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万亩大盘时代, 蓝色硅谷如何走? (2017/12/7 12:51:18) [发送到微博]
    上次写了个《鳌山湾的水有多深》,这是下篇,接着解读蓝谷。

先来看几个新闻:

 恒大花重金规划的恒大童世界,更是比肩“迪士尼乐园”目前与即墨政府签约,将落地东部。恒大童世界项目主要建设恒大童话世界、文化娱乐城、国际高端品牌酒店、风情商业街、特色饮食街、多国酒吧街、国际会议会展中心、游艇码头、温泉小镇、酒店式公寓等相关文化旅游设施,打造具有鲜明特色的顶级文化旅游度假胜地。据悉,恒大童世界正式落户于大田横区域,位置很可能具体落地在辛安、沙戈庄、崔兆三个村的土地上,总面积将达万亩

海尔体育小镇在即墨东部落地,总占地13450亩,合计9平方公里海尔集团将投资300亿元,将即墨温泉田横运动休闲特色小镇打造成涵盖体育赛事、全民健身、教育培训、演艺、养老大健康、全域旅游等多个业务版块世界级体育运动休闲项目。项目位于即墨区温泉街道办事处辖区的四舍山周边及钱谷山南侧,小镇规划有“两核两带”,即以四舍山户外运动中心和钱谷山水上运动中心构成的两大核心区,以环公路运动带、沿海岸线走向的滨海休闲运动带构成的两带。依托即墨山、海、林、泉自然环境优势,对标德国巴登巴登小镇、意大利蒙特贝卢纳小镇,定位为“体育+””生态+””休闲旅游+”为一体的创新型国际共享运动健康小镇,规划建设户外体育运动中心、体育赛事中心和体育产业创新中心等五大功能板块。

北京航空航天大学青岛国际科教新城最近出炉详细规划,总占地11078亩。该规划区域环境优美,具有丰富的滨水(海)岸线,自然生态良好,空间资源储备充足,对内对外交通条件优越,轨道11号线穿城而过,规划以“人本、绿色、生态、智慧”为设计理念,以“中西合璧、山海辉映、园景相融、科教一体、北航小镇、百年精品”为建设目标,旨在打造一座集人才培养、科技创新、成果转化、国际合作、文化建设五位一体功能布局完善的科教新城

另外,花样年已于11月24日完成对安泰信旗下即墨田横项目的股权收购,通过收购青岛怡和万胜置业有限公司、青岛金港蓝湾商业发展有限公司、青岛美域星海置业有限公司各65%股权,获得位于田横岛省级旅游度假区滨海公路以南、洼里村以东29宗商住用地,面积共2663亩,可开发体量约255万㎡

 在融创和恒大等进入蓝色硅谷后,近期再传四大项目新闻。这个范围实际上已经超出了蓝色硅谷的范围,进一步到了王村、田横区域,在政府非要加产业的局面下,恒大和海尔分别用游乐和体育的概念进取万亩大盘,成功占据山海资源。而北航项目看规划,也有部分住宅,不知是否合作开发?

这几个项目标志着蓝谷及泛蓝谷的即墨区东部沿海已经进入万亩大盘时代。万亩大项目,其实谁也没操作过,即便是碧桂园的十里金滩,一般号称三千亩,最多也号称七千亩。还不如这几个项目大。

我们不仿解剖一下这个案例。就以碧桂园全国地产老大的操盘能力,该盘也只是在13年火了一把,而后沉寂三年,几乎没有太大动作,再次抓住今年的火热时机,接受了海阳卖房20%的渠道费用,今年才取得热卖,但就开发商而言,还不如渠道商赚的多。采得百花成蜜后,为谁辛苦为谁甜。明后年市场冷却怎么办?

最关键的是蓝色硅谷的小开发商们在过去几年,基本上无所作为,再加上产品定位普遍曲高和寡,所以基本上没有对十里金滩起到拦截作用,眼瞅着一批批青岛客户从自家门前穿过到遥远的海阳买房而无可奈何。

但现在不一样了,这些大盘一旦启动,必然形成多道封锁线,碧桂园再掏青岛客户就难了。更为关键的是,11号轻轨在本区域扮演的角色更加重要,很多项目对此的依赖性必然大大加强,近期热销的融创青岛湾和不冷不热的恒大珑悦台就能看出来,除了产品定位的准确性之外,交通实际已成为最大的影响因素。

蓝谷价格已经很高了,就别再折腾别墅为主了,融创的海墅不也卖得一般么。借助11号线,把定位和姿态放低,尽可能的辐射最大的人群,即便投资性客户退潮也能有足够的支撑购买力,这是摆在每一个大盘面前的难题和考验。

还是那句话,蓝色硅谷要消化好万亩大盘,也只有做一个青岛燕郊的角色。你别看北京燕郊是全国房价下跌最厉害的地方,那是因为它曾是炒作最厉害的地方。出来混,是要还的。这个蓝谷更得深为借鉴。

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