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房地产项目的设计理念 (2018/4/22 13:37:59) [发送到微博]

房地产项目的设计理念

 

朋友买了块地,搞房地产开发,让我去参加他们的设计讨论会。于是我想了想这么多年,看过的房地产项目的图纸。基本上有以下几个特点:

 

1.尽量多建点

房地产项目按土地出让合同和规划许可,都有一个建筑面积的限制。但销售时是按建筑面积销售的,因此多建一个平方就可多卖点钱。比妨深圳市内,一个平方现在卖十万,多建600个平面,少说也要多赢5000万元。所以要尽可能多建。规定是允许少量超建的,如多建个500-600平方米按规定是允许的。

 

2.尽量想办法搞一点改建

基本上深圳的项目都有赠送面积。赠送面积是什么?就是在竣工验收后,通过加板加梁加柱加屋顶、加墙等来增加建筑面积和使用面积。这就是常规所说的偷面积。有赠送面积,楼就好卖。外国人说我们就会搞地产,我们的会搞地产就在这偷面积上。有些地方管的很死,其地产就活不起来。商业要活跃,就要有违规的现象,如果限制死了,就死水一泓。

 

3.在规则范围内增加一点使用空间,至少要从视角效果上增加了使用面积

凸窗落地、尽可能地加大阳台、管井外置、公共空间阳台化与格构化、窗户加大,有时候还要利用层高计算规则来搞增加使用面积。这些可能增加使用空间,或者把一些必须建的构件不计入或少计入建筑面积内。架空层是不许建筑面积的。可以把保安房、消防控制室、弱电控制室等设在架空层,在竣工验收后加上墙,这样就会把原设在地下室等处的空间腾出来。

 

4.柱子、梁按墙的尺寸来设计,把门洞的尺寸提高至梁底。

柱子、梁按墙来设计后,房间的空间就规整、便于利用。看起来少折弯和拐角,也少突出和碍眼。当门洞的尺寸提高到梁底后,可以减少过梁这样的小构件,有利于建筑成本的下降。

 

5.便于施工

   早期的房地产项目的外墙线条多、装饰构件多。渐渐地这些设计少了。为什么?节约成本的需要。如果设计的图纸容易施工,施工成本就会下降一点。同时施工容易,开发进度也容易把握。

 

6.提高销售价高的产品比例

   一般来说别墅、商铺、高层住宅的高层部分、朝向好的、窗外景观好的,售价就可高一些。于是一些项目就想方设法地建一些别墅、商铺。把楼栋建高一点,也可以腾多一点空间来绿化造景观。这样项目就好卖一点。一般情况下,楼层超高,价格也卖的可以高一点。因此倾向建高层而不建小高层。

 

7.小区布局或规划时把建筑成本考虑进去

目前,由于人工成本大大上升,高层(30)的建筑成本低于小高层的建筑成本,更低于多层的建筑成本。因此在规划时,尽可能地建高层。

 

8.不要有艺术或社会情怀

商品房就是商品,追求的是利润。因此商品房开发,其目的就是赚钱。一旦带上感情与情怀,项目就很难卖出好价钱。普遍的购房者不会理解什么建筑艺术,他们关心的就是居住。所以一切要以卖楼为终极目标。

也就是设计要简化、标准化。盖楼、卖楼,少花钱、多赚钱就是硬道理。

 

9.户型大众化、实用型

    设计人、开发者喜欢从个人的习惯和喜好甚至家庭出发来设想一个户型,而不是从好卖的角度去设计户型,这样的思维方式不是开发商品房应该保持的商业冷静。房地产业都搞了三十年了,什么户型好卖,很容易发现。小开发商没有必要去摸索,只要把大地产公司的最好卖的户型抄过来就行。现在几个大地产公司都搞标准户型,把他们的拿过来照葫芦画瓢。

10.多搞点车位

现在的家庭,没有车位居住不方便。在现有规划允许的情况下,成本许可的条件下,多建几个车位,这也许是一个好的促销方案。

  
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