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    任志强,北京市华远集团总裁。华远集团公司的企业性质为国有独资公司,隶属于北京市西城区国有资产管理委员会,主要担负管理和投资职能。
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疑问北京社科院的科学性 (2009/4/8 17:02:10) [发送到微博]

网上看到北京市社科院社会学研究所副所长戴建中对我博文的回应,更让我感到社科院的无知与非科学性,也让社科院的报告更加缺少了说服力。

也许许多人不知道什么是中位数的概念,或者社科院的戴先生也不大了解中位数的概念,不知道中位数与平均数之间的差别。

《辞海》中是这样解释中位数一词的:“统计总体或样本各单位按其在某一标志上数值的大小顺序排列时,居于中间位置的变量值。例如某小组五名工人的年龄分别为20、22、25、30、41岁,则第三名工人的25岁就是中位数。如总体或样本单位为偶数时,则中位数等于位居中间两个单位的变量值的算术平均数。”

从上述中位数列举的情况看,中位数为25岁,而平均数则为27.6,平均数大于中位数,当然也会有中位数大于平均数的情况,但两者的差别则不言自明了。

而平均数的定义是:“算术平均数、几何平均数、调和平均数等的统称,在统计中即‘平均指标’。”

在了解了这两者之间的差别后,再看社科院的论据与论证的错误。

一、关于住房成套率面积的中位数。

社科院的论据来源大约有三:一是,用了《统计年鉴》中的城市人均住宅建筑面积数27.1平方米和户均3.17人,以此为标准推算出的结论是户均85.907平方米。

二是,用2007年竣工的经济适用住房平均每套106平方米。

三是,我的商品房每套多少平方米。

也许社科院从来没研究过我国城镇住房的构成,也不知道中国城镇住房的成套率水平大约只有1:0.8左右,从来不知道中国城镇住房中还有大量的非成套住房,包括大量的约30%的自建房,这些非成套住宅中的平方、四合院等建筑面积大、人均拥有建筑面积高,但并非统计于成套住房之中,因此也与成套住房的中位数毫无关系。要用平均数最多也只能计算成套住宅的平均面积数,而非人均数。

而中国城镇中的成套住宅约为1.29亿套(05年数据),按每年新增500套成套住宅推算也不过1.44亿套成套住宅,但老住宅占比例巨大且面积小,1.29亿套住宅中的80平方米以下的住房占比例超过了80%,即1亿套单元房占城镇家庭的80%,户均面积在76平方米左右,而每年新增的住宅不足500套,假使住宅都是100平方米以上的大户型放在总量中看也不足3.5%,又何况其中还有大量的小户型。对中位数的挺高贡献率极低,但对平均数的拉动作用很大,因此中国城镇住房成套面积的中位数很低,但平均数却高出许多,但不管是用什么数计算都没有让没有住房或首次购房者的支付能力按高于中位数或平均数计算的道理。如果中国大多数家庭的居住面积小于平均数,新购房能力的计算又有什么理由按远超越平均数的住房面积计算的理由呢?

2005年在全国城市居住调查中,5.6万个家庭中,最高收入户户均住房建筑面积仅为97平方米,无论如何按100平方米的标准去衡量,应按中位数计算的可支付能力都是一种奢侈型消费的计算方式。

即使按戴先生的收入计算方法,换个中位数1:23.1的收入比就下降为1:16.3,可见这种计算的非科学性及对市场的误导作用有多大,且在严重的破坏着市场的消费信心。

二、关于可支配收入。

前几天北京市统计局公布了北京职工人均收入4.4万多元,月3900多元的统计数字。但许多家庭都认为收入没有这么高,统计局特别解释说其中含有住房公积金等,而月可支配收入中不含住房公积金。

统计年鉴中的城镇居民家庭可支配收入有明确的解释“指居民家庭在支付个人所得税后,所余下的实际收入,计算公式为:

可支配收入=实际收入-个人所得税-家庭副业生产支出-记账补贴

请问社科院报告中用的可支配收入是否是统计局的这一定义的收入吗?戴建中先生认为可支配收入中已包括了住房公积金,一定又是自编自演的一出闹剧,无非是在欺骗民众,因为统计局的可支配收入中不含住房公积金。各种单位和个人缴纳的各种劳保、失业保险及住房公积金都列在实际收入-记账补贴之中了,实际收入中含这些补贴和公积金,但可支配收入中不含记账补贴。

我不相信北京的社科院连这点差别都看不出来,还大吹什么科学性。很明显住房公积金并未计算在可支配收入之中,戴先生也从报告的文字中无法证明已在购房支出与房价收入比中计算了这部分住房公积金的支付能力。

也正是由于贫富差别的扩大,正是由于富的人越来越多了,因此中位数与平均数之差不像戴先生所说的中位数会比平均数更低,而是中位数在下段提高了,否则就无法用统计局的收入高增长来解释了。如果加上住房公积金,实际收入和可支配收入之间的差别也会巨大,尽管不是全部职工都有住房公积金,也不能证明那些没有住房公积金的职工是低工资。也许他们正是高工资人群且工资中有了住房补贴,也才因此不再缴纳住房公积金了。就是按429.24万人有住房公积金算,社科院的计算结果也一定是错误的,约至少少算了50%以上的家庭的住房公积金的支付能力。这种极不严谨的研究报告最多只能算是假药。

三是,北京的富人越来越少了。

北京人的概念有多种解释:一是,地地道道的老北京人。许多是八旗的后代或解放前的移民人群,说的一口地道的北京话。二是,北京有户籍的北京人。这里包括每年十万人的人口增长,即调入中央和国家管理机构的各级干部,他们至少不是穷人。三是,作为首都而进入北京且长期生活的北京人,包括各种机构、企业派驻北京的不能改在京安家的人,各种在京做生意、开公司的群体。仅浙商就有五十万人口,也都不是穷人。还有进京退休养老、生活、子女上学、打工等各种原因进京的人口,其中大多数也不是穷人。另外还有大量短期流动的几百万人口,这中间也许许多是穷人,却并非在京要购房,至少他们在京外是有住房的。

因此用大北京的概念或生活在北京的人口的概念看,北京不是富人越来越少,反而是富人越来越多,则越来越集中了。连比漂一族中许多人或说大部分人都会从穷变富,又何况每年的收入平均增长呢。

而这种解释与房价收入比的计算无关,因为戴先生用的是北京统计局按户籍人口计算的统计数据,而市场则是面对不管是否有户籍而只管是否有购买能力的人群。加上那些外来的购买能力,再算收入比就相差很多了。

最多戴建中先生能得出的结论只是北京的户籍人口中有些人买不起房子(但北京的户籍人口中又有多少没分过房子呢?又有多少没有住房资产呢?),而不是市场的房子贵了,因为市场并不只面对北京的户籍人口。

证明中国富人快速增长的典型在于中国包括北京整体的购房年龄下降。25—35岁的人群在购房中占主导地位,北京远洋沁山水最近热销的购房人群分析中35岁以下年龄的购房人群占50%以上。而中国的购房人群的年轻化程度和平均年龄都比国际上发达国家要早5—10岁,比美国的首次购房年龄要小10多岁。

购房人群年轻化到底是说明房价低还是说明购房能力高呢?或者说各种价位的房子在满足不同的消费群体,只要不是过度的奢侈型消费,是能找到合理价位的住房的。

麦肯锡最近的调查覆盖了中国16个城市的1750个富裕家庭(年收入25万元以上),证明中国富裕消费者的平均年龄要比美国和日本的消费者年龄小20多岁,其中约80%的年龄都在45岁以下,而美国45以下的富裕消费者仅占30%,日本仅占19%。

这项调查与市场中住房购买人群年轻化是一致的。

四、选择的房价。

戴先生用的是2007年底新房的平均商品房价(15162元/平方米),而不含二手房的价格,大概也不包括非商品房的保障性住房房价。政协会上,我拿出的统计局的报告中公布的2007年底住宅平均房价不到13000元/平方米(含保障性住房,不含二手房),2008年11月住宅平均房价为11183元/平方米,2008年底含二手房的平均房价则不到1万元/平方米。

二手房似乎在研究机构的眼中都不是房子,因此计算房价收入比时也从来不将二手房计算在内,更不用说用中位数了。2007、2008年上半年都是北京市高档商品房所占比例较大,而经济适用住房、保障性住房供给量较小的时候,而2008年下半年则大量经济适用住房和保障性住房供给量大增,因此平均房价下降。

正相反的是高档房供给量多时,中位数也许会低,而平均价会高,因为中位数与不同价位有关,而与不同价位的供给或购买数量无关。但北京公布的房价平均数则不是价位的平均数(这一点上正是戴先生所犯的错误,联合国或国际机构说的年均价位是指按每一个楼盘的单价计算出的价格平均数),而是受不同价位消费数量关系影响的市场平均数。这个数是随着不同价位的供给量发生变化的,高档房消费多平均价就上去了,而中位数则与供给量无关,因此北京房价的中位数会大大的低于市场销售价格的、因数量变化的平均数。

为了怕戴先生看不懂,我再用公式计算来说明上述情况,也避免戴先生再用文字游戏来强调科学性。

可以简单的将前面中位数举例中的年龄当成一个城市中的五种房价,则中位数是25不变,价位平均数为27.5,相差了10%。

但销售平均价则会相差巨大,如25以下的三个级别的房子都分别销售了10套,而上面两个级别的房子都卖了30套,则平均销售房价就变成了这样的公式:

(20*10+22*10+25*10+30*30+41*30)/90=31.1

31.1的平均值与中位数的25之间的差别则是1.244倍的关系了。

31.1的销售平均值与价位平均值的27.5之间的差别高达1.13倍之多。

而民众购房能力要对应的是有没有25的价位,不是要对应31.1的购买能力。

用市场销售平均价来计算房价收入比无疑是一种误国误民的愚昧,也丝毫没有科学性可言。

如果将戴先生所用的15000多元/平方米的房价变成了含二手房和其他交易房屋产品的价格平均不到1万元/平方米,则仅从房价就相差了30%,而面积差了30%,收入再差一大块算,戴先生的误差不是要在70%以上了吗?这样大的误差戴先生还强调什么科学性,简直是可以称得上胡说八道了,干脆砸了研究所这块牌子了。

五、关于结婚的年轻人。

北京2006年婚姻登记机关共办理了登记17.1299万对,统计局给出的资料只说07、08年有增无减,没给绝对数,但绝不少于17万对,而不是12万对。

2003—2007年新婚家庭中有44%的家庭购买了新房,另有旧房购买和家庭转移的房屋约40%,还有少量与父母合住或租房的。戴先生用12万对新婚只卖了94200套住房想说明新婚家庭没有住房的刚性需求是一种错误的判断。因为戴先生从来不把二手房当成房子,也从不计算二手房中的购买数量及购买能力,却不知道有的家庭是非婚人员买了新房,旧房子给了子女结婚用;有的是子女买了新房,父母住了旧房;也有大量的是购买了二手房用于结婚。

总之这种刚性需求不但存在而且数量巨大,按北京市的人口年龄结构统计资料看,这种情况还会继续多年,近几年认识婚姻产生家庭分裂的高峰期。

六、北京的住房结构。

(摘自《2009年北京市经济社会统计报告》)

   

北京市90平方米以下的住房占全部的74%,而100平方米以上的住房占总量比重约18%,请问戴先生按100平方米计算房价收入比与王小广先生、易宪容先生计算方式有何区别,都是想鲤鱼跳龙门一步跨入北京市最高端的住房群体之中去,不是在忽悠民众,又如何解释呢?又哪有科学性呢?岂不是远离了实际生活的超高标准吗?

市场中是否有小户型供给应用事实来证明,北京市一季度从网上已成交的新房销售情况看,平均套型面积为69平方米左右。3月份北京新房成交量最大,而成交户型套面积则降为64平方米左右,用100平方米来计算房价收入比无疑是一种丝毫也没有科学性的炒作。

不管中国的经济适用住房政策有多错误,也不能成为戴先生研究机构用每户100平方米作为房价收入比计算的理由。

身子都掉到井里面了,脑袋还能挂得住吗?戴先生的解释更证明了社科院的荒谬。此类报告还是撕了算了,别在那里乱花纳税人的钱了。

我并不想给戴先生讲课,但我实在是为北京社科院的报告感到羞耻,不管房价是否高得让许多人够不着,但研究报告绝不能用错误的方法、错误的概念、错误的判断忽悠社会、官员与民众。

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