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    任志强,北京市华远集团总裁。华远集团公司的企业性质为国有独资公司,隶属于北京市西城区国有资产管理委员会,主要担负管理和投资职能。
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是遏制房价还是制造危机 (2010/2/23 12:10:40) [发送到微博]
 

2009年中国最令世界惊讶的大约主要由两件事:一是当世界大量的汽车企业垮下去的时候,中国的汽车行业却在突飞猛进的发展;二是当世界几乎全部的房价都在下跌、市场销售在萎缩时,中国的房地产销售却突破了历史的天花板,不断创出新高。

为什么当世界的消费都处于萎缩的情况下,中国的汽车与房子却在疯狂的增长,这里有中国政府的刺激政策的拉动作用,更有货币政策稳定而持续的对预期的信心。正如温总理曾多次强调的“信心比黄金更重要”。

2010年中国政府出台了不同的刺激政策:一是,虽然有所调整但仍给以优惠的汽车消费支持,因此也让汽车的消费继续保持着火热的上升趋势,重要的在于政策的预期明确、消费者的信心不动摇。

二是,房地产的调控政策反向行驶,先取消了二手房市场的税收优惠,提高了以旧换新的门槛,又调整了个人购房的信贷政策和利率,同时改变了货币政策的走向,因此也让住房的消费再次跳水,其下滑速度甚至快于08年到09年初的斜率,重要的也正在于政策的预期反向,消费者的信心动摇。

这两者之间的政策差别来自于汽车的价格内境外因素遏制,让价格虽有上涨但波动较小,因此继续受到鼓励,而“部分城市房价过快上涨”则让管理层在为维护“保民生”的正面形象的压力之下打起了组合拳。

在刺激政策的拉动下,房地产从2009年的谷底迅速反转,消费需求在刺激中爆发,快速的消化了曾让市场感到恐惧的库存,并在此消彼长中改变了供求之间的关系,并导致了“部分城市房价的过快上涨”,于是招来了市场的不满和政策的逆转。

汽车在消费增长时,可以用扩大生产的方式开足马力、加班加点以满足需求,并且由于境外消费不足而让进口车的价格保持低迷,无法借中国的局部消费增长而涨价。

但房地产在消费增长时却由于土地资源的非市场化配置、垄断性的供给减少,一是无法扩大供给而缓解市场需求压力;二是物以稀为贵的天价地反而推动了城市房价的暴涨。这一正一反不但未能有效调节市场中的供求关系,反而让政府在收取了超额的土地收益之后,又不得不将板子打在为政府创造收益的投资者身上。

政府不得不为掩饰自己的“贪婪”而“遏制房价的过快增长”,不得不将局部城市的问题变成一刀切对整体市场的打击,又演变成了对这个房地产行业的打压。政府既不想用增加供给去降低自己的收益,又不愿承担地价推动房价的“罪名”,于是就只好将压力传递在消费者的头上,用让消费者承担高融资成本(个贷利率、高额首付)的方式遏制消费需求、限制改善型需求,试图用抑制需求来缓解供求矛盾或用打击投资、投机与改善等多种消费迫使房价下降,以挽回市场早已丧失信心的政府声誉。

普遍的消费者调查中“对政策的预期失去信任何信心”已成为推迟消费选择的最重要因素。

2009年的货币政策中,央行几乎什么都没干,没有调利率、没有调准备金率、没有调汇率、没有增发基础货币(实际减少)、减少了外汇增储差额,只是没有再控制银行的信贷额度。而发达国家的央行几乎从来没有将信贷额度控制作为货币政策中的部分和工具的,控制信贷额度只能是中国计划经济的手段残存,而绝不是经济学上的货币政策的内容,任何市场经济制度国家的央行大约也都这样定义货币政策的。

去年底的中央工作会议并没有改变货币政策的方向,但实际的市场决不这样认为,无论是准备金率的上调还是银行信贷规模的严格控制,都让市场不再相信货币政策的稳定性,都认为中国再次进入了资金成本上升、货币政策调头的通道中。

股市的波动于楼市的销售下滑都正确的反映了民众的投票结果,也许这正是调控政策出台的目的,然而“资产价格”的下降是否就能“管理住通胀”呢?“资产价格”下降的同时是否能保持投资与消费的增长呢?是否有利于居民生活质量的提高与财产性收入的增长呢?是否会对经济的增长带来不利的影响呢?

最佳的经济运行状态时高增长而低通胀,但CPI的上涨是与楼市的资产价格相关还是与货币供给总量相关。楼市的价格是与供求关系相关还是由资金成本和供给量决定。当资金供给量增长而消费需求被行政遏制时,通胀因素能被消除吗?当CPI进行高增长的通胀阶段时,资产价格可能被单项的逆转吗?

短期的政策调控一定会打乱正常的经济运行节奏,一定会改变信心与预期,也同样会形成市场中的扭曲,让调控的手段与目标之间背离。历史上的多次短期调控都已证明了这种背离,也才发生了2008年“两防”之后的经济下滑和刺激政策出台后的强烈反弹。用“窗口指导”的非公开透明的方式则让市场无法寻找经济运行的规律,无疑会让正在增长的中国经济面临更多的不确定性。

如果2009年的经济不确定性来自于外部,国内政策的态度时明确的,那么2010年的经济不确定性则更多的来自于调控政策对民众信心的影响。如媒体报道银监会“不控制信贷规模”,但实际在按日管理信贷规模已不再是什么新闻。这必然对民众的信心产生巨大的动摇作用。如温总理要求增加普通商品房的供给和支持居民住房消费,遏制“部分城市房价的过快上涨”,但一刀切的政策却让房价未过快上涨的城市也面临同样的打击,造成了除重点城市外的二、三线城市销售也倍受影响……

如果仅仅是为打击房地产市场中的投资与投机行为,那么股市为什么会除房地产股之外也会下跌呢?或许当民众的信心被政策预期的不确定性所动摇时,政策遏制的不仅是房价(不管是否上涨的房价),更可能是在制造危机。

如2008年和2009年初的房价下降不同的是,那时的房价下跌许多企业是为了现金流而宁愿亏损的跌价,而今天大多数企业的现金流至少在上半年还不会发生紧张和断流,房价也就不会用亏损去转换。但投资却一定会在市场变化中压缩,供给一定是会在销售下降中减少。

自去年9月份之后,许多地产商已在怀疑政策会在火爆之后逆转,历史的经验让他们在资金量充足的情况下却减少了投资,连续数月的投资连续下降中,他们真的看到了政策的逆转,他们在庆幸没有将手中的钱全部投入建设之中。同样他们也会庆幸当他们的资金足以支撑生存时,会再一次在供不应求中让产品获取最佳收益,并从被政策制造的危机中找到欢乐。

如果今年的投资和生产不能在环境恶化中保持较高的增长,那么明天又靠什么解决市场的供应。更可能出现的则是恶性的循环再现的局面。

当供不应求时抑制消费、抑制消费让投资下降、投资下降再加重供不应求、供不应求再推高房价、房价上升再抑制需求……

政策调控不但能刺激经济的增长,政策调控也能防止过热和通胀,但当方法不对时,政策调控也同样可以创造危机。

但愿信心是在不断的坚定,而非被政策所动摇,缺少了对预期的信心本身就是一种危机。

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