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现行保障房制度的实施机制不健全 (2012/5/15 9:54:30) [发送到微博]
 

建设用地指标和地方政府财力已成为制约保障房供应的两大障碍。

 

在现行制度安排下,政府无须为产权性质的保障房筹集资金,但要提供土地。而对于非产权性质的保障房,政府几乎是唯一的提供者,既要提供土地,又要提供资金;既要解决“房源”所需的资金,又要长期负担建成后大量的房屋维修费用,所需资金数量庞大、且占用周期长;按照目前的租金补助标准,难以形成建设资金投入产出的良性循环。

 

目前的建设用地指标管理已成为困扰保障房提供的两大问题之一。一是新增建设用地的总量限制。确保中国18亿亩耕地面积是不可逾越的底线,对耕地转为非耕地进行严格的限制,这意味着对土地出让数量进行严格控制的政策将是长期的,是不能松动的。地方政府新增建设用地的数量受用地指标总量的严格限制。二是新增建设用地的安排向工业等项目倾斜。确保每年的经济和税收增长速度是地方政府的首要目标,因此,需要优先安排大型项目的建设用地。三是存量土地的供给受到房屋拆迁的限制。《物权法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后,客观上拆迁的难度将加大,拆迁周期会延长,这无疑会增加存量土地供应的难度。四是建设用地在保障性住房和商品房开发之间的配置会影响到地方政府的财政收入,而财政收入也是提供住房保障的必要条件,因而形成两难局面。

 

在我国公共财政支出中,保障房建设在金融、财政和税收上的系统配套支持政策严重不足。现阶段,虽然政府提出了财政拨款、住房公积金增值资金、直管公房出售一定比例的归集资金、社会捐赠等多种渠道、多种方式的资金筹措机制,但在实践中,住房保障所需资金仍然主要来源于财政资金,包括了上级政府转移支付和地方政府自筹资金。由于前述政府责任界定不清晰的问题,造成了保障房缺少稳定的筹资渠道。对于地方政府来说,保障房支出没有象教育经费一样得到长期保障,来自上级的转移支付是不稳定的,而地方自筹部分的来源也是不稳定的。

监管机制不健全影响了保障房制度的顺利实施。

 

从总体上看,住房保障工作在我国开展的时间不长,各地各部门主要把工作重点放在扩大保障面上。随着工作的逐步推进,许多后续管理上的问题开始暴露出来,尤其是在监管机制方面,还有大量制度建设工作需要跟进。

 

前文的讨论已经比较多地涉及了产权性质保障房在准入监管上存在的问题。产权性质保障房在退出上存在的问题主要是,住房在市场出售时政府的优先回购权或收益分成权难以落实。

 

对于非产权性质保障房,由于产权归国家所有,所以准入和退出可以看作是同一个问题,即通过定期的审查来确认被保障对象是否继续符合保障资格,符合资格则相当于再次准入,不符合就退出。问题在于,对于那些经年审发现不再符合保障条件的家庭,在具体的清退方面缺少切实有效的手段。目前各地退出机制主要采取经济调整手段,效果有限。国家审计署公布的19个城市2007至2009年廉租房建设情况的公告表明,厦门等6个城市不同程度存在廉租房保障对象退出难的问题。

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