压效应,还有就是等待观望了一二年的刚需购房群体的恐慌性入市,一时房源供不应求,房价抬升不可避免。

九龙湖是不是就没房子了,为何大家会去抢?因为每个楼盘在推盘之前都需要认筹蓄客,如果蓄客一千人,但开发商只去拿三百套房源的预售许可证,一千人买房,只有三百套,开盘局面就不用解释了。那七百人没买到,是不是很遗憾呢?是不是更想买呢?哈哈,过半个月再推三百套房源,原来七百人再加新加的人进来,那又是一场疯抢大戏!好吧,这些就不说了。

当然这些所有的前提是确实买房的群体有这么多,这种饥饿式的营销才有操作的空间。今年以来在全国楼市大好形势的刺激下,无论是刚需还是改善形都全面入市,因而这种操作空间就更大更好把握。

成交放量房价上涨,存在就有其合理性。楼市与股市同理,买涨不买跌。房价上涨肯定有人追,担心自己再次错过机会。正如那一句:十年前你错过了红谷滩,十年后还要错过九龙湖吗?看来没买的人真还错过了,九龙湖一下跃升至了万元以上,错过了红谷滩又错过九龙湖的朋友,那种苦水都倒不出来了。


短时期内,九龙湖房价的暴涨有可能会传导至其他区域,朝阳新城有可能是最容易被传导的。因为该区域有地段优势,而且几个地王的项目会加紧推盘,定位都在高端,会拉高周边楼盘的房价。如果该区域的房价再上涨,那整个南昌房价就真的要出现难控局面,但还好从市场成交传递的信息显示,市场的热度有所褪变,成交量在萎缩。

回归正题,五月份开始成交量有所收狭,这也是市场必然走向,房价在上升到一定平台之后,成交量萎缩是正常形态。那在目前南昌楼市库存并未完全减少的情况之下,成交量又在萎缩,那下半年南昌楼市的库存必定还会增加,增加的幅度如何?还是取决于开发商的销售心态,是卖高价还是卖量。

今年是全国楼市去库存年,也是国家供给侧改革的重要一环,但愿南昌楼市的去库存能真正显现它应有的力量。

地产江湖微信公众号(hj3266)观点,欢迎转载,表明出处。


 

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