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关于地震对房地产市场影响的分析 (2008/7/8 20:25:24) [发送到微博]
关于地震对房地产市场影响的分析
 
 
前言
   通过“512汶川地震”这一灾难性的、同时也是不可抗力的事件以后,目前又处在国家宏观调控时期,7、8、9月的传统淡季。包括一些知名开发企业(如:万科、中海等)目前都处于举步为艰的状态,小的开发企业更是苦不堪言。地震后各个销售中心的人流稀少,还有个别楼盘一天没有接到一个客户的情况,极少数购房需求者较以前显得尤为谨慎,房屋的结构、抗震性成为眼下购房者最为关注的核心问题。而目前的市场最需要的是人气,没有人气,谈何商机,谈何成交?由此,也希望开发商领导作好房地产市场低迷的心理准备。据了解地震后四川涌现大部分人分流到外地避“难”,而前期有部分意向客户也推迟了买房的打算。鉴于以上情况,在近阶段要做大量的广告宣传、出台新的促销政策已经是不可能的。因为,目前整个房地产市场的售楼部咨询客户相当少、几乎没有,有咨询的客户他们最关心的问题是房屋的结构、抗震性、价格及优惠幅度;而最关心的是有没有人气,要怎样才能把售楼中心的人气有效的提高,有了人气才有商机,才能有效的提升销售业绩。
 
 
一、地震的形成
  科学家认为,地震是由于变形岩石的弹性回跳,是地球上部沿地质断裂发生的突然滑动,这种滑动沿断面扩展,滑移破裂传播的速度小于周围岩石中的地震剪切波波速。存储的弹性应变能使两侧岩石大致回到先前未变形位置。因而,大多数情况下变形的区域越长、越宽,释放的能量就越多,地震的强度也越高。岩石的垂直应变也很常见,在这种情况下,弹性回跳沿倾斜断面发生,引起地表水平线沿垂向垮落并形成断层崖。大地震造成的断层崖可达好几米高,有时沿断列走向延伸几十或几百千米。
二、房屋的抗震
  一般来讲,房屋在建造时都有一个设计标准,国家也针对房屋的抗震能力出台了相关的具体政策。房屋在达到抗震建筑标准的同时,老百姓更关注的是在发生地震的时候,哪种建筑结构的住房更安全?目前市场上民用住宅最常见的建筑结构形式主要包括:钢结构、框架结构和砖混结构。这3种结构的住房在抗震方面有着一定的区别。
1、钢结构住宅     抗震级别★★★★★
  钢结构是以钢材制作为主的结构,是主要的建筑结构类型之一。钢材的特点是强度高、自重轻、刚度大,同时由于钢材料的匀质性和韧性好,可有较大变形,能很好地承受动力荷载,具有很好的抗震能力。
2、框架结构住宅    抗震级别★★★★
  即由钢筋混凝土浇灌成承重梁柱,组成骨架,再用空心砖或预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、陶粒等轻质板材作隔墙分户装配而成的住宅。墙主要是起围护和隔离的作用,由于墙体不承重,可以用各种轻质材料制成。又叫现浇结构,它是以梁和柱来承重,它的梁、柱还有楼板都是现浇而成的。房屋的结构可以随客户的意愿而改变。现浇的房子抗震度比较高,防水性比较好。目前,高层住宅的建筑结构主要采用这种方式。框架结构中,还有一种框剪结构住宅,又名框架——剪力墙结构,它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合,吸取了各自的长处,既能为建筑平面布置提供较大的使用空间,又具有良好的抗侧力性能。这种结构的住房在抗震性能上也有不错的表现。
3、砖混结构住宅     抗震级别★★★
  砖混结构住宅中的“砖”,是指一种统一尺寸的建筑材料,也有其他尺寸的异型黏土砖、空心砖等。“混”是指由钢筋、水泥、沙石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料,包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合,所以称为砖混结构住宅。由于抗震的要求,砖混结构住宅一般以多层住宅为主,其抗震性能比起上述两者相对弱一些。
4、何种户型的房子安全
  地震除了和房子的建筑结构形式有关,与户型也有着很大的关系。跃层、复式和错层户型的房子虽然在居住的舒适和美观度上有着平层无法比拟的优势,但是从抗震的能力上来讲,平层的房子抗震性最好。
三、 地震造成的影响分析
 1、根据地震从经济角度对区域房地产宏观环境影响的分析:
PEST宏观环境分析模型
对区域房地产宏观环境的影响
经济
指标
走势
GDP
持续走高
Ø  四川地震对2008年中国GDP增长的影响仅会局限在第二季度;而之后的重建工作还有助于实现下半年固定资产投资增长;
Ø  地震不改变中国宏观经济稳定增长的长期趋势,未来1-2年房地产行业的景气程度依然起决于国家宏观调控政策力度。
CPI
持续走高
Ø  短期将对全国粮食及猪肉价格造成一定影响,增加国内通胀压力。
货币
政策
持续平稳
Ø  货币政策整体继续持续从紧,区域结构性放松是以非震区货币政策的进一步紧缩为代价;
Ø  轻灾区城市(如:成都)在相对宽松的政策环境下,房地产市场存在迅速复苏的可能性;而前期房价增长的城市(如:深圳)可能短期将面临更为严厉信贷政策,加长自去年房地产市场的调整周期。
财政
政策
持续走高
Ø  扩张性财政政策在灾区将有明显体现。这种正面效应在中长期对四川的非重灾区大都市,经济促进作用更明显;
Ø  区域基础设施的重新规划、改善带来的更大投资潜力。
上游原材料价格及人力成本
持续走高
Ø  上游原材料的需求放大将打破2007年钢铁、水泥等上游产业的供求平衡,造成供应短缺,形成原材料涨价的驱动力;
Ø  政府将短期内通过行政手段实施价格控制,为灾区重建提供足量的原材料和劳动力供应;
Ø  四川轻灾非重建城市将可能面临原材料供应短缺的风险,进而推高房地产公司的建安费用。加之四川是劳务大省,灾后农民忙于灾区重建,人力短缺,劳动力成本将会绝对发生上升,这将降低开发商开发项目利润率下降恶化现金流风险。
2、地震对房地产市场的恢复周期
  据专家分析:本次地震只会对四川区域的资产市场造成短期负面冲击;但是由于四川房地产市场前期已处于宏观调控期,且开发商、特别是品牌开发商囤积了大量土地,面临银根紧缩,急需回现的困境,由此专家们认为房地产市场的恢复周期将可能超过6个月甚至更长的时间,具体的恢复时间将取决于市场信心的建立速度、货币政策的金融支持力度。
3、地震对购房者造成的影响
  Ø  重庆本地自住客户: 地震在短期内对自住购买者将造成一定的心理阴影;而在中国现阶段地震险制度性缺位、以及灭失抵押品不终止债务债权关系的法律框架下,这种购买负面心理可能会得到加剧。我们预计,政府如果出台类似地震险的保障业主权益的政策条例,则本轮地震所引发的各类换房刚性需求将得到快速释放,整个市场将迅速重拾上升趋势。反之,刚性需求将会受到压抑,而轻灾区的投资需求将寻求另外更为安全的城市,整个重庆房地产市场将继续保持较长的调整状态。但是考虑到重庆属于轻灾非重建城市将可能面临原材料供应与劳动力供应短缺、建安成本与劳动力成本继续抬高的风险,我们认为即使调整阶段出现恐慌抛盘,价格下调空间仍然有限。
  Ø  周边市县镇投资自住客户:地震将可能引发周边县镇客户投资需求与自住需求的出逃,由此可见目前的房地产市场投资客户基本为零,所以重庆的房地产市场在未来是否能稳定,关键依赖政府对地震险的出台,以及相关稳定民心的政策对购房需求者的引导,并通过地震鉴定结果稳定客户的购买心理。否则,重庆房地产市场将面临一般的购买需求在短时间消失的可能性。
4、地震对三级市场的影响
  通过调研分析:地震后整个房地产市场的购买需求不明显,但租赁市场将保持兴旺,进而带动住房租金的大幅上扬。考虑到重庆市商品房有一定的空置率,我们预计地震后三级租赁市场会保持一定的活跃度,租金会小步提高。
关于三级销售市场的表现,我们认为与二级市场十分类似,取决于地震险的出台。若政府出台类似地震险的保障业主权益的政策条例,二级市场的换房需求将为三级市场带来大量旧房,我们判断这可能会拉低整个三级市场的供应质素,影响三级销售市场的活跃度。反之,三级销售市场将保持目前的平淡格局,不会发生明显改变。
5、地震后客户重新对居住房屋的认识
  地震对购房者选择住宅物业类型产生重大影响,预计未来购房者倾向低密度抗震产品,在未来6个月甚至更长的市场恢复阶段,低密、多层将引领市场复苏。开发商将主动寻求高层建筑抗震减灾技术革新。与此同时,地震将为花园洋房带来最大的溢价空间,别墅其次。而高层建筑将面临销售价格回落、价格体系重建的挑战。
6、地震前后客户对产品需求的数据统计
  重庆市区虽然未被此次地震影响生命与财产安全,地震前倾向购买高层与超高层集合住宅的消费者数量,在地震后下降了100%,仅占购房人群40%比例的购房消费者倾向选择高层与超高层集合住宅,大大低于地震前80%的比例。高层建筑将面临销售价格回落、价格体系重建的挑战。高达50%的购房人群在地震后倾向选择联排别墅与花园洋房,比地震前上升了150%,这意味着在未来6个月甚至更长的时间市场恢复阶段,低密、多层将引领市场复苏。
7地震对高层住宅与花园洋房的影响最大
 
 
  超高层居民在准备换房升级时,震前25.9%的高层居住选择率在震后下降为7.9%,降幅高达69.5%;而花园洋房在地震后受欢迎度大幅增加,增幅为489%。开发商将主动寻求高层建筑抗震减灾技术革新,以突破销售壁垒,与此同时,花园洋房具备进一步提价的市场潜力。
  进一步基于消费者对住房产品类型震前-震后的需求变动分析,可以发现:地震对多层住宅产品与别墅产品的价格支持具备正面影响:其中多层住宅产品价格由地震带来的溢价空间最大,无论是产品升级客户还是首次购买者,花园洋房宅都将成为最受追捧的产品类型;别墅产品由于产品本身的特殊性,地震对其价格敏感度相对较低,具备一定的地震溢价空间。相反,高层与超高层住宅产品由于地震负面影响,将面临价格贬损的可能性。
 
 
8、地震对购买区域的影响
  地理位置相对安全的住房也将具备较强的“安全溢价”空间,这意味着将迎来新的一波主动郊区化,根据目前城市土地发展空间,我们预计蔡家组团与大学城将成为主动郊区化的重要基地。除住宅产品差异能为物业价格带来不同的溢价影响外,是否处于相对安全的位置也将为物业带来“安全溢价”。根据消费者调查显示,60%的消费者在震前选择居住于郊区,在地震后,70%的消费者倾向选择城市近郊区生活,上升幅度为17%,这主要是消费者认为密度高的城市在地震中安全度更低。
9住宅物业价值要素重要度排序
  地震后消费者对住宅物业各价值要素发生比较明显的变化,值得注意的有:
  Ø  对房屋安全关注度大幅提高:其中土地条件(是否在活跃的地震带、是否为废弃再利用土地)与房屋结构成为购房者最为关注度影响因素。
  Ø  对产品本身的布局关注度大幅下降:消费者在震后对住宅产品的平面布局与房屋尺寸等方面关注度相对降低最大,成为购房者最不关注的价值要素。
四、地震前后住房价值要素对消费者的影响度分析
 
 
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