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博主
姓名:陈仁科
单位:广州中旗房地产顾问有限责任公司020-38032975
职位:董事长
访问人数:3797925
博客等级:
搜房网币:
博主公告
    【陈仁科老师现任】
    北京大学房地产研究员
    北京大学房地产专家委员会副主任
    清华大学、浙江大学、中山大学客座教授
    碧桂园、中冶、中铁、中粮、中电建、北京金融街、香港恒基、上海复地、大连一方等30多家房企特聘顾问导师
    广州中旗房地产顾问有限责任公司董事长
    
    【出版著作】
    《地产6堂课:拆掉开发商思维里的墙》
    耗时三载 增删五次
    国内第一本实战派房地产开发教材
    荣登当当网2013年各部门经济类新书热卖榜第6名
    2015年年底制作推出有声版《地产6堂课》
    
    【联系方式】
    公众微信号:chenrenkedc
    联系方式:13763338075
    电话:020-38032971/38032975 转806
    
    【媒体评价】
    从亲身实践中锻造出来的房地产实战派策划大师,处于金字塔最顶端的国家级房地产专家;
    曾亲力主持国内十数个滞销、积压项目令之成功翻盘,被业内惊叹为“上帝之手”;
    
    【自我评价】
    非专家非大师,不过一把走在地产的刀;
    从业十数年,用敬畏之心对待项目,用感恩之心对待市场;
    策划唯道,求则失于道矣,是以爱名爱利,在取不在求;
    铸本心、挥利刃、述文字,但求无愧于心、无愧于策划,如此而已!
    
    【核心观点】
    策划决定产品,产品决定市场;
    地产策划必须始于地块研究;
    客户研究贯穿于地产策划之始终
    
    【典型项目】
    北京金锣湾商业中心、抚州、丰城洪客隆购物广场、哈尔滨万味源商贸城、中旅商务大厦(写字楼)、广州长湴家居中心、青岛城阳商业中心、新疆阿克苏现代城、大连隆泉华庭、成都金林半岛(极品别墅)、景德镇CHINA雅筑、武汉大洋彼岸、武昌七星雪香花园、江西丰城希尔顿、北京机场国际公寓、太原飞云现代城、新余洪客隆、重庆巫山新朝时代广场、四会大沙商贸城、营口罗马庄园(占地600亩)、沧州加纳里花园、唐山罗马世纪城、山东泗水综合体项目(总体量70万平方米)、烟台万豪伊顿、广东有色金属总部基地、中山天乙湾(别墅)、滕州大同天下(900亩大盘)、恩施首府、呼和浩特恒泰盛、丽水文化地产项目等
正文
仁科专论 | 小镇的多元主题千万不要“拉郎配”! (2018/8/23 10:20:12) [发送到微博]
 

编者按


小镇的主题能随意组合吗?答案是否定的。小镇的主题可以多元组合,但决不可“拉郎配”式的随意拼凑。小镇开发的规模少则几千亩,多则上万亩,单一的主题显然无法支撑小镇从生产、生活到生态的整体营造,必须进行多元主题组合并行。



本文章为陈仁科原创,如需转载请注明作者及出处。






如何进行多元主题组合并行呢?我认为这一切必须结合资源与市场需求来确定,什么样的资源对应什么样的市场,市场的大小决定了主题的取舍。多元组合并行的关键,是要研究透各主题之间的逻辑关系,不能生拉硬扯,强行“并线”。如:智能主题、航空主题、金融主题就与康养主题八杆子打不着,你走你的阳关道,我走我的独木桥,两者之间没有多少关联,所以,多元主题的选择要谨慎。


多元主题组合在对接与并行中会出现哪些问题?如何规避?怎样协调?如何让对接形成合力,发挥最大效力?本文试从各主题之间的内在关联来阐述多主题组合并行应注意的几点问题。


01


并列与递进

绍兴黄酒小镇是浙江省首批37个特色小镇之一,在定位黄酒这一主题后,又延展了特色医疗、健康养生、商业休闲、文化教育、餐饮民宿等与之相关联的主题。


黄酒香气浓郁、甘甜味美,含有氨基酸、糖、醋、有机酸和多种维生素,有促进血液循环、补血养颜、抗衰老、保护心脏、舒经活血等功效,是世界上最古老的酒类之一,唯中国独有,以绍兴黄酒的酿造历史最为悠久,最具代表性。



借用黄酒的中医保健功能,特色医疗、健康养生就成为自然而然的两个主题,医疗和养生又绝不是一天两天就能见到疗效的事儿,那么小镇的设计者必然要考虑民宿和餐饮的问题。人只要住下来,休闲与娱乐就定然不会少,因此,商业休闲中心、越秀演艺中心、民宿酒坊街区、酒乡风情体验就会应运而生,共同构成了以黄酒为主题,集文化、旅游、康养、医疗、风情为一体的特色小镇。



与黄酒并行的各个不同的主题,都与黄酒存在必然的、内在的关联它们的逻辑关系是并列和递进的,它们之间齐头并进、相辅相成、相得益彰不仅丰富了特色小镇的产业群,而且又很好地促进和推动了黄酒这一主题。


02


互补与互助

中国正快步迈向老龄化,越来越多以康养为主题的特色小镇如雨后春笋般涌出,目前,老年人康养产业正与其他关联产业自成体系地形成一个全新的发展领域——大健康。这里,我们用“大健康”为例来阐述多元主题并行中“互补与互助”的关系。


大健康的理念更为宽泛,涵盖的内容更多,不仅是个体身体健康,还包含精神、心理、生理、社会、环境、道德等方面的完全健康。中国有悠久的中医养生文化,大健康以健康养生为基础,自然少不了中医和康复医疗机构的介入,但这只是从身体和生理层面上说的。如果再从老年人精神和心理层面上深度剖析,要让老人心甘情愿地喜欢、接受康养,必须先打消他们心头的顾虑。



那么,老年人都有哪些顾虑呢?对于家庭而言,儿孙是他们最深情的牵挂。中国素有“老小孩”“隔代亲”的说法,人上了年纪,尤其喜欢跟孙辈们在一起享受天伦之乐。那么,能否在康养小镇增设幼儿教育这一主题呢?譬如设立半托式幼儿园,白天,孩子上幼儿园,晚上由爷爷奶奶、外公外婆接回。周末,爸爸妈妈从城里赶过来,一家人在康养小镇其乐融融地团聚,这是两全其美的好事。小镇甚至还可以根据需要修建一些小型旅馆,为周末团聚的一家三口开辟一个独立空间。这样,既解决了老人们牵挂惦念孙儿之苦,年轻的爸爸妈妈们又可以从照顾孩子的劳累中解脱出来,从而可以专心工作。


在孩子上幼儿园之后,老人们还有充裕的时间可以干自己喜欢的事儿。比如:可以上老年大学学习太极拳、书法、音乐、国画、舞蹈;还可以上棋牌室与老友们在“楚河汉界”里大战两百回合;可以听琴品茗,于茂林修竹、小桥流水间感受茶道的精致与清雅;更可以在健身房挥汗如雨,在体育场跑步遛弯,这是多么惬意的生活。小镇还可以增设剧场、游乐、演艺、动漫等大人与孩子互动的主题。总之,只要能满足老人们精神文化需求的主题都可以上。但,必须建立在需求之上。



幼儿教育、文化休闲、体育健身、餐饮住宿这些主题与康养主题相互依存、互为补充同时,这些主题又给大健康注入了无穷活力,推动着这个阳光产业良性发展。


03


需求与体验

贵阳南奥都匀足球文旅小镇凭借优越的地理环境和生态环境优势,在最纯粹的自然中构建旅居、玩乐、养疗、研学为一体的深度旅居体系。如果只做足球小镇,办足球学校、训练基地、比赛、交流活动等满足足球人的需要就够了;但如果要做足球文旅小镇,就需要把足球文化、足球休闲、足球娱乐等要素都融进去,不仅只是给足球人,而是给足球以外的更多人带来足球文化的深度体验,用深度体验来吸引球迷以外的更多人。



中国人对足球的热爱程度远低于乒乓球和羽毛球,是一个比较小众化的体育运动项目,尤其是国足几十年裹足不前,更是让许多粉丝心灰意冷。虽然,也不乏众多不死心的“铁杆球迷”和足球爱好者,但光靠足球这一主题,势必会不长久。试问:如果没有足球比赛,没有足球培训,偌大的运动场地和设施就让它空着吗?比赛是短暂的,激情会稍纵即逝,这就需要寻找更多与足球相关的主题进行联动,扩大游客需求与体验范围。


国奥都匀成功之处在于,以足球娱乐为核心,结合足球文化、音乐 、美食、旅游等多元素联动,建立了文化休闲区、球场运动区、球迷狂欢区、山体户外运动区等多元主题。这就弥补了单一主题的短板,让足球小镇没有足球赛事与培训的时候,依然拥有足够的人气热度。


04


对接与联动

特色小镇建设的主流方向不应仅局限于旅游,而是通过发展旅游来提升经济的发展,发展经济离不开先进产业的导入,尤其是高端产业、阳光产业,产业集聚才是特色小镇发展的核心


产业的对接必须结合小镇的资源,包括气候资源、文化资源、交通资源等,不要异想天开,更不能拍脑袋决定,只有结合资源的产业对接才能够解决产业结构雷同、重复建设的矛盾,从而提高产业对接的效率


同样是打造玫瑰主题的特色小镇,却因区位、资源、市场的不同,使对接的主题也发生了相应的变化。比如:云南玫瑰小镇以“爱情”为主题,集玫瑰种植、玫瑰产品研发生产、旅游观光、电子商务销售为一体,建成了“玫瑰爱情主题小镇旅游生态圈”、“玫瑰全产业链生态圈”、“金融资本对接经济圈”、“村域区域联动经济圈”为一体的小镇。



苏州占据人文、地理之优势,尽显特色小镇之功效。这里的玫瑰小镇以“婚庆”为主题。重点发展玫瑰产业、婚庆产业、文化创意产业、旅游度假、休闲娱乐,创新产业结构,建立全生态产业系统,构建玫瑰花和太湖水的自然融合,实现爱情、亲情、友情的和谐发展。


内江玫瑰小镇却以“艺术”为主题,集玫瑰花海、爱情谷、创意园、温泉酒店、彩色村庄、3D画群、爱情大道、休闲康体、星空帐篷等于一身,打造四川知名“慢生活”玫瑰小镇。



产业对接的出发点是依据产业承接地的资源、产业结构特点和特定优势通过产业对接实现与当地市场、产业结构的有效衔接,产业发展规模、产业定位更适合承接地的需求,使产业对接双方的社会经济资源得到有效利用,产业特色更加鲜明,区域分工水平和专业化生产水平进一步提升。各地都围绕“玫瑰”做文章,因资源与市场的不同,就会定位不同的主题,并因地制宜、量体裁衣地对接不同的产业,使产业之间形成积极的联动效应


05


表达与呈现

小镇主题定位要准确,表达要鲜明,要突出一个中心,一个主体(不是主题),这样才能形成合力,更有效地将主题所要表达的主旨与精髓呈现给游客


如:安徽首个“军事主题影视小镇”,定位是以军事旅游、拍摄为主题的基地,集感官享受和旅游体验于一体。主题的表达全部与军事题材相关:如:军事影视拍摄、军事文化展示、军事技能训练、军事旅游体验、军事战场观光等,呈现给游客的是强烈的视觉冲击和特殊的体验与感受。



这类主题的表达,突出了新奇二字。大多数人对军事题材都很陌生,尤其是对一些武器装备等实物,更是难得一见;再者,如何拍摄军事题材的电影、电视剧,对观众来说也是新奇的,如果有这样的观摩机会,谁会拒绝呢?亲自体验一把军事拓展训练和野营拉练,评判一下自己的“军事素养与实力”,这些活动项目对游客来说极具挑战性和竞争性;参观军事博物馆,了解历史,增长战争、军事、兵器等方面的知识,我想对多数游客来说,还是很具吸引力的。


军事题材小镇呈现给游客的不仅是新鲜奇特的感官刺激,更为增长知识,培养爱国主义情怀提供了一个学习与熏陶的平台。主题的表达必将更进一步,由表及里、由浅入深,升华为精神层面的内涵

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