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三、四线城市待破房地产投资过剩困局 “新型城镇化”是脱困机遇 (2013/1/28 17:16:16) [发送到微博]

三、四线城市待破房地产投资过剩困局

近期随着2012年的收官,我国各地方都在对楼市进行相应的总结。在此背景下,大量如营口、常州等三、四线城市被媒体一一曝光成为房地产泡沫破烂与房地产风险加剧的“榜样”。

事实上,过去两年以来,大量全国性品牌企业都已经把三四线城市市场作为重要关注对象,而这样的战略转移曾经也确实给相关企业获得了可观的销售回报;但是2012年土地及新房成交情况而言,过度超前的开发构成三、四线城市楼市客观风险存在。

土地存量困局大

据统计显示,2012年我国部分三、四线城市土地成交基本呈现价涨量跌之势,土地消化周期是一线城市3-4倍。从土地市场供求平衡的原理上讲,一个城市土地消化周期保持在1年左右最为合理;但如常州、温州等典型三四线城市土地消化周期多在3-4年,而北上广等一线承受消化周期基本皆低于1年。 

上述情况的出现主要是由于近几年房地产市场的高速发展,尤其是土地财政的利益诱惑,部分热点三四线城市的土地供应严重超过市场所需容量,而其城市本身的经济及人口规模却往往跟不上房地产市场的发展速度,短期内土地存量消化压力骤增。

新房供销难题深

与土地类似,相当一部分热点三四线城市由于近几年来的房地产开发投资热潮,而短期内建成或在建大量商品房项目。不过一旦市场对三四线城市的投资热情退却,因其本身的需求规模又相对有限,因此未来将陆续出现供应过剩的压力,市场或将进入调整周期。截止至2012年末,常州商品住宅可售面积902 万平米,去化时间15.3 个月;温州商品房可售面积352 万平米,去化时间16.9 个月;泰安商品住宅可售面积189 万平米,去化时间22.3 个月。与之对应的,截止至2012年年末一线城市中上海商品房可售面积为978万平米,去化周期为12.7个月;北京可售商品房面积达1089万平米,去化周期更是达8.2个月。

房地产过度开发透支三、四线城市

     其实此前我国的城镇化进程一直是围绕一线城市进行布局,一线城市的有形、无形资产的价值不可替代。无论小城镇有多少房产,除了极少数适合旅游、适合创新之地,其他实业基础不佳、环境不理想、服务不到位的城市,难以吸引到外地购买者。第二,推动房价上升的主要是高收入群体,而我国目前高收入者购房的集中地是国内大城市,三四线城市仅是调控下部分群体短期的投机对象。

不过虽然三四线城市缺乏产业支撑,实则难以有效积聚长期人口。但因此前为躲避一二线城市限购,房地产投资蜂拥至三四线城市,导致部分城市供应量短时间内出现过剩,甚至大幅透支未来价值。

“新型城镇化”是三、四线城市脱困机遇

    如今对于已然放大风险的三、四线城市,我们更应保持理性和谨慎的态度视之。个人认为,要从根本且有效地缓解当前三、四线城市出现的供过于求的危机,需从两方面着手。 

首先要利用好新一轮城镇化的机遇。中央政府未来推进社会经济发展提出的“新型城镇化概念重点就在于发展中小城市的经济。一旦“新型城镇化”得以健康发展,将会造就一波有乡村居民转换为城市居民的群体,他们未来对于城市内的居住需求将会加强。

据此前中国社科院统计数据显示,2011年末我国城镇化进程刚过50%,如按我国当前人口计算,2010-2030年间未来城市化进程每提升1%,中国就有1000多万农民将转为城镇人口,形成新的住房需求。

未来这类转换而成的巨大刚需,对于三四线城市的各级政府和提前入驻的房地产开发商而言,是消化巨量库存房源的机遇。众所周知,中国经济的发展与政府主导的经济政策密切相关只要能够好好利用政策优势对于破解当地楼市迷局是非常有利的

其次还在于推动当地社会发展和经济水平的提高。现在多个三四线城市出现所谓当地人买不起,外地人不来买的局面,这根本就是地方楼市过快的发展,以吸引外来投机需求为主导,忽略了本地合理的购房需求,如果当地政府通过一定举措来提升当地经济发展水平提高民众收入水平的话就自然会有更多的当地人买得起房,从而有序的缓解当地楼市过剩压力。

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