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万达退出房地产行业的原因 (2017/2/14 8:34:13) [发送到微博]

万达退出房地产行业的原因

文/周雨城

每年春节前,万达年会以及王健林的年终总结都是媒体关注的焦点,作为一个被商业地产耽搁了的歌手,王健林除了买买买,就是每年必谈万达集团的转型。从之前万达商业地产的逐步升级,到万达百货、万达酒店和万达旅游业的规模扩张,再到万达不断介入文化产业,万达的走出了一条不断升级的转型之路。今年,王健林一再强调要退出房地产业,给大家带来无穷的遐想。万达为什么要退出房地产行业,其中的原因王健林也屡有提及,往往是无关痛痒的说及几句。其实最主要的原因谁都能够理解,就是万达在地产板块的赢利情况不好,不得已而退出。

一、规模之限。随着万达的快速扩张,万达商业广场延伸到了祖国的各个城市,有的核心城市甚至布局有好几个同类型产品。同质化的城市综合体快速扩张总会受到一个规模边界的限制。每个城市的商业容量都有一个天花板,万达广场在一个城市的数量扩张变慢是一个必然的趋势。同时,由于扩张过于快速,万达广场很多都建到县级市。从中国县域经济的规模来看,其根本无法支撑像万达广场这样大的商业体量,随着项目所在城市级别的不断下移,万达的招商和运营受到了很大的挑战。在核心城市和三四线城市同时受到规模的限制,万达谋求转型也是势在必行。

二、模式受限。万达广场自动发展到第三代产品以后,万达进行了快速的复制。标准化的产品让企业规模得以快速扩张,万达呈现出几何级数的增长。但是,标准化的产品所带来的问题也是显而易见的。一个在缺少因地制宜的标准产品面前,其问题的累积也让万达的运营缺少灵活机动性。同时,在电商的强大冲击之下,万达的内部调整也缓慢无力。尽管一再更换百货的领头人,占有万达商业面积达到1/4的业态却一直不如人意。到现在,万达也基本对百货失去了调整的信心,其也从万达的主业中永久消失了。但是,万达商业的整合之路,才刚刚开始。

三、强大的同业竞争者以及核心竞争力缺失。万达的快速崛起,也让一些同行看到了甜头。现在新城,银泰,红星和华润等都开启了同样的快速扩张之路。特别是新城和银泰,基本采用了万达的原有的团队,采用基本相同的打法,快速拿地,快速扩张。新城号称2020年要开100个商业广场,银泰现在已建和在建的商业广场也达到40多个。世贸的商业项目也达到了20多个。万达大量人才的流动让其没有了任何的秘密,其赖以生存的快速战术,其他地产可以很快复制。万达已经没有了采用其产品进行地价谈判的绝对优势。另外,由于拿地成本升高,住宅开发的利润受限,万达的之前利用住宅销售利润补贴商业的模式已经不复存在。

万达的快速财富增长,其主要来源于优势资源的占有,规模化经营以及通过与政府的博弈,获取政策优势。由于拥有大量资源,同事资源处于长期增值过程中,万达一直以来,重视商业地产开发,轻视商业的运营。利用项目快速开发以及资金的快速运转,迅速从市场获利,使自己的规模呈现出几何级数的扩张。一方面,其对城市基础建设带来了巨大的生机,同时,由于轻视运营,产品单一,给城市的更新换代以及自身的升级带来了巨大的阻力。在持有大量不动产的情况,万达具备大量可以利用的资源,但是巨量的负债对一个公司来讲,并不是一件轻松的事情。万达的买买买即源于此。从万达新涉足的行业来看,院线无疑是万达最具竞争力的行业,但是其核心竞争力还是在于其资源占有,并不是万达院线的运营。万达旅游、体育、网络和金融都是万达新涉足的领域,效果还有待观察,不过就目前万达之前的操作模式来看,如果其还是采用重规模,轻视运营,其以后的结果怎么样真的非常难说。

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