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粤港澳湾区投资价值之深圳 (2017/12/19 9:15:08) [发送到微博]
 

粤港澳大湾区火了。

深圳也以湾区第一而备受瞩目。

2017年3月,粤港澳大湾区首次亮相于中国政府工作报告,这意味着打造粤港澳大湾区,推动珠三角加快建设世界级城市群的规划已上升到国家层面。近年来,省内各地重新定位城市功能,积极发挥自身优势和特点,为粤港澳大湾区的建设做进一步的努力。而随着大湾区一体化渐趋明显,对内对外经济辐射能力增强,粤港澳大湾区已成为世界湾区经济的新亮点,世界级经济湾区建成也圆梦在即。

而深圳在2014年初就已经明确提出联手周边城市共同打造粤港澳大湾区,构建区域协同发展新优势,现在就来看看关于深圳房地产投资价值的有关内容,让您更加了解粤港澳大湾区,轻松做出购房的最佳选择!

首先,我们要清楚地了解现在房价的总体稳定性。

今年,二手房豪宅已经有一定涨幅了,有的增涨了20%,少数的甚至上涨了30%,不过这种涨幅是有限的。普通的二手住宅,今年的价格相对来说是稳定的。一手房价格也是较稳定的的。因为毕竟政策的管控已经向25渗透了,所以,总体上2018年整个楼市的价格是比较平稳的,不会有什么特别明显的涨幅,但是肯定不会跌幅,而深圳的房价亦是如此,在短期内,想要过大涨幅是很难做到的。

好了,了解了现在房地产的大背景之后,在这个基础上,接着说下面的问题。

根据很多都市群的发展,当一个中心城市和周边连通的时候,中心城市不降反会升高,因此,香港由于有这样广阔的腹地,人们就会担心未来它的房价会不会更高呢???

每个城市群的发展都有各自的规律。按照一般的城市群发展,它整个向外外延式扩张的时候,中心片区由于急剧的人口、产能和资金量越来越大,它整个地租地价都在往高走,所以它必然表现为价格上升,这是一个趋势。但是如果是泛泛的讲,比如像香港的格局,因为香港它是一个特殊现象,过去的20年来,它基本上把整个一个城市发展的重心向房地产、向金融方向倾斜,所以它整个的社会资金整个往这方面走,所以它高科技也好,它的实体经济发展的特别弱。那么现在香港的整个政策在重新发生一个大的翻转,它整个的重心开始又往高科技方向倾斜,所以加上这个大湾区的这样一个联动式的发展,其实对香港的总体房价是一个牵制。当然它不可能采取像内地一样的政策调控方式,但是一个市场化的影响还是会有的。所以香港的房价不会像过去这些年一样一路都不断地飚涨,因为它已经是世界最高的房价了,如果继续飚涨起来也不符合香港未来的规定,也不符合大湾区这样一个联动发展的一个政策走向,所以它将来的价格应该有所遏制。

中心城市的抽干效应会不会在大湾区体现呢?

中心城市会对周边地区产生抽干效应,特别是有些省份所谓首位城市的抽干效应特别明显。但是大湾区却恰恰是中国经济发达地区一个最不具备抽干效应的地区,因为像香港、深圳和广州三个超级的巨无霸城市,集中在一百公里的范围,这在全世界都是罕见的现象,那么它其实很大程度上在更广的空间内分流了这种抽干效应,就是形成了片区的一个相对多中心的一个格局,这其实是有利于城市群的。在这三个地方,甚至将来不排除像东莞或者其他地方,还有一些也能够壮大和作为中心城市发展起来的这种可能性,那么也意味着,在大湾区的格局之下逐步向一个更加扁平化的一个多中心的一个格局的发展。这其实是一个良性的一个发展格局,这只是做好不同的中心的这样一个差异化发展的一个优势互补的格局,这有利于大湾区内部的健康成长。

接下来说说为什么大湾区最收益的不是江门和肇庆。

关于江门和肇庆。从大湾区角度讲,不具备真正的大湾区核心地带,因为我们看到像纽约湾区、东京湾区、旧金山湾区,它们的面积远远小于我们的粤港澳大湾区,其实粤港澳大湾区的面积大,是因为把江门、肇庆和惠州扩进来了,这三个城市如果不扩进来或者扩进来一小部分的话,那么大湾区面积大大缩小、扩进来以后面积好像搞得很大,其实它外部整个无论是人口的集聚度、产能的集聚度还是资金的集聚度都远远达不到中心区的范围。这就意味着,由于它们的进入反倒对大湾区的整体经济产能的提升和效益的提升其实是起缓冲和冲淡作用。所以,它们是一个大湾区的外围地带,它是没办法和湾区的核心地区相比较的,所以它的收益低于核心地区是正常现象。

很多人都在衡量到底是邻珠海中山的潜力大还是邻深圳的卫星城潜力大。

但是其实这两片区都是仅次于湾区东轴的核心轴线之外的这两个片区,它们是互有千秋的格局。从目前来看,中短期内的话应该说临深片区的潜力大一些,因为它直接收到深圳辐射的影响。那珠海虽然稍微偏远一点,但是现在有消息说深圳和珠海在建地下隧道,通了以后深圳和珠海的联系就更加紧密了,因为现在港珠澳大桥没有办法承载深圳到珠海的直接隧道问题,如果建成后,这将有利于两个城市的发展,这也实际上是把珠海纳入深圳的临深片区。所以,从长期来看,它们的机遇都是可以期待的。

现在港澳能否和广东一体化这个问题也是很多人讨论的。

但想要搞大湾区,我们的目标是想走向一体化,但事实上粤港澳大湾区一体化是非常困难的。为什么呢?因为这三个地方是三个独立的经济体,在WTO里边他们都是代表自己的一个国家和地区,所以它没办法来去整合,短期它们都是用自己的货币,三个地方三种货币三种经济体制,三种运行模式,所以粤港澳大湾区一体化是一个美好的想象,但是真正走到那一步还是有相当多的难度。

大致了解了下发展前景之后,我们讲讲房地产购买的一些问题。

如果有七八百万在深圳哪里买房比较合适呢?

首先要确定你是一次性付款?还是分期付款?还是首付要交比如30%?是首次买房还是改善性住房?每种情况都不一样。不管怎么样,在深圳这样一个狭窄的空间里,每一个地段都是豪宅区,如果能够付首付,那么哪怕买一个二手豪宅,都是一个很好的前景。还可以选择一些稍微新生的地方,这些片区作为新型城市的副中心,发展潜力蛮大的,也是可以选择的。

广州25000左右价格,是否意味着更多机会和更少的风险呢?

我们不能这么认为。因为过去几年来,广州的经济结构调整,产业结构调整速度慢了一点,所以它的经济的动力偏弱,它的人口增长,特别是资金的积聚偏弱,导致它反映到房地产价格上就没有很好的一个走势,平均价格没有上来。因此不能就认为它的风险小。当然它的前景看似应该比深圳的5万多似乎是应该有更大的增长潜力,到这个也不尽然,因为我们要考虑到它将来为了解决产业结构调整的情况,如果把高科技等很多金融产业,拉动性的战略性支柱产业调整过来,真正引导广州经济发展,产生更大的经济产出,这样整个经济面的好转就会对整个广州的发展产生好处。

名下有两套贷款,除了全款还有更好的投资策略吗?

现在贷款难度越来越大,利率越来越高,如果要维持很高的贷款,其实对长期发展也压力很大。所以要调整个人投资结构,不要特别主张贷款很多款去买房,要根据情况去做一个妥善性的平衡和决定。

深圳户口在一线城市里相对来说还是比较宽松,以后会不会有收紧的迹象呢?

今年前两个月深圳政府的高层已经有一个表态了,就是对下一步的落户问题可能会适当的收紧,因为如果每年人口进入的太多,可能会对城市的整个管理运营,整个城市的政策产生很大的压力,所以这样的一个高层表态的话,有可能最后化成政策,政策就是在趋紧。

现在很多家长为了孩子能够考上一所理想的大学而去深圳或者北京落户,但是深圳户口真的可以在参加高考的时候比内地很多省市更容易考好学校吗?

当然可以。但至于落在北京还是落在深圳能够对未来孩子就学的便利我觉得可能也不是完全能够通过落户深圳或者北京来解决的,还是要针对家庭具体情况来选择在哪里就学。

深圳分西进和东进,发展湾区,东进的龙岗还有机会吗?

去年比较强调东进。今年的话又强调大湾区西吐西进,所以它的机会相对来讲比东边大一点。毕竟经济的重心应该还是在西边偏重。但是东面也是有一定机会的,毕竟他还是着眼于深圳对周边城市。

最后来讲讲房产税,这对购房者也是很重要的。

房地产税国家提了很多年,为什么一直没动呢?因为房地产税是国家税收制度完善的一个重要步骤,当然对房地产的调控也是有影响的,特别是对于为国家增加税收渠道,因为原来过去十几年来我们更多地依赖于土地财政,那么现在整个房地产由增量市场向存量市场发展,也就是从一手房向二手房市场转化中间,转化比例越大越有利于做房产税。因为存量市场远远达不到成本,所以未来可能不会那么快推出,但是还是要看实际情况来决定到底什么时候实行或者说差异化的实行房地产税。

以上部分信息由铭盛居地产提供。

要想圆置业梦,就要全面了解购房需求,但切忌过度观望,错失购房好时机。

与其盲目等待,不如择机上车。

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