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影响未来住房价格的几个重要因素 (2010/8/29 10:03:26) [发送到微博]

 

  前几天我曾说过,在未来一年内中国住房市场的价格和成交量都会下跌,这一说法引来了许多朋友、媒体记者和股票分析员的追问。今天我把对这一问题的思考与分析写下来与大家一起探讨。

 

  一、中央的政策强调要加大保障性住房的建设。尽管这项政策几年前就已提出,但对执行的规定上没有像今年这样具体和严厉,如每个城市要完成“双50%”:即给保障性住房的供地不能少于50%;当年开工面积不能少于50%。如果这项政策持续实施下来,中国住房市场的格局将会发生根本的变化,人们将不再仅仅依靠商品房来解决住房问题,而会有相当一部分人,30%甚至更多的人转向依靠政府的帮助,通过保障性住房来解决自己的住房问题。也有人质疑地方政府建保障房的积极性和财力等,但我们看到“国十条”中加上了问责制,这是几年来对房地产的宏观调控从来没有过的,表明了政府对这项政策执行的决心。

 

  二、银监会出台了“三个办法一个指引”,即对开发商贷款要直接委托给施工单位、材料供应商,加剧了开发商资金的紧张,把开发商手里原来的活钱变成了死钱,尤其对那些毛利率不高、销售建设过程慢、过去有过拖欠施工单位和材料供应商款项的开发商影响会更大。我们看到这项政策已经出台,可能马上就会开始实施。

 

  三、针对住建部出台的对预售收入监管的办法,各城市的细则和具体政策都在相继出台。这是大家不太关注的一项政策,但这对开发商运行资金的影响是非常巨大的。一般房地产企业的运行资金中有超过50%来自预售收入,对预售收入的监管、分阶段放款,也是把开发商的活钱变成了死钱。

 

  四、清理闲置土地。几年来政府一直强调清理闲置土地,但几乎没有进展。每一块土地背后都有极其庞杂的经济关系、社会关系,常常是官司债务缠身。今年媒体公布了1400多宗闲置土地的名单,之后国土资源部又公布了2800多宗闲置土地的名单。至于土地管理部门是不是在媒体的压力下公布的,不得而知,但公布这个名单就等于国土部门给自己下了任务,这2800宗闲置土地的处理结果无论如何要对社会有一个交代。有媒体报道说,这些闲置土地有80%要无偿收回,我个人认为不太可能,闲置土地的清理绝非国土部门一个部门能完成的,有句俗话说“杀鸡给猴看”、“杀一儆百”,哪怕有8%、10%的闲置土地收回,对市场都会造成很大的震撼。对其余的闲置土地都会形成很大的压力,促进这些土地的开发,结果就是增加市场上住房的供应量。

 

  以上这四方面的政策,预计在四季度都可能实施,造成的影响是两方面的:一是增加了市场上住房的供应量。真正影响市场价格的力量是供求关系,供应量的增加直接影响市场价格;二是加剧了房地产商资金的紧张程度。开发商降价的前提是企业资金紧张,没有钱了,企业的资金链条紧张比任何导致降价的因素压力都大。

 

  还有就是今年上半年房地产投资增加达38.1%,达到历史最高水平,开工量加大也会增加住房的供应量。

 

  受这些因素的影响,未来一年住房价格有很大下跌的压力。市场上总是买涨不买跌的,在房价下降的过程中成交量自然会减少,这是房地产市场不变的规律。

 

  有朋友问,最近两周杭州和深圳的住房市场在恢复,价格和成交量都在上升,这是不是又一轮房价上涨的先兆?我认为,这两个城市比较特殊,不能反映全国的情况。全国来看,GDP的增长、就业压力、地方的财政收入、银行的盈利和老百姓的住房问题都压在房地产一个行业上,这些压力超出了这个行业承受的极限,这一点可以从很多指标中体现出来,如租金回报率很低,地价比房价贵等等。

 

  许多人追问我,住房价格会下跌多少百分比?希望我具体回答。我不是神仙,无法回答。在香港分析员会上,又有人追问我这个问题,我说可能会回到2009年初的水平。他们问是2010年初的水平吧?我说,我估计是2009年初的水平,因为许多指标不支持这么高的住房价格。会场上一片哗然。

 

  这仅仅是我个人的一些思考,与大家一起分享。当然,市场是不确定的,房地产市场是不确定的,中国的房地产市场更是不确定的。我们会继续紧密观察和判断这个市场。

 

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