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投资房产真经之五:地下商业血泪多 (2017/10/8 8:40:32) [发送到微博]
    青岛这个城市和其他大多数城市而言,存在一样的问题,就是商业严重过剩。在这样的大背景下,青岛又不是一个很接受地下商业的城市,于是就基本上悲剧了。

当年有个朋友老D在远洋大厦办公,眼瞅着大家踊跃购买太古百货的商铺,天天路过,激动不已,也想买,一平八万,准备把自己投资的住宅卖了,买一套商铺,过过一铺养三代的滋味。被我批了一顿,放弃了念头,几年以后,太古的惨状让他颇有点后怕,多次说起此事,庆幸没买。

商铺这东西,买好了,能租出去,还能赚钱,但是目前的商业大气候 之下,赚大钱的可能性也不大,或者说回报率也不会太高,但是一旦做不起来,就剩了一堆钢筋水泥而已。地下商业尤其如此,青岛很多地下商业其实是防空用的人防所改,最后的结果,你会发现还是只能用来做防空洞。

青岛有所谓地下商业的历史,比如中山路,比如即墨路,但是这只是商业短缺年代的产物,大家自然不求什么舒适的环境。而一旦到了商业过剩时代,光地上都消化不了,地下商业因为种种限制,自然风险更大。

就目前地下商业能搞起来的业态也就是超市,这个目的性消费非常强。而百货类则是十开九倒,什么太古、金街、米兰道,什么地景大道,栈桥地下商街,基本上都覆没了,只有李村的中防商街算是个例外,总体还算经营的不错。

而市北CBD那个大坑,更是失败之典型。几年来,折腾了好几轮,基本上也没啥了,虽然多轮被法院封,但居然还有人持币前去交智商税,也是让人唏嘘不已。

青岛本身商业过剩,和电商的冲击,加上政府强行规划了大量商业土地,逼着开发商到处建设商业,几种因素累加,导致一铺养三代成为历史,甚至一铺坑三代。

和住宅不同,商业地产更多属于经营体的范围,需要运营和经营能力,需要众多条件支撑,任何一个商户,应对的都是成千上万个客户 ,这绝不是住宅只要有一个客户看中就可以租出去或者卖出去。

地下商业就更加复杂,比如地上临街门头房不受到周边商务的制约,可以单独做 生意,但地下因为布局,电梯线路,灯光照明等各种制约因素,人流动线很多问题没法处理,单独铺无法经营,一死就全部倒下,无法幸存,这在很多项目中都有体现。何况很多做地下商业的开发商并不专业,多是关系,搞砸了就更正常了。

投资者真不懂商业一定要多观察,多学习,多了解,多请教,而不是盲目大手笔投资,这样的后果很严重。

平生所见的最惨的一个卖地下商铺的案例,因为没有产权没法贷款,就是某同志把自己的住宅抵押了,贷款购买了一套单价数万的小铺,总价也一百多万,想法很好,就想以后商铺做好了,获得像佳世客一样的租金,完全可以以租养贷。结果价值百多万的商铺成了钢筋水泥防空洞,于是,无法还贷,银行收了抵押的住宅,变成了无家可归,闹到老婆离婚。

一个错误的大冒险投资,竟然妻离子散的结局,这是一个真实的案例。青岛包括下边县市过去几年这样投资商铺的血泪案例比比皆是,基本都是肠子都悔青了,而最集中的,就是地下商铺,基本上血本无归,只留下一堆尘灰满面。

地上当然也有风险,但你若能掌握方法,就基本能看出商铺未来是死是活,若想得知,欢迎来问。

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