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房子还能卖多少 (2018/4/11 18:15:58) [发送到微博]
 房子还能卖多少?

 

一个老板,春节前经朋友介绍,让我去他那上班。节后一直拖着。今天约我们去同他谈。由于他的项目目前进展比较慢,他原计划只改造2万平方米的用地,现镇政府希望他改造8万平方米,于是要重新作规划,项目暂时用不了工程人员,所以他暂时不需要人。尽管工作没了,但此事并没有引起我的注意,倒是他的一句感慨,让我印象很深。建这么多房子,以后怎么卖?

在深圳,房子基本上不愁卖。在手机上查了一下,说深圳的实际人口已超过2100万人。现在已完成的建筑面积约10亿平方米(资料说的是深圳的违建有4.28亿平方米,点深圳总建筑面积的43%)。如果从人均100平方米建筑面积来看,深圳还要建10亿平方米的建筑才能满足深圳居民的建筑要求。还不说深圳每年还要增加人口。所以说深圳的房子是不愁没有需求的。关键是价格上到何处。也就是供需之间的平衡点在何处。

夜间走在深圳的路上,看各居民楼,基本上亮灯率在70%以上。走在城中村,基本上每间房都住着人,甚至一间住几个人。深圳的建筑不缺需求,关键是购房的钱从何而来。

08年在盖万科的楼时,当时房价猛跌,王石在万科内部讲话,说深圳有8万户家庭金融资产超过5000万元,而深圳每年只有5万套房子出售。从王的观点来看,深圳的房屋的有效需求是足的,反而是有效供给不足。这一点来看,深圳这近十年的楼价狂涨是有基本面的。未来深圳的房屋开发的市场前景如何?由于深圳每年的上市公司新增加的多,需求仍将旺盛。曾经有人预测在深圳的房价未超过香港前,上涨是必然的事。

但离开深圳,到深圳相邻的东莞和惠州,情况就不大相同。东莞要好一些。深圳周边惠州的楼盘基本上都是没有灯光的。这只是说明没有人住。但是这些楼基本上都已销售。为什么会出现这种情况,更多的原因是配套跟不上,没有就业市场。但楼都卖掉了,原因就在于炒楼。人们在赌楼的升值。

内地中小城市的情况可能会迥异。尽管前几年因为去库存的刺激,房价是上涨了。但由于房屋空置的多,人口的减少、就业机会的减少,建筑需求就会下降。渐渐地鬼村、鬼城会多起来。

离开深圳去其他地方搞房地产开发,看前景,关键是看它的人口流动趋势。除非有异外的机会,否则一个年轻人减少的地方还是不要去建的好。

 

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