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新政下商业地产逆市飘红 只租不售是未来趋势 (2010/7/28 15:27:23) [发送到微博]
 

新政调控,使得住宅市场一片静悄悄,商业地产却持续活跃,许多投资客把目标从住宅市场转移到商业地产。

 

然而纵观今年已推出和即将推出的独立商业项目,多数只租不售,这让不少投资者有点失望,也让人回想起商业地产“返租销售”时代遗留的种种问题,“只租不售”是否成为商业地产发展的趋势?

 

当前状况:

商业项目集体只租不售

 

在上半年,开发商顺应市场需求“逆势顺推”,使得商业物业供需两旺。记者调查了解到,下半年城区供应的商业地产项目并不多,楼盘的商业部分下半年可能推出市场的有御泉山、黄旗印象、江南第一城、景湖时代城等,独立的商业项目有第一国际汇一城、星河传说的星河城以及金域华府商业项目。这仅剩的少量商铺,体量较大的独立商业项目基本上坚持只租不售,剩下可售的更加少得可怜。

 

星河城将统一经营管理,只租不售。

 

联华国际集团商业地产副总裁的李应聪表示,“作为购物中心来卖商铺很危险,以前就有很多失败的例子,即使是一小部分卖掉,都会影响到将来整体经营推广,搞不好就死在卖铺这个问题上。”李应聪认为,个体业主有自己的利益诉求点,要统一思想配合推广宣传很难,这将影响到整个购物中心未来的价值。

 

据了解,星河城早在去年12月,就与SPAR超市、保利博纳电影院、CKJEANS等品牌商家签约,作为联华集团打造的首个大型购物中心商业项目,定位中高端消费市场,以吸引东城区富人消费为主,进而辐射整个东莞城镇高端消费人群,该商业项目计划今年年底明年年初开业。

 

金域华府的商铺什么时候销售,也成为投资者关注的问题。昨日从金域华府商业地产销售公司中天力通地产获悉,该项目中天中央广场将持有经营不对外销售,至于部分街铺是否出售还未做决定。最为引人注目的是,沃尔玛东莞旗舰店就设在这里并在年底开业,这将辐射到四环路、五环路中央生活区和生态区,加上几个大楼盘在年底开发入住,这给开发商长期持有物业增加了更多的底气和信心。

 

“第一期没有大型主力店,街铺没有足够的人气,第三期汇一城只租不卖,引进吉之岛、电影院和溜冰场,带动人气,到时再对第一期进行调整。”第一国际汇一成销售代理公司思创动力营销总监王安明说。

 

王安明还表示,大型品牌超市百货主力店往往能够带旺商圈发展,而这些主力店进驻除了对租赁期、空间以及周边人流有要求之外,原则上不允许购物中心卖铺。他们认为,开发商卖铺会加大店铺经营的风险。

 

回顾:

卖铺后商圈经营萧条

 

只租不售对于开发商来说,意味着资金回笼周期长,中小型开发商往往熬不起。但如果全部销售让业主自主分散经营,不少项目最终萧条一片。因此,东莞不少商业项目都采取折中的方法,销售出去再收回来统一规划出租几年将市场培养起来后,交回业主自主经营。

 

然而,近两年随着返租到期潮到来可以看到,销售返租的模式依然无法使业主很好地经营下去。世博广场是东城最旺的商业圈,2004年正式公开发售,街铺返租三年,其他商铺采用十年返租,目前街铺已经过了返租期,其他商铺还是统一招商管理。记者走访看到,从A区的海雅百货、好又多,到肯德基、麦当劳,以及钻石世家、六福珠宝、中域电讯、国美电器等等,以及电脑城,带动大批人流进入。然而,销售返租的经营模式,也使里面部分区域经营不善。位于E区的世博儿童世界除入口处走道之外,多数商铺空出来,外围的部分商铺贴着转让或出租,里面几乎无人走动。入口处销售女装的店主告诉记者,除了街铺和通道的商铺之外,里面人流太少,许多商家生意做不下去了。

 

据悉,以餐饮业出名的第一国际,也是2004年开盘,尽管餐饮业名声在外,其他业态经营却相当惨淡。在第一国际第一期一楼,即使在白天的时候依然非常昏暗,因为几排的商铺都无人装修经营,即使靠近外围的商铺也很少人光顾。只有到了中午和晚上用餐时间,这里才会人流涌动。思创动力营销总监王安明表示,商铺卖出去以后,各个业主想法都不一样,特别是大的商业,想统一经营比较困难。

 

比起世博广场、第一国际,西城楼大街的业主和租户可能更加无奈。当时西城楼开盘的时候,一楼临街铺面价格在80000元/平方米之上,里面的一楼铺面是38000元-45000元/平方米,由于商铺价格高,周边商铺租金也达到每平方米三四百元,谁也不会想到分散经营、与周边商圈同质化竞争,最终导致今天租金跌到40元。

 

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