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住宅赚快钱商业赢后市 地产巨头挺进商业地产 (2010/8/5 8:47:29) [发送到微博]
 

尽管国际金融危机过后,商业地产市场的复苏远比住宅市场缓慢,但据高力国际物业统计数据显示,在今年的第二季度,商业地产复苏明显加快,在楼市政策调控的影响下,开发商纷纷转战商业地产,加大对商业项目的投入比例。那么,开发商为何重拾商业地产那块旧“贝壳”?

 

现象

 

地产巨头不约而同挺进

 

6月,保利斥资12亿元拿下武汉一块商住用地,再次用实际行动表明其进军商业地产的决心。

 

该公司相关人士透露,如果有地块含有一定的商业配套且地段好、价格便宜,公司还会考虑再拿地。

 

早在今年4月,保利高调对外宣布,未来3~5年,公司持有商用物业的投资比例将增大到全部投资的30%。其中,今年5~6月保利分别在成都、上海、广州、南昌及武汉等地拿下商住或纯商业地块不下10宗,斥资近百亿元。

 

6月9日,万科企业股份有限公司对外发布产品策略:首个城市综合体龙岗中心区项目正在紧锣密鼓地筹备中;将在明年和后年分别投产两家酒店……“深圳万科将从单一的住宅产品升级为多元化业态经营。”万科集团副总裁、万科深圳公司总经理杜晶表示。从今年万科在深圳所推出的产品线来看,商业地产的开发已占到万科业务核心的较大比例。

 

此外,一直被业内称之为“退出地产五小虎”的合生创展在商业地产上也不甘示弱。日前,该公司在公布2009年财报的同时,其新任总裁薛虎也首次披露了该公司制定的5年发展规划。目前,该集团在北京、上海、广州等地有11个商业地产项目启动开发,部分项目将在今年投入运营和招商。其中最大的动作,就是启动了投资70亿元、位于上海副中心五角场的合生国际广场。按规划,合生创展未来商业物业对营业额的贡献率增加至20%。

 

有市场分析人士认为,商业地产与住宅地产分庭抗礼的时代已悄然来临。未来10年,住宅开发与商业地产的此消彼长是整个楼市的发展趋势。对多数企业来说,向中长期收益率与住宅不相上下,而政策风险小很多的商业地产进军,是转型的首选。

 

探因

 

政策调控令住宅开发受限

 

在楼市发展中,开发商的资本原始积累就是从住宅开始。为何近期房企巨头纷纷喜新厌旧,将绣球抛向商业地产?专家表示,这与近期市场调控政策密切相关。

 

满堂红研究部高级经理周峰表示,开发商倾向于开发哪种类型的物业,既有市场的需求量决定,也受开发风险的转移影响。在今年4月多个调控政策的联合作用下,二季度住宅市场的成交量大幅萎缩,买家进入住宅市场的意愿不算强烈。而部分投资型资金从住宅领域逐步转移到商用物业市场,导致这一市场的有效需求放大。与此同时,住宅市场的成交萎缩也令开发商的开发风险逐步加大,若银行的信贷政策不变,低迷的市场环境便很难马上转好,这就促使开发商加重商业地产的投资比例。

 

政策调控也让商业地产的优势凸显。房地产营销策划专家谢逸枫认为,自“4·17”新一轮房地产调控开始以来,在住宅遭遇严厉调控时,一向信贷条件严格的商业地产,原本的短板不再明显,“商住倒挂”局面有望加速改写,全国商业地产价值越发凸显。另外,目前一手住宅市场已聚集了大量资金急需寻求新的投资渠道,处在政策“孤岛”的商业地产就成为各路资本新的追逐目标。而从住宅市场流出的大量资金,更多是将商用物业作为其资金的短期“避风港”,并且放量不足住宅10%的商铺,今年将表现出强劲的增值动力,由此带来巨大市场需求,有可能成为2010年的投资首选。

 

一位商业地产的操盘手感叹,地价成本直接影响着开发企业最终的利润空间,2008年以前的项目最终售价基本上是地价成本的3倍,但现在的情况有所不同。以广州市为例,开发企业拿地成本较之前几年明显增加,即便是在近郊区,楼面地价成本达到7000元/平方米的案例并不在少数,但就地块所处的位置看,建成后的项目售价又不能简单地按3倍的计算公式来确定。若最终的售价是地价的2倍左右,则住宅的利润空间肯定“缩水”。

 

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