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2017青岛楼市的基本总结 (2018/1/11 8:05:11) [发送到微博]
 2017年的青岛楼市总体是继续高烧的一年。自三月调控之后,市场不但没有降温,反而高温范围持续扩大,下半年也没有降温,更是火上加爆,高温范围扩大的胶南平度等冷静区。在如此局面下,很多区域的管制也很严厉。

总体市区价格上涨幅度大约在两三成到一倍之间,成交套数和面积和去年总体平衡,但因限制签约的原因,最后数字出现较大缩水签约近19万套和超过2000万平,销售总额超过2300亿。

十强的门槛和去年持平,依然是40亿元,作为首席的万科第一次突破百亿了,作为黑马的融创四个月就冲进前三,作为意外的万达大致退出江湖——有人欢喜有人忧

根据腾策的排名。2017青岛地产前十强销售额如下:

万科113亿   海尔77亿    融创58亿   龙湖57亿   万达56亿   

和达50亿    中建48亿    卓越44亿   中海42亿   银盛泰41亿

本地依然有三家,拿地能力强,海信居然消失,外来的黑马比较多,中建就凭一个热销项目就进了前十。

2017年的市场非常类似2017年,市场出于极度亢奋状态,地王纷纷出现,市场持续火热,所有能买房的人都杀出来抢房子。越是调控越是打压,越是如此。人们的购买充满了盲目性和投机性,而开发商们则在为土地发愁。政府则想尽一切办法拿土地作为招商引资的工具,来引诱和逼迫开发商做一些不愿意做的事。

随着连续两年40万套房子的去化,青岛楼市已经发生了几个根本变化:

城市门槛的大幅度提高

青岛的入城门槛,经过2017年的上涨和户型变大,基本上由一年多以前的80万左右变成200万左右,也就是以前的全款,现在也就是个首付而已,开发商还不一定待见你,这就是90后们的困局。所以,这个城市的人口增加会比前几年放缓很多。

城市范围的大幅度扩大

胶南并入黄岛和即墨改区及胶州的迟早改区,使青岛不叫区的地方只剩下平度和莱西,意味着范围太大,而人口增加赶不上这种扩大,所以户口会放开,但还是不能填满。主要是精英们早已城市化,剩余的能力有限,很难越过上边那道高门槛。

城市交通的大幅度延伸

2018年将开通延伸到王村新城的长达60公里的11号线,和延伸到董家口火车站的长达70公里的13号线,这两个线路将让青岛的城市和项目沿着海边的交通,推进出去上百公里,让青岛郊区进入轨道交通时代。纳入轨道交通范围内的项目,将大大碾压离着远的项目。

城市楼盘的大幅度郊区化

市区2017年总计出让土地不足1000亩,所占比例也就百分之五多一点,也就是说郊区土地已经是绝对主力。楼盘已经大幅度郊区化,大量大开发商纷纷杀入郊区,甚至去了平度和李哥庄这样的乡镇,使得配套明显跟不上。

楼市刚需的大幅度边缘化

因为门槛的提高和90后消费时代人群的成长,使得刚需在整个楼市去化中的比例大幅度下滑,这也导致户型持续变大。刚需边缘化为未来楼市埋下隐忧。

这个城市户口的放开和房产税的隐隐约约的出台,都是这些变化的后续应对措施,面积的扩大和交通的延伸之后,最缺的就是城市人口,这才是最大的隐患。

2017年过去了,很多开发商在很多年以后,估计还是会很怀念它。

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